Kalbant apie nekilnojamojo turto (NT) rinką Vilniuje, įprasta šį miestą lyginti su visai greta esančiu Kaunu ar vos už kelių valandų automobiliu įsikūrusiais Baltijos kaimynais – Ryga ir Talinu. Žinoma, tiesos tame daug, tačiau verta dairytis ir plačiau: į kitus, kiek atokiau esančius, tačiau panašesnius kitais parametrais miestus – Krokuvą, Vroclavą, Poznanę ir Helsinkį. Jie net ir nutolę nuo Vilniaus panašiu atstumu (700–800 km automobiliu arba 100–150 eurų lėktuvu), todėl gali būti svarstomi kaip alternatyvios lokacijos verslui.
Kas svarbu lyginant miestus?
Pirmiausia, iš patirties matome, kad Vilnius su minėtais miestais tarpusavyje intensyviai konkuruoja dėl užsienio investicijų ir paslaugų centrų pritraukimo. Dažnai girdime, kad būtent Poznanė ir Krokuva aplenkia Vilnių paslaugų centrų segmente.
Antra priežastis yra susijusi su demografija. Visi šie miestai turi labai panašų gyventojų skaičių. Gal kiek iš konteksto iškrenta Krokuva, kurioje gyvena gerokai daugiau nei kituose – apie 770 tūkst. gyventojų, tačiau likusiuose gyventojų skaičius labai panašus – nuo 550 iki 650 tūkst. Išankstiniais Statistikos departamento duomenimis, 2021 m. pradžioje Vilniaus m. savivaldybėje gyveno 569 518 gyventojų.
Čia reikėtų akcentuoti vieną svarbiausių rodiklių, susijusių su demografija – gyventojų pokytį: Vilniuje, Helsinkyje, ir Vroclave jis yra teigiamas, tuo tarpu Poznanėje ir Krokuvoje rodyklė sukasi mažėjančia kryptimi.
Kitas pasirinktas miestų lyginimo svertas yra atlyginimų vidurkiai, t. y., darbo užmokestis, kurį gyventojai uždirba „į rankas“. Šioje kategorijoje labai išsiskiria Helsinkis: jame atlyginimai 2–3 kartus skiriasi nuo tų, kuriuos uždirbame mes, Vilniuje. Nenusiminkime – yra ir kuo džiaugtis: visus likusiuosius konkurentus Vilnius lenkia. Pavyzdžiui, Vilniuje vidutiniškai uždirbame 958 eurus, o Lenkijos miestuose atlyginimai vos persirita per 800 eurų ribą atskaičius mokesčius.
Dar vienas žingsnis – išsiaiškinti, kokia gi yra vidutinė kvadratinio metro kaina ekonominės klasės projekte naujos statybos daugiabutyje. Šioje kategorijoje Vilnius yra kaimynų iš Lenkijos lygmenyje – 1 800–2 000 eurų už kvadratinį metrą, tuo tarpu Helsinkis ir čia stipriai šauna į viršų: 1 kv. m kainuoja apie 5 000 eurų. Nėra kuo stebėtis, nes atlyginimai čia – aukštesni, todėl būsto įperkamumo santykis tarp visų miestų išsilygina.
NT situacijos apžvalga
Apžvelgėme ir kitą svarbų rodiklį – sandorių skaičių pirminėje rinkoje, t. y., tuos būstus, kuriuos parduoda plėtotojai pirmą kartą. Vilniuje 2019-ieji buvo rekordiniai metai, kuomet buvo susitarta dėl 6 000 būstų pardavimų. Šioje kategorijoje ženkliai išsiskyrė Krokuva ir Helsinkis, kadangi šiuose miestuose skaičiuota virš 10 000 sandorių; Poznanė 25 proc. nusileido Vilniui, o Vroclavas 35 proc. jį lenkė.
Dar vienas kriterijus, kurį paminėti būtina, yra tai, kiek šiai dienai plėtotojai turi neparduotų butų. Vilnius turi mažiausią „sandėlį“ – 5 500, tuo tarpu didžiausia pasiūla yra Vroclave – 9 600 būstų. Kituose miestuose „sandėlio“ apimtis svyruoja nuo 5 600 iki 7 000. Tiesa, didelė dalis būstų yra brėžinių lygmenyje – dar nėra pastatyti, tačiau jau yra parduodami ir juos galima rezervuoti.
O kiek gi kvadratinių metrų būsto šiuose miestuose galima nusipirkti už vidutinį atlyginimą? Ir čia vietoje įprastų vienos geros ir kitos blogos naujienų turime abi geras: pirmiausia tai, kad Vilnius ir Poznanė pagal būsto įperkamumą pirmauja tarp visų miestų. Antra – kad skaičiai visgi yra labai panašūs, o tai įrodo, kad savo analizei pasirinkome tinkamus miestus–konkurentus. Vilniuje ir Poznanėje už vieną vidutinį atlyginimą galima įsigyti 0,49 kv. m, kituose miestuose – nuo 0,47 iki 0,48 kv. m. Taigi, rinka visuose lyginamuosiuose miestuose yra labai panaši ir subalansuota.
Erdvė augti
Aksioma čia paprasta. Bus darbingų žmonių, suksis ekonomikos variklis; nebus – nesisuks. Vilniuje nuo 2012-ųjų demografiniai rodikliai (gyventojų skaičius) stabiliai didėjo. Šiandien turime apie 5 procentų augimą. Natūralu, jog augant gyventojų skaičiui, kyla ir gyvenamojo ploto paklausos kreivė.
Naujų būstų sandorių skaičius, tenkantis vienam gyventojui, čia yra 0,019. Mus šiek tiek lenkia Vroclavas, Krokuva ir Helsinkis, nusileidžia Poznanė.
Prognozuodami, per kiek laiko galima parduoti turimą būstų „sandėlį“ rinkoje, matome, kad Vilniuje neprireiktų nei metų. Analitikai laikosi nuomonės, kad tokiu atveju, kai visą turimą sandėlį galima išparduoti per metus, NT būsto rinka yra tvari ir teigiama.
Tuo tarpu Helsinkyje prireiktų dar mažiau laiko. Gyventojai bijo, kad ir taip brangūs būstai šiame mieste gali dar labiau pabrangti, todėl vyrauja didžiulė paklausa; vos atsiradus NT projektui būstai yra išgraibstomi akimirksniu.
Jeigu mes norime pasiekti Vroclavo lygį pagal sandorių skaičių, tenkantį vienam gyventojui, per metus pirminėje rinkoje turime parduoti apie 7 000 būstų. O tam, kad pasivytume Krokuvą – net 8 000.
Kur biurai – ten ir būstai
Tarp šių rodiklių galima drąsiai dėti lygybės ženklą. Karti tiesa, tačiau šiuo aspektu Vilnius ir Poznanė demonstruoja prasčiausius rezultatus: Vilniuje vienam gyventojui tenka 1,3 kv. m biuro ploto, Poznanėje – 1,1 kv. m, tuo tarpu Helsinkyje – net 6,7 kv. m. Jei Vilnius norėtų pasivyti Vroclavą, kurio rodiklis yra 1,8 kv. m, mums reikėtų pastatyti dar tokių 17 dangoraižių, kokie stovi Konstitucijos prospekte – kitaip tariant, 260 tūkstančių kv. m ploto. O jei bandytume prisivyti Helsinkį, tai turėtume pastatyti per 200 tokių pastatų!
Vilnius yra augantis miestas, su augančiu gyventojų skaičiumi, augančia ekonomika ir pragyvenimo lygiu, todėl turi galimybę auginti ir biurų plotą. Jokia čia paslaptis, jog ten, kur biurai, yra ir gerai apmokamos darbo vietos, o miestas tampa jaunimo, gyventojų traukos centru. Visos šios sąlygos sudaro galimybes būstų rinkos paklausos kreivei kilti aukštyn.
Kaip būsto rinkos kreivę veikia COVID–19 pandemija
Čia galima išskirti kelis pagrindinius veiksnius: atsuktus vietinės valdžios ir Europos „pinigų kranelius“, valstybės ir verslų brandą ir tai, kad valstybė negyvena iš didžiausius nuostolius pandemijos metu patiriančių verslų, pavyzdžiui, turizmo.
Vyriausybės meta dideles pinigų sumas ekonomikai atgaivinti, o verslai ėmė galvoti ne tik apie save, bet pradėjo solidarizuotis, padėti ir aukoti – pirkti medicinines priemones ir pan. Tuo tarpu bankai išleido skolininkus „paskolų atostogų“. Prie šių veiksnių dar pridėjus anksčiau minėtus ir stabiliai augančią Vilniaus demografiją, prognozuojame, kad būsto rinka Vilniuje augs.
Naujo būsto kainų kritimo visos pandemijos metu nefiksavome. Atvirkščiai: jaučiamas net ir šioks toks augimas, o tai rodo, jog net ir atėjusi antroji COVID-19 banga nedalija tuščių pažadų apie būsto kainų kritimą Lietuvos sostinėje.
Skaičiai ir faktai
– Gyventojų skaičius 2020 m.: Vilnius – 557 440; Poznanė – 531 030; Krokuva – 768 731; Vroclavas – 643 290; Helsinkis (miesto terit.) – apie 654 000 („Citus“ duom.);
– Vidutinis darbo užmokestis (netto) 2020 m.: Vilnius – 958,66 euro; Poznanė – 713,48 euro; Krokuva – 803,54 euro; Vroclavas – 807,74 euro; Helsinkis – apie 2 607 eurai („Citus“ duom.);
– Vid. naujos statybos būsto kaina 2020 m.: Vilnius – apie 2 030 eurų/kv. m; Poznanė – apie 1 822 eurai/kv. m; Krokuva – apie 2 278 eurai/kv. m; Vroclavas – apie 1 958 eurai/kv. m; Helsinkis – apie 5 315 eurų/kv. m („Citus“ duom.);
– Sandorių skaičius pirminėje būsto rinkoje 2019 m.: Vilnius – 6 058 vnt.; Poznanė – apie 6 400 vnt.; Krokuva – apie 10 900 vnt.; Vroclavas – apie 8 100 vnt.; Helsinkis – 10 571 vnt. („Citus“ duom.);
– Būstų „sandėlis“ pirminėje rinkoje, 2020 m. II ketv.: Vilnius – apie 5 500 vnt.; Poznanė – apie 5 600 vnt.; Krokuva – apie 8 100 vnt.; Vroclavas – apie 9 600 vnt.; Helsinkis – apie 7 000 vnt. („Citus“ duom.);
– Gyventojų skaičius Vilniaus mieste: 2012 m. – 533 279, 2013 m. – 537 152; 2014 m. – 539 707; 2015 m. – 542 626; 2016 m. – 543 493; 2017 m. – 545 280; 2018 m. – 547 484; 2019 m. – 552 131; 2020 m. – 557440 (Statistikos dep. duom.);
– Būsto įperkamumas (statistiškai už 1 vid. DU įperkamas būsto plotas), 2019 m: Vilnius – 0,49 kv. m.; Poznanė – 0,49 kv. m; Krokuva – 0,46 kv. m; Vroclavas – 0,47 kv. m; Helsinkis – 0,48 kv. m („Citus“ duom.);
– Statistinis 1 gyv. tenkantis biurų plotas, 2019 m.: Vilnius – 1,4 kv. m; Poznanė – 1,1 kv. m; Krokuva – 1,8 kv. m; Vroclavas – 1,7 kv. m; Helsinkis – 6,7 kv. m („Citus“ duom.).
NAUJAUSI KOMENTARAI
SUSIJĘ STRAIPSNIAI
-
V. Matijošaitis: užtruko, bet duotas žodis – ištesėtas12
Kauno miesto meras Visvaldas Matijošaitis džiaugiasi, kad „Vičiūnų grupės“ pasitraukimo iš Rusijos rinkos istorijoje pagaliau padėtas taškas. Kelis pastaruosius metus kritikos dėl įmonės veikimo Kaliningrade susilauk...
-
„Amber Grid“ vadovas: GIPL detalių keitimas gali užtrukti mažiausiai metus2
Rinkos reguliuotojui įpareigojus dujų perdavimo sistemos operatorę „Amber Grid“ pakeisti įtarimų sukėlusias galimai rusiškas jungiamąsias detales, sumontuotas Lietuvos ir Lenkijos magistraliniame dujotiekyje (GIPL), pasak bendrovės v...
-
D. Matijošaitis apie „Vičiūnų“ pasitraukimą iš Rusijos: akivaizdu, kad žaidėme ne savo žaidimą22
Kauno mero Visvaldo Matijošaičio iš dalies valdoma žuvies bei kitų maisto produktų gamybos ir prekybos „Vičiūnų grupė“ oficialiai patvirtino pardavusi Rusijos Kaliningrado srityje veikiantį fabriką ir dar 7-iose valstybėse ...
-
G. Nausėda apie parduotą „Vičiūnų grupės“ verslą Rusijoje: geriau vėliau negu niekada10
Kauno mero Visvaldo Matijošaičio iš dalies valdomai žuvies bei kitų maisto produktų gamybos ir prekybos „Vičiūnų grupei“ po dvejus metus trukusio proceso pardavus verslą Rusijoje, prezidentas Gitanas Nausėda sako, jog jis par...
-
VERT įpareigojo „Amber Grid“ pakeisti GIPL detales su rusiškomis žymėmis2
Valstybinė energetikos reguliavimo taryba (VERT) įpareigojo dujų perdavimo sistemos operatorę „Amber Grid“ pakeisti įtarimų sukėlusias Lietuvos ir Lenkijos magistralinio dujotiekio (GIPL) galimai rusiškas jungiamąsias detales. ...
-
„Orlen Lietuva“ atlygino 146 tūkst. eurų į jūrą išsiliejusios naftos sukeltą žalą4
Naftos importo ir perdirbimo bendrovė „Orlen Lietuva“ teigia atlyginusi aplinkosaugininkų nustatytą 146,4 tūkst. eurų žalą, kai vasario pradžioje Baltijos jūroje ties Būtingės naftos terminalu išsiliejo beveik 2 tonų naftos. ...
-
Lietuvoje startuoja Graikijos „Aegean Airlines“ – dukart per savaitę skraidins į Atėnus1
Lietuvoje startuoja nacionalinė Graikijos oro vežėja „Aegean Airlines“ – du kartus per savaitę ji tiesiogiai skraidins iš Vilniaus į Atėnus. Tikimasi, kad keliautojai per Atėnus galės pasiekti daugiau pasaulio šalių jun...
-
„Vičiūnų grupė“ pardavė gamyklą Kaliningrade59
Kauno mero Visvaldo Matijošaičio ir jo verslo partnerio Liudo Skieraus valdoma žuvies bei kitų maisto produktų gamybos ir prekybos „Vičiūnų grupė“ Rusijos valdymo grupei „Gruppa Okean“ pardavė visą verslą Rusijoje &nda...
-
„Maxima“ kviečia dirbti: apmokome, suteikiamas transportas, apgyvendinimas bei nemokamas maitinimas9
Šalia Lentvario netrukus pradės veikti naujas „Maxima LT“ logistikos centras. Jo vadovas Modestas Virvilas jau renka savo komandą – jo kolegomis gali tapti ir patirties logistikoje neturintys kandidatai. ...
-
Svarbiausi faktai apie Lietuvoje gamyklą planuojančią statyti „Rheinmetall“2
Vokietijos gynybos pramonės milžinei „Rheinmetall“ planuojant Lietuvoje statyti 155 mm artilerijos amunicijos gamyklą, BNS pateikia pagrindinius faktus apie dar 19-ojo amžiaus pabaigoje įkurtą Vokietijos koncerną, kuris taptų vienu didžiau...