Dar visai neseniai Latvija pirmavo pasaulyje pagal kylančias nekilnojamojo turto kainas. Šiuo metu ji – viena lyderių vertinant kainų ritimosi žemyn tempą. Skaičiuojama, kad būsto kainos jau nukrito 30–40 proc. Ekspertų vertinimu, tai – tikra beprotybė, apėmusi šalį griūnant ekonomikai.

Laimingųjų mažėja

Rygos gyventojus, įsigijusius būstus, šiandien galima skirstyti į tris grupes: tuos, kam pasisekė; tuos, kam nepasisekė; tuos, kam labai nepasisekė. Prastos naujienos nekilnojamojo turto rinkoje liudija, kad laimingųjų, spėjusių butus įsigyti dar iki kainų šuolio – vienetai.

Banko vadybininkė Evelina Marčenkova 2001 m. ryžosi, kaip jai tuo metu atrodė, labai rizikingam žingsniui. Ji pardavė savo dviejų kambarių butą sovietmečiu statytame daugiaaukštyje ir paėmusi paskolą įsigijo butą naujame name. Už pastarąjį tuomet sumokėjo 20 tūkst. latų (apie 97 tūkst. litų). Šiandien šis butas kainuoja ne mažiau 100 tūkst. latų (486 tūkst. litų).

"Net jei nekilnojamojo turto krizė bus itin gili, nemanau, kad mano buto kaina kris žemiau tos, už kurią jį įsigijau", – įsitikinusi Evelina.

Ateitis neramina

Akivaizdu, kad labiausiai nepasisekė rygiečiams, butus įsigijusiems pačiame nekilnojamojo turto bumo įkarštyje. Vadimas Leonovas pasiėmė paskolą ir pirmą butą įsigijo 2006 m. naujame Rygos gyvenamajame rajone. Dabar kasdien jo nuotaikos vis niūresnės.

"Palūkanos auga, šiandien atiduodu daugiau nei pusę savo uždarbio mokesčiams, įmokoms ir palūkanoms bankui. Tačiau blogiausia, kad butas sparčiai pinga. Įsigijau butą už 90 tūkst. eurų (311 tūkst. litų), dabar analogiškas butas šiame rajone kainuoja 75 tūkst. eurų (259 tūkst. litų)", – kalbėjo pašnekovas.

Labiausiai jis nerimauja dėl ateities. "Gerai, kad esu sveikas ir turiu darbą. Tačiau jei tektų parduoti butą, gautos sumos net nepakaktų padengti kreditą. Likčiau ir be buto, ir dar su milžiniška skola", – guodėsi Vadimas.

2007 m. pabaigoje būsto fondas Latvijoje pasiekė 60,1 mln. kv. m, t. y. 27 kv. m vienam gyventojui. Vidutinis rodiklis ES šalyse – dukart didesnis. Tačiau tai nesutrukdė Latvijoje kilti rimtai nekilnojamojo turto rinkos krizei. Jau pasipylė statybos įmonių bankrotai, gyventojai ir įmonės nebegali grąžinti paskolų ir mokėti palūkanų, daug projektų sustabdyta ir pan.

Kaip Latvija atsidūrė nokdaune ir ar ji pajėgs pakilti?

Neišsipildžiusių svajonių miestas

Iš Rygos centre įsikūrusio "Swedbank" pastato 25-o aukšto atsiveria įspūdinga Latvijos sostinės panorama. Kiekvienas čia pabuvojęs stebisi, kaip per pastaruosius metus pasikeitė miesto veidas. Nors naujų statinių gausa stebina ir Rygos gyventojus, tačiau tai tik nedidelė dalis įgyvendintų planų, apie kuriuos skelbta vos prieš kelerius metus. Bendra planuotų projektų vertė turėjo būti daugiau nei 3 mlrd. eurų (10,3 mlrd. litų). Tačiau iš gausybės projektų dabar įgyvendinami vos du: vieną jų vykdo įmonė "Merks", kitą – lietuviško kapitalo bendrovė "Hanner". Bendra šių projektų vertė – 600 mln. eurų (2,1 mlrd. litų).

Šiandien nauji nekilnojamojo turto projektai Rygoje vykdomi tik popieriuje. Už miesto plėtrą atsakinga taryba per pirmus penkis šių metų mėnesius suderino daugiau nei 1,5 tūkst. projektų – beveik tiek pat kaip ir tuo pačiu metu pernai. Per tą patį laikotarpį šiemet priduota 339, pernai – 717 pastatų.

"Niekas nieko neperka ir neparduoda. Apmirė ir prekyba žemės sklypais. Investuotojai Rygoje įsigijo žemės tikėdamiesi ją brangiau parduoti, tačiau dabar sklypuose derina statybų projektus. Žinoma, kol kas jų niekas nė neketina įgyvendinti", – pasakojo bendrovės "Deloitte" Latvijos filialo direktorius Martinšas Zutis.

Tigras virto kačiuku

Nekilnojamojo turto rinkos žlugimą Latvijoje akivaizdžiai iliustruoja du tyrimai, kuriuos atliko bendrovė "Knight Frank". 2006-aisiais atliko tyrimo duomenimis, Latvija atsidūrė pirmoje vietoje pasaulyje pagal nekilnojamojo turto kainų augimo tempus. Iš viso sąraše buvo 43 šalys. Vien per 2006 m. vidutinė kvadratinio metro kaina Latvijoje išaugo beveik 67 proc.

Tačiau, pagal naujausią "Knight Frank" tyrimą, vidutinė kvadratinio metro kaina Latvijoje vien per antrą šių metų ketvirtį, palyginti su tuo pačiu periodu pernai, sumažėjo daugiau nei 24 proc. Kainos Latvijoje krito net sparčiau nei JAV, kuri vis dar skaičiuoja nekilnojamojo turto krizės padarinius.

Tokiu būdu per labai trumpą laiką vienas iš Baltijos tigrų virto šlapiu kačiuku, bandančiu išgyventi žiaurios realybės sąlygomis.

Ištuštėjusios statybvietės

Apie galimus itin audringos ekonomikos ir nekilnojamojo turto rinkos plėtros padarinius dar 2006 m. interviu dienraščiui "Biznes&Baltija" įspėjo Latvijos banko prezidentas Ilmaras Rimševičius. "1997 m. buvau Tailande. Tuomet veik kiekviename kvartale vyko statybos, stovėjo kranai, nesibaigiančiu srautu po miestus zujo betonvežiai. Po dvejų metų grįžau į Tailandą. Vaizdas, kurį išvydau, buvo visai kitoks. Visur – nebaigti statyti namai su žiojėjančiomis langų ertmėmis. Ekonomikos gyvybė išseko", – kalbėjo jis.

Pirmų nebaigtų statyti daugiaaukščių jau atsirado ir Rygoje. Bendra Latvijos ir Turkijos įmonė 2005 m. pradėjo įgyvendinti projektą "Panorama Plaza". Šalia Rygos oro uosto turėjo iškilti keturi 25–30 aukštų statiniai, kiekvieno pirmame aukšte turėjo įsikurti prekybos centrai. Šiuo metu baigti statyti du daugiaaukščiai ir vienas prekybos centras, o štai trečio daugiaaukščio statyba sustojo pavasarį ties 17-u aukštu. Įmonės atstovai pareiškė, kad statybos nebus atnaujintos, kol nebus parduoti plotai jau baigtuose statiniuose. Kol kas 80 iš 316 butų yra tušti.

Spekuliantų gretos retėja

Šiandien dėl krizės nekilnojamojo turto rinkoje prasčiausiai jaučiasi spekuliantai. Kai būsto kainos Latvijoje augo kaip ant mielių, nemažai gyventojų susigundė galimybe greit ir lengvai užsidirbti prekiaujant nekilnojamuoju turtu.

2005–2006 m. naujuose rajonuose ir pavieniuose namuose butai būdavo išperkami vos pradėjus projektavimo darbus. Prieinamos ir pigios paskolos leido bet kuriam gyventojui, užstačiusiam savo butą, užsiimti "verslu". Nemažai jų taip ir elgėsi – pasidarė spekuliantais. Įsigydavo dar nebaigtus butus ir laukdavo, kol objektas bus baigtas. Per tą laiką būsto kvadratinio metro kaina pakildavo mažų mažiausiai 50 proc. Tokiu būdu Latvijos milijonierių sąrašas gana sparčiai pasipildė ne viena dešimtimi naujokų.

Tačiau ši aukso gysla išseko ir, atrodo, ilgam. Pagal vietos nekilnojamojo turto bendrovių vertinimus, dabar sandorių skaičius neviršija 20 proc. 2006 m. pasiekto lygio. Norintieji pirkti būstą laukia, kol kainos dar labiau kris, o norintieji parduoti neketina turto atiduoti taip pigiai.

2007–2008 m. pastatyti daugiaaukščiai stovi pustuščiai. Daugelyje jų neparduota nė trečdalio butų. Projektų savininkams tenka taikyti dideles nuolaidas.

Visa tai lėmė, kad spekuliantų išnyko, lyg vėjo nupūstų lapų. Liko tik patys atkakliausi. Tačiau net stambiose nekilnojamojo turto bendrovėse mažinama etatų. Viena stambiausių rinkos žaidėjų – bendrovė "Latio" – dar pavasarį paskelbė mažinanti vadybininkų skaičių.

Statybininkai pakeitė kryptį

Statistika liudija, kad per antrą šių metų ketvirtį, palyginti su tuo pačiu metu pernai, gyvenamojo būsto statybų sumažėjo apie 28 proc., prekybos patalpų – beveik 26 proc., daugiau nei 40 proc. mažiau priduota viešbučių patalpų. Tačiau beveik trečdaliu išaugo sandėliavimo ir gamybinių patalpų statybų mastas, šiek tiek didėjo biuro patalpų statybų apimtis.

Tačiau remiantis oficialia statistika, neatrodo, kad Latvijos statybos sektorių ištiko koma. Pirmą šių metų pusmetį statybos darbų apimtys šalyje išaugo 6,6 proc. Per pusmetį priduota objektų už 759 mln. latų (3,7 mlrd. litų).

Iš esmės statybų sektorių gaivina infrastruktūros darbai. Per antrą šių metų ketvirtį kelių, gatvių, geležinkelio linijų statybų apimtis išaugo beveik du kartus – iki 95 mln. latų (462 mln. litų). Ši suma gana daug pranoksta to paties meto investicijas į gyvenamųjų, biurų, gamybinių ir sandėliavimo patalpų statybas. Per tą patį laikotarpį net 70 proc. išaugo komunikacijų, vamzdynų ir panašių darbų apimtis.

"Statybų sektoriaus statistika pastaruoju metu yra, ko gera, viena iš nedaugelio gerų naujienų ekonomikoje", – sakė "Swedbank" ekonomistas Peteris Strautinšas. Jis teigiamai vertina tai, kad statybų sektorius dabar ima panašėti į mozaiką, kuri susideda iš daugelio dalelių. Gyvenamoji statyba užleidžia vienvaldes pozicijas ir jėgos pasiskirsto į kitas statybų sektoriaus sritis.

Statybos Rygoje

Darbai 2008 m. pirmas pusmetis 2007 m. pirmas pusmetis

Suderinta projektų 1518 1645

Atiduota eksploatuoti 339 717

Detalusis planavimas 32 20

Šaltinis: Rygos Dūmos Miesto plėtros departamentas

Kainų tyrimas

Antrą metų ketvirtį būsto kainos Latvijoje per metus smuko labiausiai iš 33 pasaulio valstybių, paskelbė leidinys "Global Property Guide" vykdęs kasmetį tyrimą.

Įvertinus birželio duomenis, per metus nekilnojamojo turto kainos Latvijoje krito 33,08 proc. Antra vieta atiteko JAV, kur būsto kainos sumažėjo 18,93 proc.

Trečia sąraše – Estija. Čia kainos smuktelėjo 14,06 proc. Toliau išsirikiavusios Airija (13,92 proc.), Didžioji Britanija (9,77 proc.), Portugalija (8,38 proc.).

Tačiau kainos krenta ne visose šalyse. Antrą ketvirtį sparčiausiai būsto kainos kilo Kinijoje, kur butų ir namų kainos šoktelėjo per 27,28 proc. Kiek mažesnis šuolis užfiksuotas Slovakijoje – 25,57 proc., Honkonge – 19,34 proc., Bulgarijoje – 15,28 proc. ir Singapūre – 11,64 proc.

Iš 33 stebėtų šalių būsto kainos pakilo 12-oje, sumažėjo 21-oje šalyje.

Pagrindine kainų mažėjimo priežastimi specialistai įvardija pasaulinę finansų krizę ir infliaciją.

Šaltinis: biznews.lv