Būsto kainos pastaruoju metu mažėja, o nekilnojamojo turto (NT) rinkoje sujudimas – vis daugiau gyventojų dairosi naujų butų ar namų. Tiesa, imti paskolas jie vengia – būstą perka už sutaupytas lėšas ir geriausią variantą renkasi neskubėdami, nebijo derėtis. Be to, Vilniuje šiemet gaivinami daugiabučių projektai, kauniečiai kuriasi nuosavuose namuose ar kotedžuose, tik Klaipėdoje naujų būstų statoma mažiau. Specialistai tikisi, kad ir ateinančiais metais būsto poreikis augs, o jo kainos neperžengs proto ribų.

Kainos labiausiai smuko Kaune

NT agentūros „Ober Haus“ duomenimis, butų kainos Lietuvos didmiesčiuose spalį, palyginti su tuo pačiu praėjusių metų laikotarpiu, sumažėjo 1,7 proc. Tarp didžiausių šalies miestų ryškesnis kainų nuosmukis – 0,6 proc. – praėjusį mėnesį buvo užfiksuotas Kaune.

Vidutinė buto 1 kv. metro kaina laikinojoje sostinėje sumažėjo iki 3291 lito. Klaipėdoje butų kainos smuktelėjo 0,4 proc., Vilniuje – 0,1 proc. Vidutinė buto 1 kv. metro kaina Klaipėdoje – 3310 litų, o Vilniuje – 4105 litai.

Naujos statybos būstų kainos didesnės. Bendrovės „Inreal“ duomenimis, vidutinė naujos statybos butų kaina Vilniuje siekia apie 5320 litų už 1 kv. metrą, Kaune – apie 3950 litų, Klaipėdoje – 4340 litų. O butų kainos senos statybos daugiabučiuose šiemet visuose šiuose miestuose krito apie 5 proc.

Specialistai šiemet pastebėjo ne tik daugiabučių, bet ir kitų NT objektų – nuosavų namų, kotedžų, sklypų, sodybų – kainų pokyčius.

„Per metus NT kainos skirtinguose sektoriuose keitėsi nevienodai. Nuosavų namų bei kotedžų ir sodybų sektoriuje kainų lygis išliko stabilus. Kainos didėjo tik sklypų sektoriuje – kaina vidutiniškai padidėjo apie 10–15 proc.“, – teigė įmonės „Inreal valdymas“ Konsultacijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius.

Pirko namus ir sklypus

Registrų centro duomenimis, spalį butų pirkimo–pardavimo sandorių Lietuvoje sudaryta maždaug 18 proc. daugiau nei rugsėjį ir 21 proc. daugiau nei praėjusių metų spalį. Tačiau didžiausius pardavimo pokyčius A.Antanavičius šiemet pastebėjo individualiųjų namų, kotedžų ir sklypų sektoriuose.

„Per šiuos metus, palyginti su praėjusiais, individualiųjų namų ir kotedžų parduota apie 15 proc. daugiau, tačiau kainos nepadidėjo dėl to, kad rinkoje išlieka didelė pasiūla. Sklypų sektoriuje šiais metais registruota beveik 8 proc. daugiau pirkimo–pardavimo sandorių. Didžiausias augimas užfiksuotas žemės ūkio paskirties sektoriuje, bet didėjo ir namų valdų pardavimas“, – sakė specialistas.

Ar šie skaičiai liudija NT rinkos atsigavimą? Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktorius Mindaugas Statulevičius mano, kad taip.

„Registrų centro duomenimis, šių metų spalį buvo pasiektas didžiausias sandorių skaičius, ir tai rodo nuoseklų atsigavimą. Bankai nusiteikę atsargiau ir didelio rinkos augimo neprognozuoja, tačiau jau pastaruosius kelerius metus daugiau nei pusė viso būsto įsigyjama be paskolų“, – pabrėžė M.Statulevičius.

Nors NT sandorių skaičius pastaruoju metu auga, butų bei namų pasiūlos ir paklausos pusiausvyros Lietuvoje kol kas nėra. Pasak A.Antanavičiaus, šalyje vis dar dominuoja pirkėjų rinka – būstą nusipirkti lengviau negu jį parduoti. Be to, pardavėjai šiuo metu yra itin lankstūs ir linkę į derybas.

NT skelbimų portalo domoplius.lt spalį atlikta šio interneto puslapio lankytojų apklausa parodė, kad beveik trečdalis būstą pardavinėjančių lietuvių leistų pirkėjui nusiderėti iki 5 tūkst. litų. Ketvirtadalis pardavėjų kainą pasiryžę sumažinti ir dar labiau – daugiau nei 10 tūkst. litų. Apklausa parodė, jog keturi iš penkių būsto pardavėjų skelbimuose nurodo didesnę būsto kainą, nei iš tiesų planuoja gauti už parduodamą NT. Pardavėjai šiek tiek padidina kainą, nes tikisi, kad potencialūs pirkėjai derėsis.

Poreikiai skiriasi

Šiuo metu rinkoje esant gana didelei NT objektų paklausai, pirkėjai linkę būsto karštligiškai nepirkti, nes jiems sudarytos visos sąlygos išsirinkti patraukliausią pirkinį kokybės ir kainos atžvilgiu. Tačiau būsto skirtinguose miestuose besidairančių gyventojų poreikiai kiek skiriasi.

„Jau ne vienus metus pastebima tendencija, kad kauniečiai nori gyventi nuosavuose namuose arba kotedžuose. Vilniečiai pirkėjai yra kelių kategorijų: pirmą būstą šeimos paprastai įsigyja miegamuosiuose rajonuose, jauni profesionalai renkasi mažus būstus netoli miesto centro, didesnes nei vidutines pajamas turintys žmonės ieško paties kokybiškiausio naujo būsto. Klaipėdoje statomi daugiabučiai gerose vietose, tačiau jų nedaug. Galima tikėtis, kad netolimoje ateityje, kaip ir daugelyje miestų, gyventojai iš priemiesčių sugrįš į miestą – dėl patogesnio ir ekonomiškesnio gyvenimo“, – paaiškino M.Statulevičius.

Tiesa, įmonės „Inreal valdymas“ atstovas A.Antanavičius atkreipė dėmesį, kad dažnai gyventojų norai prasilenkia su galimybėmis, tad jiems tenka apsiriboti kiek paprastesniais pirkiniais – pigesniais ekonominės klasės butais, kurie šiuo metu perkamiausi.

„Iš esmės pirkėjai šiandien pageidauja nebrangaus būsto, tačiau taip pat pastebime, kad pirkėjus domina įvairūs novatoriški sprendimai, taikomi naujausiuose projektuose. Šie projektai paprastai kiek brangesni, bet inovatyvūs, žalieji sprendimai dažniausiai leidžia sutaupyti eksploatacinių išlaidų ir užtikrina didesnį pastato ilgaamžiškumą, o tai atitinkamai didina šių objektų paklausą“, – įsitikinęs A.Antanavičius.

Perka už santaupas

Be to, sprogus NT kainų burbului, ne tik būsto kainos, bet ir žmonių perkamoji galia yra stipriai sumažėję, todėl kaip ir prieš metus yra nusistovėjusi tam tikra suma, už kurią dažniausiai perkamas ar parduodamas būstas.

Kaip suskaičiavo A.Antanavičius, Vilniuje daugiausia perleidžiama butų, kurie kainuoja 100–200 tūkst. litų, Kaune ir Klaipėdoje – 50–150 tūkst. litų.

„Į šiuos intervalus dažniausiai patenka senos statybos 2–3 kambarių butai arba ekonominės klasės 1–2 kambarių butai. Individualiųjų namų ir kotedžų sektoriuje taip pat nusistovėjęs tam tikras perkamumo lygis. Vilniuje ir Kaune daugiausia perkama ar parduodama objektų, kurie kainuoja iki 400 tūkst. litų, o Klaipėdoje – tik iki 200 tūkst. litų“, – pridūrė A.Antanavičius.

Nors, pasak Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovo M.Statulevičiaus, daugiau nei pusė būstų pastaruoju metu įsigyjama už santaupas, bankai optimistiški – paskolų būstui įsigyti su gyventojais šiemet pasirašyta daugiau negu pernai.

Pavyzdžiui, „Swedbank“ per dešimt šių metų mėnesių išdavė augiau nei 300 mln. litų paskolų būstui pirkti – tai yra beveik ketvirtadaliu daugiau nei pernai tuo pačiu laikotarpiu. Šio banko išduodamų paskolų kiekis šiemet, palyginti su 2011 m., Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje augo tokiu pat tempu kaip ir visoje šalyje. Tačiau daugiausia paskolų būstui pirkti suteikiama Vilniuje. Sostinėje suteikiamų paskolų kiekis yra beveik toks pat, kaip Kaune ir Klaipėdoje kartu sudėjus.

„Didžioji dauguma paskolų suteikta butams daugiabučiuose namuose pirkti. Natūralu, kad daugiausia buvo perkami senos statybos butai, nes jų pasiūla rinkoje šiuo metu didžiausia. Kiek daugiau nei trečdalis paskolų buvo skirta individualiesiems namams pirkti ar statyti. Tik nedidelė dalis paskolų suteikta žemės sklypams pirkti. Klientai pirkdami būstą iš banko skolinasi 70–85 proc. turto kainos. Vertindami visas aplinkybes manome, kad būsto paskolų poreikis ateityje galėtų nuosekliai augti“, – teigė „Swedbank“ Būsto finansavimo skyriaus vadovas Tomas Pulikas.

Sertifikatai taps privalomi

Kas NT rinkos laukia ateinančiais metais? NT ekspertai sutaria: sąstingio šioje srityje nebus, o darbo užteks tiek būstus parduodantiems tarpininkams, tiek statybininkams. Statistikos departamento duomenimis, šiemet butų naujos statybos namuose trečią metų ketvirtį Lietuvoje įrengta beveik trečdaliu daugiau nei pernai per tą patį laikotarpį. Iš viso šiais metais nuo liepos iki rugsėjo miestuose baigti statyti 697 nauji gyvenamieji pastatai, juose įrengtas 1031 butas – tai yra 237 butais daugiau nei pernai. Būsto pasiūla augs ir ateityje, nes iš viso per devynis šių metų mėnesius šalyje išduota 3880 leidimų statyti 4149 gyvenamuosius pastatus. Vien per trečią šių metų ketvirtį buvo leista statyti 2533 butus – 16,7 proc. daugiau nei pernai liepą–rugsėjį.

Pasak A.Antanavičiaus, pagal naujai statomus projektus vienareikšmiškai išsiskiria sostinė. Čia ne tik sparčiai pradedami statyti nauji daugiabučiai, bet ir atnaujinami projektai, kurie sunkmečiu buvo įstrigę. M.Statulevičius pridūrė, kad Vilnius – kone vienintelis miestas, kuris Lietuvoje auga, čia gyventojų pajamos aukštesnės nei kitur, todėl naujo kokybiško, energiškai efektyvaus būsto sostinėje paklausa ir yra didesnė negu, pavyzdžiui, Kaune ar Klaipėdoje.

„Jei Lietuvos ekonomika toliau augs, reikėtų tikėtis didesnio NT rinkos aktyvumo, naujų projektų, augančių sandorių ir galbūt kainų didėjimo paklausiausiuose sektoriuose. Vis dėlto sandorių augimas greičiausiai nebesieks dviženklių skaičių, o apsiribos kelių procentų intervalu. Kainų augimas taip pat greičiausiai įmanomas tik naujos statybos būsto projektuose ir tai labiau reikėtų sieti su infliaciniais procesais. Sklypų sektoriuje prognozuotume kiek didesnį, 5–10 proc., galimą kainų augimą dėl gana didelės paklausos. Tačiau reikia paminėti, kad NT rinka Lietuvoje ypač priklauso nuo gyventojų lūkesčių, ir jie, kaip rodo, praktika, gali labai greitai pasikeisti. Tad jei 2013 m. paaštrėtų euro zoną kamuojančios bėdos ar atsirastų kitų išorinių neigiamų veiksnių, gyventojų nuotaikos gali smarkiai pablogėti ir tai atitinkamai galėtų reikšti sulėtėjimą ar net nuosmukį NT rinkoje“, – įspėjo A.Antanavičius.

Gyventojų aktyvumą ir būsto kainas NT rinkoje kitąmet gali sumenkinti ir naujos taisyklės. Nuo sausio šalyje įsigalios privalomas pastatų energinio naudingumo sertifikatas. Lietuvos laisvosios rinkos instituto ekspertės Ritos Griguolaitės teigimu, tai reiškia, kad norint parduoti ar išnuomoti savo būstą reikės samdyti Aplinkos ministerijos akredituotą ekspertą ir gauti pažymą apie tai, kiek pastatas sunaudoja energijos. Pagal ES reikalavimus toks sertifikatas buvo privalomas visiems naujai pastatytiems pastatams jau nuo 2007-ųjų, be to, pirkėjas ar nuomininkas taip pat turėjo teisę prašyti tokio sertifikato iš šeimininko, kai vyko sandoriai dėl senesnių pastatų.

„Tai dar vienas popierius, kuriuo valdžia kišasi į privačius žmonių santykius. Teigiama, kad pirkėjas turi žinoti, ką perka. Tačiau kuris potencialus būsto pirkėjas ar nuomininkas nėra paprašęs savininko parodyti sąskaitų už šildymą? Jos yra aiškus energijos suvartojimo ir jos kainos įrodymas ir patvirtinimas. Pirkėjas ar nuomininkas visada turėjo teisę prašyti sertifikato, tačiau vertimas savininką jį įsigyti – nepagrįstas“, – sakė R.Griguolaitė.

Už sertifikatą turės susimokėti fiziniai asmenys. Pagal įmonių pateikiamus kainoraščius energinio naudingumo sertifikatas 70 kv. metrų butui daugiabutyje kainuoja apie 200 litų, 200 kv. metrų namui – 300–500 litų. Norint įregistruoti sertifikatą prireiks dar 21 lito.

„Privalomą sertifikavimą galime pavadinti papildomu pastatų mokesčiu. O ten, kur mokesčiai, ten ir šešėlis. Tarkime, kai savininkui teks spręsti, ar atiduoti dalį gaunamos mėnesio nuomos, kad patenkintų valdžios norą žinoti, kiek pastatas sunaudoja energijos, galime tikėtis, jog savininkai ieškos nuomininkų, kurie nereikalaus sertifikato, arba išvis nuspręs sutarties nepasirašyti ir taip išvengti šio reikalavimo“, – įsitikinusi R.Griguolaitė.

NT pirkimo sandorių šiemet daugiau nei pernai

Miestas Vilnius Kaunas Klaipėda

Laikotarpis 2011 m. 2012 m. 2011 m. 2012 m. 2011 m. 2012 m.

NT tipas Iš viso per metus Per 10 mėn. Per 10 mėn. Iš viso per metus Per 10 mėn. Per 10 mėn. Iš viso per metus Per 10 mėn. Per 10 mėn.

Gyvenamasis namas 382 327 323 475 379 440 70 61 61

Butas 6309 5176 5535 2874 2379 2412 2147 1807 1800

Sodo pastatas 267 217 254 29 25 21 12 10 11

Žemės sklypas 2255 1815 2224 1423 1132 1275 339 274 289