„Butų kainų augimas praėjusių metų paskutinįjį ketvirtį sulėtėjo iki 0,5 proc., o atlyginimų augimas atskaičius mokesčius siekė beveik 10 proc. Todėl net ir šiek tiek padidėjus palūkanoms, būsto įperkamumas toliau augo ir pasiekė naujas aukštumas“, − sako „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.

Rekordinis būsto rinkos aktyvumas

Būsto rinka trijuose didžiuosiuose šalies miestuose išliko labai aktyvi. Praėjusių metų pabaigoje Kaune ir Vilniuje sandorių skaičius augo maždaug dešimtadaliu, tuo tarpu Klaipėdoje butų parduota 1,7 proc. mažiau nei per tą patį laikotarpį prieš metus, visų pirma dėl sulėtėjusių senos statybos būsto pardavimų.

Būsto kainų tendencijos buvo skirtingos. Vilniuje jos augo vos 0,5 proc., Kaune būstas brango 3 proc., o Klaipėdoje vidutinė būsto kaina didėjo 9 proc., tačiau, tikėtina, dėl vienkartinių techninių veiksnių.

Vilniuje stebėjome gana neįprastą situaciją, kai praėjusiais metais fiksavome ir rekordinę būsto paklausą, ir neaugančias būsto kainas.

„Vilniuje stebėjome gana neįprastą situaciją, kai praėjusiais metais fiksavome ir rekordinę būsto paklausą, ir neaugančias būsto kainas. Metų gale naujo būsto kainos net šiek tiek sumažėjo dėl itin išaugusios pasiūlos. Tai rodo, kad nepaisant didelės būsto paklausos, pasiūla būsto rinkoje išliko dar didesnė, o derybinė galia buvo pirkėjų rankose“, − komentuoja ekonomistas.

Pasak V. Šimkaus, ketvirtą praėjusių metų ketvirtį smuktelėjo ir statybos leidimų skaičius, ir baigtų statyti butų skaičius − tai galbūt rodo galimą pasiūlos stabilizaciją ir rinkos prisisotinimą. Kita vertus, artimiausiu metu naujų neparduotų butų pasiūla, ypač Vilniuje, išliks didelė ir pirkėjai derybinės galios neturėtų prarasti.

Kokie būsto įperkamumo pokyčiai šalies didmiesčiuose?

„Dėl sparčiai augančių gyventojų pajamų ir gana stabilių kainų būsto įperkamumas Vilniuje per metus pagerėjo septyniais punktais ir pasiekė rekordines aukštumas. Per metus laikas, reikalingas pradiniam būsto įnašui sutaupyti, sutrumpėjo vidutiniškai trimis mėnesiais, o vilniečių pajamos buvo 37 proc. didesnės nei minimaliai būtinos norint įsigyti 55 kv. m būstą“, – sako V. Šimkus.

Pasak jo, Kaune būsto įperkamumas per metus taip pat pagerėjo ir išliko aukščiausias Lietuvoje. Sparčiausiai iš didžiųjų miestų augę atlyginimai bei sulėtėjęs būsto kainų augimas gerino galimybes įsigyti būstą Kauno mieste. Vidutinis namų ūkis Kaune praėjusių metų ketvirtį galėjo įsigyti 3 kv. m didesnį būstą, o jam įsigyti reikalingam pradiniam įnašui sutaupyti reikėjo pusantro mėnesio mažiau. Taigi kauniečiai gali sau leisti įsigyti didžiausius butus ir pradiniam įnašui taupo trumpiausiai.

„Pora procentinių punktų lėčiau nei kituose miestuose augę atlyginimai bei šoktelėjusios būsto kainos lėmė, jog ketvirtą 2018 m. ketvirtį būsto įperkamumas Klaipėdoje suprastėjo. Dėl gana seklios nekilnojamo turto rinkos būsto kainos Klaipėdoje yra labiau linkusios į didelius svyravimus, todėl, tikėtina, įperkamumo suprastėjimas yra laikinas. Klaipėdiečiai galėjo įpirkti 102 kv. m butą − keturiais kvadratiniais metrais mažesnį nei 2017 m. pabaigoje. Kita vertus, būsto įperkamumas Klaipėdoje labai nedaug atsiliko nuo Kauno ir smarkiai lenkė Vilnių“, – duomenis komentuoja ekonomistas.

Nuomos pajamingumas stabilus, gerėja demografinės tendencijos

„Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis pastebi, kad visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose nuomos pajamingumas išlieka arti istorinio vidurkio, o tai rodo, kad būstas nėra pervertintas. Nuomos pajamingumas rodo, kokią dalį buto įsigijimo kainos sudaro metinės jo nuomos pajamos. Vilniuje šiuo metu jis siekia apie 6 proc., Klaipėdoje 6,5 proc., Kaune – apie 7,5 proc.

Džiugu, kad normalizavosi ir demografinės tendencijos – pirmaisiais šių metų mėnesiais į Lietuvą atvyko daugiau gyventojų nei išvyko iš šalies.

„Džiugu, kad normalizavosi ir demografinės tendencijos – pirmaisiais šių metų mėnesiais į Lietuvą atvyko daugiau gyventojų nei išvyko iš šalies. Šios tendencijos prisideda ir prie nuomos paklausos, todėl pastaraisiais metais nuomos kainos didėjo panašiu tempu, kaip ir butų pardavimo kainos. Aukštas nuomos pajamingumas taip pat rodo, kad kol kas būsto įsigijimas daugeliui gyventojų yra finansiškai patrauklesnė alternatyva nei nuoma“, − sako N. Mačiulis.

Būstų kainų augimas bus vangus, palūkanos išliks žemos

Pasak vyriausiojo ekonomisto, tolimesniam sandorių skaičiaus augimui erdvės liko mažai, o būsto pasiūla išlieka labai didelė, todėl kainos turėtų išlikti stabilios. Pagrindinė vidutinių kainų augimo priežastis gali būti ir toliau besikeičianti parduodamų butų kokybė ir segmentas. Šiuo metu tik apie 40 proc. visų parduodamų butų Vilniuje yra naujos statybos. Palyginimui, praėjusio piko metu ši dalis siekė 50 proc. Todėl tikėtina, kad naujų butų dalis bendrame sandorių skaičiuje ir toliau didės.

„Daugelis aplinkybių tolimesniam būsto rinkos aktyvumui išlieka palankios. Dėl mokesčių reformos ir darbuotojų trūkumo šiemet neto darbo užmokestis augs daugiau nei dešimtadaliu. Bazinės palūkanų normos šiemet dar nedidės ir dėl to būsto įperkamumas šiemet turėtų dar išaugti. Gyventojų lūkesčiai taip pat išlieka dešimtmečio aukštumose, todėl 2019-ieji gali būti dar vieneri rekordiniai metai būsto rinkai“, − apibendrina N. Mačiulis.

Būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kv. m butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų trukmės paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas šeimai tampa lengviau įperkamas.