Nedidukai sublokuoti namai arba kotedžai patogioje vietoje, "smetoniškų" standartų daugiabučiai ir nė vieno didelio komercinio objekto – tokios statybų tendencijos šiemet vyrauja Kaune, o rajonas gali pasidžiaugti besiformuojančiomis verslo oazėmis.

Kaune – tik smulkmė?

"Maždaug 20 proc. padidėjo būstų paklausa ten, kur gerai išplėtota infrastruktūra. Žmonės nori gyventi patogiai", – kone ryškiausią pastarojo meto nekilnojamojo turto rinkos akcentą įvardijo Kauno miesto savivaldybės Urbanistikos ir architektūros skyriaus vedėjas Nerijus Valatkevičius. Tą pati pastebi ir rajono urbanistai, tačiau statybos mieste bei rajone turi savitų ypatumų.

"Labai didelių objektų Kaune šiuo metu nestato niekas", – pripažino N.Valatkevičius. O Kauno rajono Urbanistikos skyriaus vedėjas Marius Torrau džiaugiasi, kad rajone formuojasi verslui patrauklios teritorijos, kuriose kuriasi didžiulės įmonės ir kyla įspūdingo dydžio gamybos, logistikos, administraciniai bei kiti komercinės paskirties statiniai.

Nors specialistai skelbia, kad Kaune parduodamų būstų pasiūla viršija paklausą, ir mieste, ir rajone pirmauja gyvenamosios paskirties statybos.

Ieško patogumų

"Daugėja gyvenamųjų daugiabučių namų statybų. Nors plika akimi to gal dar ir nematyti, bet aš pagal projektus tai jau pastebiu. Naujamiestyje Krėvos g. vietoje buvusios "Neries" gamyklos iškils daugiabučiai. Veiksmas vyksta Brastos g. ant Neries kranto. Šeštokų g. Aleksote planuojama statyti 2–3 aukštų daugiabučius", – vardijo N.Valatkevičius.

Anot jo, keičiasi ir daugiabučių standartai – projektuojami namai, kuriuose – viena laiptinė ir keli butai. "Aš tai vadinu "smetonišku" standartu, nes būtent tuomet buvo statomi namai su laiptine, iš kurios patenkama į kelis butus. Aišku, kad tokio dydžio kooperatyvas gali lengviau sutarti", – svarstė Urbanistikos skyriaus vedėjas.

Jis atkreipė dėmesį ir į tai, kad žmonės, įsigydami būstą, gerokai atsakingiau vertina ir namų aplinką, ima suprasti, kad gyvenimas mieste yra kitoks nei užmiestyje. Pasak N.Valatkevičiaus, "Kauno plano" atlikta stebėsena atskleidė, kad gyventojai jau patyrė ir supranta, ką reiškia neišplėtota infrastruktūra.

"Lietuvis iš principo yra kaimietis – nori gyventi nuosavame name, apsuptame žalumos, be kaimynų, ir nori, kad šalia būtų viskas, ko reikia. Bet jei įsikuri užmiestyje ir gyveni ramiai, tai infrastruktūros nebus. Jeigu šeima augina 2–3 vaikus, vienas šeimos narys neišvengiamai tampa vairuotoju, todėl žmonės ima vertinti būstą, kur netoliese yra ir parduotuvės, ir vaikų darželiai, ir mokyklos, kitos įstaigos", – sakė Urbanistikos ir architektūros skyriaus vedėjas.

Gyvenimas ant žemės

Dar pernai Kaune ir miesto prieigose ėmė sparčiai populiarėti itin mažo ploto sublokuoti namai ir kotedžai. Toks būstas atrodo patrauklus dėl gana nedidelės kainos, mažų išlaikymo išlaidų.

"Pastaruoju metu gyvenamosios paskirties statybos labai susmulkėjo – bene didžiausią paklausą rajone turi kotedžai ir sublokuoti namai, kurių bendras plotas per du aukštus tesiekia 60–65 kv. m. Gyvenimo sąlygos tokiame būste – spartietiškos, bet rinkai dabar to reikia", – įsitikinęs Kauno rajono savivaldybės Urbanistikos skyriaus vedėjas M.Torrau. Jo manymu, tokia tendencija nėra labai gera, nes mažas būsto plotas turi įtakos gyvenimo kokybei, bet jauniems žmonėms tai atrodo patraukliau, nei gyventi senos statybos butuose Kaune. Pasak M.Torrau, išskirtinio kraštovaizdžio teritorijos traukia labiau pasiturinčius gyventojus, kurie statosi ir 300–350 kv. m ploto individualius namus, tačiau tokių – tik vienetai.

"Jauni žmonės ėmė bėgti iš gerokai nugyventų Kauno rajonų – Šilainių, namų Partizanų g. – į priemiesčius. Jie ieško kitokios gyvenimo kokybės, kur nekyla problemų dėl automobilio parkavimo, kur vaikai turi bent minimalų lopinėlį žolytės saugiai pabėgioti ir pažaisti, o vakare po darbo ar savaitgalį gali čia pat prie namų pasėdėti, ką nors išsikepti – to Šilainiuose prie daugiabučio nepadarysi. Gerokai skiriasi ir kriminogeninė situacija: gali būti ramus, kad naktį tavo automobilio veidrodėlių neišdaužys", – argumentus, kodėl jauni žmonės gyvenimą mieste keičia į gyvenimą priemiestyje, dėstė Kauno rajono savivaldybės Urbanistikos skyriaus vedėjas.

M.Torrau duomenimis, aktyviausiai šiuo metu rajone statybos vyksta už IX forto: Giraitėje, Užliedžiuose, Vijūkuose, šiek tiek – aplink Ringaudus. Tiesa, nedidelių sublokuotų namų bei kotedžų paklausa auga ir pačiame Kaune, tad ieškantieji tokio būsto gali rinktis pagal finansines galimybes.

Laukia architektų idėjų

Komercinių objektų statybų protrūkio Kaunas šiuo metu irgi nejaučia, nors šiokių tokių poslinkių yra ir nekilnojamojo turto vystytojai teikia vilčių.

Praėjusių metų pabaigoje alaus darykla "Volfas Engelman" nusipirko šalia gamyklos esantį didelį apleistų statinių kompleksą Kaunakiemio g., kur anksčiau veikė farmacijos gamykla. "Griovimo darbai jau prasidėjo – alaus darykla planuoja plėstis. Įprasta, kad Europos miestų centruose yra alaus daryklos, kurios visiems norintiems demonstruoja gamybos procesą. Galbūt ko nors panašaus galime tikėtis ir Kauno centre", – užsiminė N.Valatkevičius. Alaus darykla šioje vietoje planuoja investuoti 3 mln. eurų. Netoliese darbai tęsiami buvusio Kauno pieno centro pastatų komplekse, kur jau įsikūrė "Mindaugo apartamentai".

Urbanistikos skyriaus vedėjas priminė, kad miesto savivaldybė jau yra paskelbusi du architektūrinius konkursus: 30 ha teritorijos prie Lakūnų pl. panaudojimo ir Dainų slėnio atnaujinimo. Tikimasi, kad įgyvendinus geriausius architektų pasiūlymus mieste bus akivaizdžių pokyčių, tačiau tam prireiks laiko.

S.Dariaus ir S.Girėno aerodrome dar šiemet bus baigtas Karinių oro pajėgų aviacijos bazės paieškos ir gelbėjimo postas, šiuo metu veikiantis Aukštojoje Fredoje. Architektai dabar ir siūlys, kaip pritaikyti teritoriją miesto plėtrai iš jos iškėlus gelbėjimo postą.

"Dar nežinome, kokių idėjų turi architektai dėl Dainų slėnio, bet ten irgi numatytos tam tikros užstatymo zonos: reikia tualetų, persirengimo patalpų, kai vyksta renginiai", – apie Dainų slėnio laukiančius pokyčius užsiminė Urbanistikos skyriaus vedėjas.

Dar pernai daug kalbėta apie naujų prekybos centrų statybas ir plėtrą Kaune, tačiau savivaldybės atstovas pripažįsta, kad tai nėra dideli objektai. "Parduotuvių judesys išlieka – statomi "Lidl" Šilainiuose, "Senukai " Aleksote, bet tai nėra didelės parduotuvės", – pastebėjo N.Valatkevičius.

Vaiduokliai neatgyja

Kaunui, deja, niekaip nepavyksta išjudinti didžiųjų miestą darkančių vaiduoklių. Nors pažadai žarstomi jau ne vienus metus, darbininkai tvarkos juose daryti kol kas nesiima.

"Respublika" niekaip nepajuda iš mirties taško. Vyksta įvairios derybos, bet kol kas nieko konkretaus", – sakė Urbanistikos skyriaus vedėjas. Pavasarį pasklido žinia, kad investuoti į apleistą viešbutį ketina imtis "Vėtrūna", tačiau skambūs pažadai pakibo ore. Akis bado ir kitas apleistas monolitinis viešbutis Kęstučio g., buvęs žydų ligoninės pastatas Senamiestyje ir duobė nugriauto "Merkurijaus" vietoje pačioje Laisvės al. širdyje.

"Laukiame, kad tik savininkai greičiau ką nors darytų, bet pirmiausia verslininkai tarpusavyje turi susitarti dėl finansinių dalykų. Akivaizdu, kad nėra tokių, kurie tas senienas labai mylėtų", – pastebėjo N.Valatkevičius.

Užburtas ratas dėl biurų

Kai rugpjūtį paslaugų centrą ketinusi kurti bendrovė nutraukė devynis mėnesius trukusias derybas, nes nerado, kur Kaune įsikurti, "Investuok Lietuvoje" viešai paragino nekilnojamojo turto plėtotojus greičiau statyti biurus mūsų mieste.

Duris atvėręs naujas "Mikrovisatos" biurų pastatas Savanorių pr. nuomininkų ilgai neieškojo – išnuomotos beveik visos jame esančios patalpos, o nekilnojamojo turto vystytojai sako, kad dideli investuotojai, kuriems reikia kelių tūkstančių kvadratinių metrų ploto biuro, pasitaiko nedažnai, tad ir sukamasi užburtame rate.

"Permainų laukia "Pramprojekto" pastatas, kurį įsigijo SBA. Vyksta projektavimo darbai, ir K.Donelaičio g. iškils didžiulis modernus biurų pastatas. Investuotojas derasi su savivaldybe dėl požeminės automobilių aikštelės Vienybės a.", – pasakojo savivaldybės architektas.

Kaune įsikūrusi informacinių technologijų įmonių grupė NFQ Vilijampolėje investavo daugiau kaip 2,3 mln. eurų į seną pastatą ir įsirengė 2,4 tūkst. kv. m ploto modernų biurą ir planuoja dar didesnę plėtrą. Yra planų, kad dar vienas biurų pastatas iškils Savanorių pr., prie prekybos centro "Savas".

Džiugina verslo plėtra

"Kauno rajonui modernūs biurai nėra tokia skausminga problema, kadangi tai užmiestis, o bendrovės nelinkusios savo biurų kurti už miesto ribos. Pasaulyje biurai miesto pakraštyje nelaikoma trūkumu, jeigu tai nėra bankinė sfera", – pastebėjo Kauno rajono savivaldybės Urbanistikos skyriaus vedėjas M.Torrau.

Jo manymu, Kauno rajonas gali džiaugtis kylančiais komercinės paskirties pastatais. "Laisvojoje ekonominėje zonoje (LEZ) "Ryternos" vartų fabrikas intensyviai plečiasi: pastatė vieną korpusą ir sandėlį, dabar projektuoja dar vieną sandėlį. Skubių siuntų terminalai DPD baigė statyti pastatą. Džiaugiamės, kad mūsų savivaldybėje yra tokių sėkmingų verslo objektų", – sakė M.Torrau.

Anot jo, statybų gausu ne tik LEZ. Tarp LEZ ir Vilniaus pl. ką tik baigtas 40 tūkst. kv. m prekybos tinklo "Lidl" logistikos terminalas, šalia "Acme grupė" baigia projektuoti savo terminalą.

"Limedika" ir Lietuvos paštas savo terminalus pasistatė Biruliškėse. Ten jau susiformavo nemažas pramoninis rajonas. Kitas formuojasi šalia Naujųjų Muniškių ir greitkelio: ten plečiasi bendrovė "Šaminė" ir gamykla, gaminanti įrangą betranšėjų komunikacijų klojimo įmonėms, kuriasi langų gamintojai", – vardijo rajono savivaldybės urbanistas.

Jo manymu, tam įtakos turi geras susisiekimas, o paskui iš esmės viskas – teritorijos vystytojų rankose. "Tas, kuris nori statyti komercinės ar gamybinės paskirties pastatą, neieško žemės paskirties žemės – reikia suformuotų žemės sklypų, paruoštų investicijoms: su asfaltuotu privažiavimu, vandentiekiu ir kanalizacija, elektra, dujomis", – pabrėžė M.Torrau.

Naujų namų nestatys?

Nekilnojamojo turto vystytojai Kaune per daug neskuba investuoti į naujus gyvenamosios paskirties būstų projektus – jų užmojus stabdo praėjusių metų pabaigoje gerokai sumažėję naujos statybos butų pardavimas. Viena nekilnojamojo turto plėtra užsiimanti bendrovė pernai rudenį paskelbė, esą naujos statybos butų pasiūlos Kaune pakaktų net trejiems metams.

Valstybės įmonės "Registrų centras" duomenimis, per pirmuosius du šių metų ketvirčius būsto pirkimo ir pardavimo sandorių registruota mažiau nei tuo pačiu metu 2014 m. laikotarpiu. Žmonės mažiau perka ir butų, ir individualių namų, ir sklypų, tiesa, antrąjį ketvirtį Kauno būstų rinka kiek suaktyvėjo, o nekilnojamojo turto specialistai 2014 m. antros pusės ir šių metų pirmojo ketvirčio sandorių sumažėjimą linkę sieti su euro įvedimu.

Nekilnojamojo turto vystytojai skelbia, kad pirmąjį pusmetį naujos statybos butų Kaune parduota vos 150 – arba 26,1 proc. mažiau nei prieš metus, o naujų butų pasiūla dar labiau sumažėjo – skelbiama, kad per pusmetį rinkoje pasirodė tik 64 nauji butai. Kad situacija artimiausiu metu keisis iš esmės, vargiai tikėtina – patys nekilnojamojo turto vystytojai tikina, kad plėtoti naujus projektus Kaune kol kas nepatrauklu, tad didesnės pasiūlos vargiai galima tikėtis.

Nors nekilnojamojo turto pirkimas vyksta vangiai, per metus pastebima 0,7–2 proc. padidėjusios naujos statybos butų kainos.

Komentaras

Arnoldas Antanavičius, "Inreal" grupės Investicijų ir analizės departamento vadovas

Kaunas kaip antrasis Lietuvos miestas tam tikrą aktyvumą nekilnojamojo turto sektoriuje demonstruoja, bet tikrai atsilieka nuo sostinės ir šiek tiek lenkia Klaipėdą. Didžiausia problema – ribota perkamoji galia. Tai nulemia, kad ir būsto poreikis yra mažesnis, ir verslas lėčiau plečiasi. Kita vertus, Kaune matome ir teigiamų tendencijų – pavyzdžiui, verslo centrų plėtra artimiausiu metu turėtų suaktyvėti. Dideli investuotojai domisi Kaunu, nes Vilniuje jau darosi pernelyg didelė konkurencija. Kaunas taip pat rengia gerus IT specialistus, todėl matome potencialą atsiriekti dalį šios rinkos nuo Vilniaus, o to padarinys – didesnė perkamoji galia. Tada galima tikėtis, kad ir būsto rinka labiau atsigaus. Kitaip permainos vargiai įmanomos, nes rinkos ribos Kaune yra beveik pasiektos. Maži būstai šiuo metu aktualūs Kaune, bet drįsčiau abejoti, kad tai ilgalaikė tendencija. Žmonės nori turėti gyvenamąją erdvę, tačiau jų perkamoji galia yra ribota, todėl nekilnojamojo turto vystytojai pasiūlė produktą, kuris konkuruotų su butais – pardavus senos statybos butą gali už tą sumą įsigyti nedidelį blokuotą namuką ar kotedžiuką su nuosava žeme miesto prieigose. Vilniuje prieš kelerius metus taip pat buvo populiarūs mažesni būstai, tačiau pastaruoju metu pastebime ryškiai suaktyvėjusį prabangesnio segmento pirkėjų ratą. Tai lemia auganti ekonomika ir didėjantys atlyginimai. Jeigu tokios tendencijos bus ir Kaune, mažo būsto poreikis ilgainiui ims smukti – žmonės dairysis prestižiškesnio, prabangesnio būsto. Rajone besikuriantiems žmonėms svarbiausia, kad būtų patogu susisiekti su miestu, kad važinėtų viešasis transportas ir būtų infrastruktūra. Gyventi pievose ir laukuose žmonės ima baidytis, ypač tie, kurie tai jau išbandė. Prieš kelerius metus daugybė sklypų išdalyta gyvenamiesiems namams statyti tiesiog laukuose. Šiandien matome palikimą ir šalia Kauno, ir kitų didžiųjų miestų, kur šimtai tokių sklypų ir namų siūloma įsigyti arba perimti bankams. Tai neracionalaus investavimo ir bandymo uždirbti pavyzdžiai. Populiariausi tie sklypai, kurie yra su infrastruktūra. Jų pridėtinė vertė tikrai didesnė.