Žemės sklypų kainos nukrito, atpigo statybų darbai ir medžiagos, žmonėms būstų reikia ir reikės. Tačiau tokie motyvai nekilnojamojo turto projektų plėtotojų naujiems užmojams nevilioja.
Statybų apimtys traukiasi
Kai kuriose statybų aikštelėse vis dar vykstantys judesiai, palyginti su kelerių metų senumo apimtimis, veikiau primena sulėtinto kino kadrus. Tad ir vienur kitur dar išdygstantys daugiabučiai, kaip dievagojosi nekilnojamojo turto projektų plėtotojai, liudija tik siekį užbaigti bent jau pradėtus objektus.
"Nekilnojamojo turto verslas tiesiogiai priklauso nuo valstybės ekonominės situacijos ir pasiskolintų finansinių išteklių. Dabartinė nestabili ekonominė ir finansinė situacija sukelia daugiau pavojų nei optimizmo, taigi natūralu, kad profesionaliai veikiančios bendrovės labai atsargiai vertina ilgalaikius įsipareigojimus bei galimas rizikas. Reikia pripažinti, kad rezervuotą elgseną naujų projektų atžvilgiu įtakoja ir nestabili mokesčių politika, gana lėti sprendimai ir veiksmai iš valdžios institucijų", – įsitikinusi Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) direktorė Dalia Bardauskienė.
Statistikos departamentas praėjusią savaitę paskelbė iškalbingus duomenis – statybos apimtys šių metų antrąjį ketvirtį, palyginti su tuo pačiu praėjusių metų laikotarpiu, susitraukė 48 proc., daugiausiai tarp ES šalių.
Bendrovės "YIT Kausta", įgyvendinusios ne vieną nekilnojamojo turto projektą Lietuvos didmiesčiuose, generalinis direktorius Darius Vilkas įsitikinęs, jog tokia statistika objektyviai atspindi šiandienos rinką.
"Pirmasis pusmetis buvo labai sudėtingas, vyko daug permainų tiek pačioje rinkoje, tiek ir mūsų firmos viduje", – pripažino pašnekovas.
Pasak D.Vilko, priėmusi sprendimą gerokai sumažinti kainas, savo pastatytuose gyvenamuosiuose namuose bendrovė pardavė beveik visus butus.
"Tačiau kalbant apie šiuos metus, tikrai jokių statybų pradėti neplanuojame, dirbame minimaliomis apimtimis, – patikino "YIT Kausta" vadovas. – Turime įsigiję sklypų, tad stebėsime, kaip plėtosis rinka. Projektavimo darbų nesame sustabdę, bandome išsiaiškinti, koks produktas ateityje būtų patraukliausias vartotojams."
Nesaldu ir stabilioms įmonėms
Artimiausios ateities projektais bendrovė pasiskelbė daugiaaukščių statinių kvartalą sostinės Viršuliškių rajone, daugiabutį Kaune "Vytauto namai" tarp Kaunakiemio gatvės ir Vytauto prospekto bei komercinį ir gyvenamąjį kompleksą uostamiestyje, šalia Jūrininkų prospekto.
Kada jie bus įgyvendinti – nežinia. Maža to, jau paklojus "Vytauto namų" pamatus statybas buvo nuspręsta sustabdyti. Nors Suomijos kapitalo įmonė dirba ganėtinai stabiliai ir, pasak D.Vilko, nėra spaudžiama bankų, neaiški rinkos situacija ir kritę pirkimai verčia imtis radikalių sprendimų.
"YIT Kausta" vadovas mano, kad išsilaikyti bendrovei sunkmečio sąlygomis padeda tarptautinė patirtis. Vienas didžiausių Suomijos statybos ir pramonės paslaugų koncernas "YIT Corporation", kuriam priklauso "YIT Kausta", panašų laikotarpį, kaip dabar Lietuvoje, buvo išgyvenęs 1991–1993 m.
Iki 2010-ųjų 16 daugiabučių uostamiesčio Dragūnų gyvenamajame kvartale ketinusi pastatyti bendrovė "Pamario troba" kol kas įvykdė apie 70 proc. planų.
Sustingusi nekilnojamojo turto rinka įmonę privertė užkonservuoti du namus, nepaisant to, statybos kvartale vis dar vyksta. Neseniai čia iškilo 19 aukštų pastatas. Bendrovės "Pamario troba" statybos direktorius Justinas Svitojus tikino, kad visi trys namai buvo statomi lygiagrečiai, tačiau pastarąjį nuspręsta pabaigti dėl pirmajame aukšte suprojektuotų komercinių patalpų.
"Sunkmetis sunkmečiu – bet jei jau būtų visai blogai, išvis nieko nestatytume", – pesimizmo vengė J.Svitojus.
Tačiau šiandien projekto plėtotojai nesiryžta tvirtinti, kad ilgainiui kvartale iškils likusieji numatyti 5 daugiabučiai.
"Pirkėjai vis tikisi mažesnių kainų, tačiau jų įmanoma tikėtis nebent iš tų, kurie stato dabar ar dar statys. Ankstesniais metais iškilę pastatai buvo statyti brangymečiu, gerokai brangiau kainavo ir žemės sklypai, ir darbo jėga bei statybinės medžiagos. Jau ir dabar nemažai statytojų būstus pardavinėja už savikainą, tad vargu ar kainos dar labiau mažės", – abejojo J.Svitojus.
Pasak pašnekovo, mažesni statybų ir žemės sklypų įsigijimo kaštai naujų plėtotojų nevilioja dėl nestabilios rinkos situacijos, o esą parengti detaliuosius planus, atlikti kitus privalomus žygius gali gerokai užtrukti.
Bankų injekcijos – lašas jūroje
Vienas didžiausių pastaruoju metu plėtotų kvartalų sostinėje – Perkūnkiemis. Bendras jo plotas, kuriame išsidėstę gyvenamieji namai ir komerciniai pastatai, siekia beveik 100 hektarų.
Šiuo metu kvartale pastatyti 24 namai, kuriuose yra 1891 butas. Apie 16 proc. jų dar neparduota.
Gyvenamuosius bei verslo pastatus Perkūnkiemyje statė ne tik bendrovė "Ranga IV investicijos" – pavienius projektus įgyvendino ir kitos nekilnojamojo turto įmonės.
Detaliajame teritorijos plane numatyti ir du vaikų darželiai bei mokykla. Projekto plėtotojai tvirtino, jog šių planų neatsisakė ir pagerėjus ekonominei situacijai jų veikiausiai bus imtasi pirmiausia.
Bendrovės "Ranga IV investicijos" duomenimis, kvartale buvo planuota statyti dar mažiausiai 12 gyvenamųjų namų, tačiau šios užmačios atidėtos ateičiai.
"Ar tolimajai, ar artimajai – parodys laikas. Šiuo metu kvartalo plėtra statant gyvenamuosius namus tikrai nenaudinga įmonei. Juk būsto rinka pakankamai apstingusi. Žinoma, plėtros planai bet kokiu atveju nebus metami į šiukšlių dėžę", – patikino bendrovės generalinis direktorius Laimutis Pinkevičius.
Pasak jo, stebėdami rinką, investuotojai spręs, kada tinkamiausias laikas atnaujinti plėtros planus. Daug kas priklausys ir nuo bankų politikos kredituoti būsto įsigijimą palankiomis sąlygomis.
Neseniai SEB bankas paskelbė suteikęs papildomą 22,5 mln. litų kreditą bendrovei "Plienas", kad ši galėtų pabaigti Gandrališkių gyvenamojo kvartalo Klaipėdoje statybų darbus. Taip pat – 12,8 mln. litų kreditą nekilnojamojo turto plėtros bendrovei "Eika", kuris padės užbaigti Baltijos verslo centrą uostamiestyje bei gyvenamąjį namą "Parko rezidencija" Vilniuje.
"Sudaryti finansines galimybes bendrovėms užbaigti pradėtus projektus krizės metu yra teigiama žinia plėtotojams, suteikianti vilčių rinkos dalyviams, kad įmanoma rasti sprendimų. Tai rodo, kad ir dabar galima bendradarbiauti abiem pusėms naudingais pagrindais. Tačiau, kalbant apie pradėtus ir neužbaigtus projektus, kurie našta tampa tiek plėtotojams, tiek patiems bankams, – norėtųsi aktyvesnio finansavimo iš pastarųjų pusės", – kalbėjo LNTPA vadovė D.Bardauskienė.
Stinga pigių nuomojamų būstų
Ar iš tiesų gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto sektoriuje jaučiamas stygius, o gal tai mitas? D.Bardauskienės teigimu, tai gana jautrus ir pastaruoju metu daug vertinimų sulaukiantis klausimas.
"Jeigu pažiūrėsime į valstybės būsto politiką, pamatysime, jog būsto plėtros poreikio tenkinimas buvo deleguotas rinkai, – skirtingai nei tai priimta turtingose Vakarų Europos šalyse, – neįvertinus gyventojų perkamosios galios. Bankai teikė geromis sąlygomis kreditus ir pirkėjams, ir projektų plėtotojams. Matyt, ir politika, ir finansavimas nebuvo ilgalaikiai, reikia naujo požiūrio. Kai kalbame apie būstų poreikį, pasiūlą ar stygių, reikėtų įvesti tam tikrus kriterijus. Iki šiol rėmėmės europine statistika, kuri liudija, kad lietuviai pagal būsto apsirūpinimo indeksą yra vieni iš paskutiniųjų Europoje. Tokie patys "laimėjimai" ir kalbant apie municipalinį būstą", – sakė pašnekovė.
Pasak D.Bardauskienės, vertinant pagal šiuo metu esančius tuščius būstus naujai pastatytuose namuose, tarsi galima daryti prielaidą, jog jaučiamas perteklius.
"Mūsų duomenimis, šiandien yra daugybė gyventojų – apie 23 tūkst. šeimų, kurioms trūksta būstų, tačiau žmonės negali jų įsigyti rinkoje, nesvarbu, kiek tai bekainuotų. Jiems reikia pigaus nuomojamo municipalinio būsto, kuriam sukurti turime unikalų šansą", – įsitikinusi LNTPA vadovė.
Pašnekovė pastebėjo, jog yra ir tokių pirkėjų, kurie, net ir turėdami pakankamai lėšų, šiuo metu neranda tinkamo būsto. Tačiau dar ilgą laiką reikės tenkintis tuo, kas pastatyta.
"Mūsų asociacijos nariai naujų būstų projektų pradėti nenumato. Kitas dalykas – merdinti nekilnojamojo turto rinka suponuoja nuomonę, kad būstų stygiaus nėra. Tačiau nėra pirkėjų, o nėra jų ne todėl, kad jiems nereikia butų, o todėl, kad ekonominė ir finansinė situacija šeimos ūkiuose stipriai pakitusi į neigiamą pusę", – aiškino D.Bardauskienė.
Nauji būstai – patrauklesni
Bendrovės "Ober-Haus" Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovo Sauliaus Vagonio teigimu, pateikti objektyvią naujų būstų pardavimo statistiką – sudėtinga. Tiek nekilnojamojo turto rinkos analize užsiimančios įmonės, tiek Registrų centras, tiek patys būstus parduodantys projektų plėtotojai remiasi skirtingais principais.
"Yra subtilių niuansų. Štai Registrų centras naujos statybos butais įvardija visus būstus ne senesniuose nei dvejų metų statybos namuose. Be to, skaičiuoja tik tuos sandorius, kurie užregistruoti įmonės duomenų bazėje. Nekilnojamojo turto projektų plėtotojai įvertina tik pirminės rinkos pardavimus, tai yra pačių parduodamus butus. Kitos kompanijos, stebinčios pardavimo rinką, būsto pardavimu laiko ir informacijos apie parduodamą objektą išėmimą iš internetinio puslapio. Nors gali pasirodyti, kad butas buvo tiesiog rezervuotas", – vardijo pašnekovas.
"Ober-Haus" atstovas pripažino, kad didesnė dalis potencialių pirkėjų šiandien vis dėlto linkę dairytis naujos statybos būstų. Tačiau ir šis segmentas – nevienalytis.
"Naujos statybos nekilnojamąjį turtą reikėtų skirstyti į dvi grupes – tai butai jau pastatytuose ir dar tik statomuose ar planuojamuose statyti namuose. Vis dėlto pirkėjai dairosi būsto, kuriame galėtų gyventi "čia ir dabar", arba bent jau pageidauja pirkti prekę tokią, kokią mato. Be abejo, žmonės šiandien labai įvertina riziką, kad statytojai laiku nepriduos objekto ar visai jo nepabaigs. Tad ir parduoti būstą nebaigtame statyti name šiandien be galo sunku", – pripažino S.Vagonis.
Kainų takoskyra didėja
Neblėstantį palankumą senai statybai specialistas aiškino ne tik konservatyviu kai kurių pirkėjų požiūriu esą tokie būstai yra gerokai patikimesni, kokybiškesni, bet ir žemesne kaina.
"Senos statybos butų pardavėjai – paprastai privatūs savininkai, galbūt dalis neturinti įsipareigojimų bankams. Už kokią kainą parduoti savo turtą – jų asmeninis sprendimas. Ne visi naujos statybos sektoriaus pardavėjai gali būti tokie lankstūs. Finansiškai įsipareigoję, jie turi gauti banko sutikimą parduoti nekilnojamąjį turtą už tam tikrą kainą. Kad nepatirtų nuostolių, šie nenoriai duoda sutikimą parduoti būstus pigiau", – aiškino S.Vagonis.
Kita vertus, įsigyjantieji naujos statybos nekilnojamąjį turtą gali tikėtis palankesnių paskolos iš banko sąlygų.
Ar būsto besidairančius pirkėjus atbaido nuogirdos apie nekokybiškai pastatytus naujus gyvenamuosius namus? S.Vagonio manymu, žmones labiau turėtų baiminti ne smulkaus broko galimybė, o nuo garantinių įsipareigojimų išsisukinėjantys statytojai.
Specialistas sykiu pripažino, jog neretai ir patys pirkėjai, įsigyjantys naujos statybos būstus, kupini per didelių lūkesčių.
"Sumokėję nemažą sumą, jie tikisi idealaus produkto – kad nesigirdėtų nei kaimynų buvimas, nei triukšmas už lango, o po pusmečio sienoje atsiradęs įskilimas vertinamas kaip baisus brokas", – kalbėjo pašnekovas.
Pasak "Ober-Haus" atstovo, maždaug prieš dvejus metus kainų skirtumas tarp senos ir naujos statybos būstų siekė 15–20, šiuo metu kai kuriais atvejais – 20–30 proc.
Pašnekovo teigimu, nėra sukurta patikima formulė, kokia kainų takoskyra turėtų egzistuoti tarp senos ir naujos statybos nekilnojamojo turto objektų.
"Negalima viena ir kita sudėti į atskirus krepšelius. Galbūt prieš keliolika metų statytas blokinis namas nėra blogesnis už iškilusį pernai, nes pastarajame gali būti tos pačios garso izoliacijos problemos, šildymo kaštai dėl kokių nors priežasčių yra aukšti, o namo priežiūra gana brangi", – aiškino S.Vagonis.
2006–2008 m. pastatyta butų daugiabučiuose namuose
Vilniuje – 16 775
Kaune – 2 430
Klaipėdoje – 2 319
Tūkstančiui miesto gyventojų tenkantis butų, pastatytų 2006–2008 m., skaičius
Vilniuje – 30,7
Klaipėdoje – 12,6
Kaune – 6,9
Šaltinis: "Ober-Haus"
Naujausi komentarai