Kodėl taip stipriai kyla nekilnojamojo turto vertės per tokį trumpą laikotarpį ir ko verti nuogąstavimai, kad tai gali būti susiję ir su gresiančiu visuotiniu NT mokesčiu, plačiau pakomentavo „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis. 

– Kaip paaiškintumėte tokį vertės pokytį per palyginti trumpą laikotarpį?

– Vertinant reikėtų suprasti, kad kainų pokyčiai analizuojami ne pagal tą patį laikotarpį. Dabar Registrų centras turi naują atskaitos tašką – tai 2025 m. sausio 1-oji., grubiai tariant apskaičiuotos remiantis 2024 m. sandoriais. Tas vadinamasis prieaugis, lyginant su ankstesniu masiniu vertinimu, atliktu 2021 m., dažniausiai siekia, mūsų duomenimis, apie 50–60 proc. Jeigu pasižiūrėjus realų rinkos kainų kilimą, per tą laikotarpį rinkos iš tiesų augo apie 50–60 proc. Taigi, nieko stebėtino, kad Registrų centras gana tiksliai prisiderino prie realių rinkos pokyčių.

Tai reiškia, kad, pavyzdžiui, žmogus, kurio turtas 2021 m. sausio mėn. buvo vertas 100 tūkst. eurų, dabar gali turėti turtą, kurio vertė siekia 150 tūkst. ar net 160 tūkst. eurų. Situacija tikrai yra paaiškinama.

LNK stop kadras.

– Kalbant apie didmiesčius – kas gali būti labiausiai nustebinti augusiomis kainomis?

– Sunku tiksliai pasakyti, nes Registrų centras turi savo masinio vertinimo metodiką, o mes skaičiuojame šiek tiek kitaip. Pagal mūsų duomenis, Vilnius, Kaunas ir Klaipėda brango daugiau nei Šiauliai ar Panevėžys.

Bet nekilnojamojo turto vertės priklauso ne tik nuo laiko – jos reaguoja ir į kitus pokyčius. Pavyzdžiui, jeigu žmogus įsikėlė į mažiau išvystytą rajoną prieš 5 metus, bet per tą laiką rajone buvo pastatyta daugiau objektų, tuomet natūralu, kad vertė, Registrų centro vertinimu, paaugo daugiau nei visa rinka. Tokiais atvejais vertė gali net padvigubėti, bet žiūrint iš turto vertinimo pusės, tai yra normalu.

– O ką daryti Neringos gyventojams, kur kvadratinio metro kainos – vienos aukščiausių Lietuvoje? Gal kainos ten viršys ir 300 tūkst. eurų?

– Gali būti, priklausomai nuo buto ploto. Tačiau dauguma butų Neringoje yra gana nedideli – 20–30 kv. m, todėl jiems pasiekti 200–300 tūkst. eurų mokestinę vertę yra sudėtingiau. Reikia pastebėti, kad Registrų centro mokestinės vertės paprastai yra mažesnės nei realios rinkos vertės. Palyginus dabartines Registrų centro kainas su realiomis rinkos kainomis, matome, kad dažniausiai Registrų centro vertės yra 10–15 proc. mažesnės už realias kainas, o kartais – net 20–30 proc. Tai reiškia, kad realios rinkos kainos, už kiek žmogus realiai galėtų parduoti butą, vis dėlto yra mažesnės nei ką skaičiuoja Registrų centras.

J. Elinsko / ELTOS nuotr.

– Kai kurie svarsto, ar šis vertės augimas nėra valdžios bandymas surinkti daugiau mokesčių, ypač kai turtas, anksčiau buvęs neapmokestinamas, dabar patenka į NT mokesčio zoną?

– Aš skeptiškai vertinčiau tokias sąmokslo teorijas. Kaip ir minėjau, kainų šuolis atitinka rinkos kainų šuolį. Vertinimas atliekamas ne kasmet, o kas penkerius metus, todėl natūralu, kad susikaupia didesnis procentas.

Jei vertinimas būtų atliekamas kasmet – augimas būtų palaipsnis ir mažiau šokiruojantis. Be to, reikia atsižvelgti, kad tobulėja duomenų analizė, informacinės technologijos, naudojamas dirbtinis intelektas, tad galbūt Registrų centro modeliai tampa tiksliau atspindintys rinkos situaciją, nei buvo anksčiau.

Visas LNK reportažas – vaizdo įraše:

– Ar tikėtina, kad didelių siurprizų bus ir mažesniuose miestuose, ne tik didmiesčiuose?

– Kol kas neturime detalių duomenų, bet žiūrint į bendrą kainų pokytį, galima manyti, kad dauguma gyventojų matys bent 50 proc. kainų pokytį. Tiek per penkerius metus ir paaugo kainos Lietuvoje. Kita vertus, džiaukimės – turime turtą, kuris pabrango. Jei kas nors svarstytų apie pardavimą – tai gera žinia, nes bus galima gauti didesnę sumą.

– O ką daryti žmonėms, kurie gyvena vieni – našliams ar išsiskyrusiems? Kaip toliau klostysis tokia situacija?

– Viskas yra mūsų valdžios rankose. Viskas priklausys nuo to, kokią apmokestinimo sistemą pasirinks valdžia: kokias taikys nuolaidas, tarifus ir kokią bazę nustatys. Faktas tas, kad mokestinė vertė išaugo ženkliai. Tad tik nuo valdžios priklauso, kaip bus sureguliuota, kad šis mokestis nebūtų akmuo po kaklu žmogui. Mokesčiai turi egzistuoti, bet jie turi būti teisingi.

Taip pat verta paminėti, kad dabar galiojantis įstatymas dėl mokestinės vertės ginčijimo – gana nelankstus. Žmogus, jeigu valstybė pervertino jo turtą, gali ginčyti tą vertę ir pasidaryti nepriklausomo turto vertinimą. Bet esmė yra tokia, kad gali tik tuo atveju, jeigu valstybės nustatyta mokestinė vertė 20 proc. skiriasi nuo realios rinkos vertės. Tad jei vertė skiriasi, tarkime, 15 proc. – tokio skirtumo ginčyti nebegalima.