Per devynis šių metų mėnesius sostinėje jau sudaryti 4 739 sandoriai, o tai yra 94,5 proc. daugiau nei per tą patį laikotarpį pernai ir 28,5 proc. daugiau nei per visus pernai metus.

Aukštyn truktelėjo ir Kauno būsto rinka: per mėnesį sudaryta 119 sandorių, per ketvirtį – 286. Nors skaičiai – penkiskart kuklesni nei Vilniuje, ketvirčio rezultatas Kaune buvo 31 proc. geresnis nei II ketv. ir 49 proc. geresnis nei liepos–rugsėjo mėn. pernai. Visų trijų ketvirčių sandorių skaičius laikinojoje sostinėje (933) 56,5 proc. viršijo to paties 2024 m. laikotarpį ir jau 18 proc. – visų metų rezultatą.

„Kad šie metai yra būsto rinkos atsigavimo metai, kartoti nebereikia. Tačiau šiųmetinių rezultatų pastovumas, ypač Vilniuje, rodo, kad net sezoniškumas gali neveikti. Lietuvoje yra susiformavęs struktūrinis būsto poreikis, sukurtas augančio miesto, augančio pragyvenimo lygio, užsitęsusio rinkos sąstingio ir, galų gale, lietuvių siekio turėti nuosavą būstą – tai formuoja ilgalaikę paklausą“, – sakė „Citus“ NT analitikė Ugnė Žiogelė.

Klaipėdoje trečiasis šių metų ketvirtis baigėsi be fanfarų: po labai aktyvių, net Kauno rezultatus lenkusių vasaros mėnesių rinka kiek aprimo – fiksuoti 44 sandoriai (rugpjūtį – 80). Tačiau ketvirčio paklausa (242 sandoriai) – geriausias per pastaruosius penkerius metus, o gal net uostamiesčio būsto rinkos istorijoje. II ketv. registruoti 73 sandoriai, 2024 m. III ketv. – 110. Šiemet sausio–rugsėjo mėnesį Klaipėdoje fiksuoti net 463 pardavimai, o pernai tuo pačiu laikotarpiu – 196, net 2,4 karto mažiau (per visus 2024 m. – 271).

„Šiemet didesniu aktyvumu išsiskiria Klaipėda. Pastaruosius kelis metus šio miesto pirminėje rinkoje per mėnesį įprastai buvo sudaroma 20–30 sandorių. Šiemet vidutinis sandorių skaičius siekia 51 – maždaug dvigubai daugiau negu praėjusiais metais. Tokį aktyvumą lėmė ne tik išaugęs įperkamumas, bet ir gausiau pasipildžiusi, kokybiškesnė pasiūla“, – pabrėžė „Citus“ ekspertė.

Praėjusį mėnesį „Citus“ savo plėtojamuose projektuose sudarė 60 sandorių, o per ketvirtį – 167 (46,5 proc. daugiau nei II ketv. ir 2,7 karto daugiau nei tuo pačiu metu pernai). Devynių šių metų mėnesių rezultatas – 343, net 81,5 proc. daugiau nei pernai per tą patį laiką ir 19 proc. daugiau nei per visus 2024–uosius. Kompanijos asortimentą šiuo metu sudaro 175 butai Vilniuje, 50 loftų Kaune – 143 apartamentai, Nidoje – 5 apartamentai.

Ugnė Žiogelė / „Citus“ nuotr.

Pasiūla: trapumas Vilniuje, nepakankamumas Kaune ir disbalansas Klaipėdoje

Praėjusį mėnesį Vilniuje naujų būstų pasiūla siekė 5 541 vnt. Tai buvo 2,5 proc. mažiau nei mėnesiu anksčiau – būsto „sandėlis“ sostinėje mažėjo keturis mėnesius iš eilės. Nedaug didesnis jis buvo ir pačioje praėjusių metų pabaigoje (5 342) ir prieš metus (5 350), tačiau, ekspertės teigimu, jis šiuo metu yra subalansuotas ir pakankamas, o pagal segmentus pasiūla atitinka paklausą, tačiau situacija yra gan jautri.

„Iš vienos pusės, pasiūlos augimas yra pakankamas: per šiuos metus rinkai „patiekti“ 4 838 būstų (rugsėjį – 399) – vidutiniškai po 538 per mėnesį. Tai atspindi esamą poreikį ir nėra spekuliatyvus statybų bumas, pasiūla auga organiškai, o ne eksponentiškai. Tačiau ji ir nesikaupia: esami pardavimų tempai yra vieni didžiausių per pastaruosius metus, todėl nauja pasiūla efektyviai absorbuojama, o ne akumuliuojasi“, – pažymėjo U. Žiogelė. Sostinėje vidutinis mėnesinis asortimento prieaugis tėra 2 proc. didesnis už vidutinę mėnesinę paklausą.

Kaune rugsėjis užsibaigė fiksuojant 1 261 būsto asortimentą. Pasiūla šiame mieste per mėnesį sumažėjo 1,33 proc., tačiau per metus išaugo 13,2 proc., o nuo metų pradžios – net 28,2 proc. Visgi, akcentuoja „Citus“ analitikė, Kaune ypač ryškus disbalansas: jaučiamas didelis įperkamiausio (iki 100 000–120 000 Eur) ir kokybiško, aukštus standartus atrinkančio vidutinės klasės būsto, kurio paklausa dar ir gerokai viršija pasiūlą (vidutiniškai 38 proc. vs. 24 proc.) trūkumas. Taip pat, pasak ekspertės, Kaune vis dar nepakankama būsto įvairovė, nežiūrint to, kad vidutinis mėnesinis asortimento papildymas yra 30 proc. didesnis už vidutinę mėnesinę paklausą.

Klaipėdoje – dar kita situacija. Per mėnesį uostamiestyje pasiūla susitraukė 5,6 proc. (paskutinį mėnesį naujų projektų rinkoje nepasirodė) iki 695 naujų būstų, nors nuo metų pradžios augo 41,8, o per metus – 35,5 proc. Visgi, trečiajame pagal dydį šalies mieste pasiūla, panašu, neblogai atitinka pirkėjų poreikius – paklausa čia išaugusi. Labiau pasiūlos struktūros pokytis metų pradžioje „suvėlė“ kainas, kurios pralenkė Kauną.

„Citus“ analitikai vertina, kad visuose miestuose apie 20 proc. sudaro nelikvidi pasiūla – būstai, pirkėjų nesulaukiantys jau 24 mėn. ir ilgiau.

Kainos – stabilios vertinant kas mėnesį, bet nuo metų pradžios spurtavusios

„Sandorių skaičius pastarąjį ketvirtį visuose miestuose yra aukštas, vidutinė pasiūloje esančių butų kv. m kaina išlaikė stabilų augimą, rodantį, kad paklausa aukštesniame kainų lygyje išlieka tvari. Tai signalizuoja, kad kainos jau nebereaguoja į trumpalaikius paklausos svyravimus ir rinka yra brandesnė“, – situaciją apibendrino „Citus“ analitikė.

Sostinėje per mėnesį vidutinės pasiūloje esančių butų kainos padidėjo vos 0,43 proc., iki 3 812,5 Eur/kv. m. Visgi, nuo metų pradžios jų prieaugis siekė 9,81 proc., o nuo praėjusių metų rugsėjo pabaigos – 12,63 proc. Ekspertės teigimu, pastaruoju metu rinka veikia ne deficito, o „sportiniu“ režimu: kainas kelia ne trūkumas, o nuolatinis didelės paklausos spaudimas gana didelei, bet lėtai besibalansuojančiai pasiūlai.

Pasak „Citus“ analitikės, dabartinėje situacijoje realus scenarijus yra kainų augimo lėtėjimas ir stabilizacija: pastaruosius keturis mėnesius sostinėje jos didėjo vidutiniškai po 0,27 proc., o per visus šiuos metus – vidutiniškai apie 1 proc.

Visgi, ekspertės teigimu, kainų augimo potencialas kyla iš to, kad šis pasiūlos bei paklausos pusiausvyros būvis yra labai trapus: jei ekonominė situacija ir toliau bus tvari, o paklausa išliks aukšta, bet koks nedidelis naujos pasiūlos sulėtėjimas gali truktelėti kainas aukštyn. Esamas didelis likutis yra apgaulingas – jis nuolat „superkamas“, ypač tai galioja vidutinio segmento būstams.

Kaune mėnesinis kainų augimas taip pat buvo neryškus – 0,39 proc., iki 3 007 Eur/kv. m. Per devynis mėnesius jos pasikeitė 6,45 proc., per dvylika – 7,56 proc. Klaipėdoje, atitinkamai, mėnesinis pokytis sudarė 0,83 proc., nuo metų pradžios – 34,12 proc., metinis – 37,85 proc. Rugsėjo gale vidutinės pasiūloje esančių būtų kainos Klaipėdoje siekė 3 128 Eur/kv. m ir vis dar buvo vidutiniškai gerokai aukštesnės dėl didelės dalies asortimente esančių prestižinio segmento būstų.

Rinkos balansas – kieno rankose derybinės galios?

„Citus“ analitikai vertina ir rinkos balansą: paklausos ir pasiūlos santykį bei pasiūlos pokytį per laiką, kuris derybinės galios būsto rinkoje svarstykles gali nusverti į pirkėjų arba pardavėjų pusę.

Vilniuje rinkos balanso rodiklis nuo metų pradžios balansuoja ant pardavėjų rinkos ribos. Žvelgiant pagal segmentus, labiausiai subalansuota yra ekonominė klasė, tačiau vidutinė klasė stipriai pasislinko į pardavėjų pusę. Vidutinės klasės paklausa Vilniuje išaugo sparčiau (vidutinės klasės būstų per 2025 m. 9 mėnesius nupirkta beveik 2,5 karto daugiau nei per 2024 m. 9 mėnesius, šio segmento populiarumas augo sparčiausiai), nei kad spėjo pildytis pasiūla. Tokia rinkos situacija sukuria sąlygas sparčiau augti kainoms šiame segmente. Nors vidutinės klasės kainą palaiko stabiliame lygyje pasiūlos struktūra, šiemet stebimas intensyvesnis kainų kėlimas atskirų projektų lygmenyje.

Kaune rinkos balanso rodiklis metų pradžioje balansavo ant pardavėjų rinkos ribos. Ypač aktyvus pirmas pusmetis Kaune lėmė, kad buvo pilna koja įžengta į pardavėjų rinką. Tačiau pasiūla ėmė pildytis sparčiau, todėl 3 ketvirtį stebime sugrįžimą į subalansuotą rinką.

Ko laukti per ateinantį pusmetį

Sumažėjusios Euribor palūkanos šiemet lėmė ne tik sandorių augimą, bet kartu ir sujudino ir būsto paskolų situaciją. Geresnės situacijos būsto rinkoje laukę žmonės taupė ir tarpbankinei paskolų normai priartėjus prie 2 proc. ribos sugrįžo į rinką. Lietuvos banko duomenimis, liepą buvo išduota daugiau nei 323 mln. Eur būsto paskolų – tai rekordinis skaičius.

„Tikimasi, kad Euribor palūkanos dar mažės iki ateinančių metų I ketvirčio pabaigos, taigi, tuomet turėtų stabilizuotis ir sandorių skaičius būsto rinkoje. Visgi, trumpalaikį, bet gan stiprų postūmį kitais metais gali suteikti antrosios pakopos pensijų fondų lėšų atėjimas į būsto segmentą bei Lietuvos banko siūlomi atsakingo skolinimosi nuostatų pakeitimai, jei jie bus patvirtinti“, – prognozavo „Citus“ NT analitikė U. Žiogelė.

*„Citus“ analitikai, vertindami pirminės būsto rinkos paklausą, skaičiuoja preliminarius sandorius dėl butų ir kotedžų įsigijimo. Kotedžai į šį skaičių įtraukiami todėl, kad, formaliai, dauguma kotedžų yra priskirtini butams ir jie yra aktualūs būsto pirkėjams. Taip pat iš einamojo mėnesio rezultato nėra eliminuojami rinkos preliminariųjų sutarčių nutraukimai, kurie, paprastai, būna susiję su anksčiau sudarytais sandoriais, todėl neparodo einamojo mėnesio paklausos. Kartais pardavimų rezultatas išauga dėl vienu metu suvestų ankstesnių mėnesių pardavimų, todėl konkretų mėnesį fiksuojami išaugę, tačiau didesni „sukritimai“ būna užfiksuojami, o duomenys yra nuolat atnaujinami, todėl ilgesniu laikotarpiu neatitikimai išsilygina.