Teorinės gairės

Nuo inžinerinės ir socialinės infrastruktūros priklauso žmogaus gyvenimo kokybė. Infrastruktūros įstatymu yra siekiama panaikinti anksčiau buvusias teisines spragas, kai dažnai savivaldybių plėtra buvo chaotiška.

Kone laukuose įsigiję nekilnojamojo turto gyventojai ilgainiui ima šokdinti savivaldybes dėl netiesiamų gatvių, viešojo transporto trūkumo, pasigenda vaikų darželių, mokyklų, žaidimų aikštelių, nors pirkdami būstą puikiai matė aplinką.

Naujasis įstatymas numato, kaip savivaldybių infrastruktūra turi būti planuojama, įgyvendinama ir finansuojama, nustato fizinių ir juridinių asmenų, valstybės ir savivaldos institucijų teises, pareigas bei atsakomybę dėl plėtros procesų.

Nuo kovo 1 d. iki birželio 1 d. Kauno rajono savivaldybės administracijos Urbanistikos skyrius yra gavęs apie 900 prašymų, kad būtų išduoti statybos leidimai. Nuo metų pradžios jų išduota apie 700. Vadinasi, tiek buvo pasirašyta infrastruktūros sutarčių.

Kauno rajono savivaldybės duomenimis, surinkta beveik 160,8 tūkst. eurų infrastruktūros mokesčio.

"Nuo infrastruktūros mokesčio įsigaliojimo Kauno rajono savivaldybės Infrastruktūros plėtros skyriuje buvo užregistruota apie 200 paklausimų, kuriuose yra prašoma nurodyti, ar jų statomiems objektams yra reikalinga sudaryti infrastruktūros plėtros sutartį, nes jie projektuoja vietinius įrenginius arba projektuojami inžineriniai statiniai nėra savivaldybės infrastruktūra. Kita dalis paklausimų yra dėl sutarčių inicijavimo", – "Kauno dieną" informavo Kauno rajono savivaldybės vyr. inžinierė Eglė Petrauskaitė.

Per ankstyvas reikalavimas

Vis dėlto kai kurie nekilnojamojo turto vystytojai nurodo atsidūrę aklavietėje. Iš esmės tvarką dėl nekilnojamojo turto plėtros turėjęs sureguliuoti įstatymas sukėlė nemažai sumaišties, o kai kuriuos nekilnojamojo turto vystytojus įspeitė į kampą mažiausiai iki liepos, o gal net ir ilgiau.

Kauno rajone, Giraitėje, pasirengusi statyti šešis dvibučius kompanija "Norvegijos kontaktai" negali net prognozuoti, kada galės pradėti statybas. Ir to priežastis – eliminuota galimybė sudaryti su Kauno rajono savivaldybe infrastruktūros plėtros sutartį ir sumokėti mokestį.

Architektai pyksta, statytojai pyksta, o sprendimų nėra.

"Kadangi atsirado naujas mokestis, o patirties jį administruoti nėra, statybos leidimų išdavimas tapo itin ilgu procesu. Pagal naująją tvarką, statybos leidimas išduodamas tik tada, kai pasirašyta infrastruktūros sutartis ir sumokėtas mokestis. Tačiau jį apskaičiuoti užtrunka apie du mėnesius", – teigė bendrovė "Norvegijos kontaktai" pardavimų vadovė Izabela Murauskaitė.

Ji pastebi, kad statybos leidimų išdavimas ypač sulėtėjo Kauno rajone, nes infrastruktūros įstatyme nurodyti apribojimai, kurie ne padeda, o trukdo. "Atsirado reikalavimas parengti teritorijų planavimo dokumentą. Tačiau blogai yra tai, kad jei už privataus sklypo ribos yra tiesiami inžineriniai tinklai – vandentiekis, nuotekos, lietaus kanalizacija ar elektros, nekilnojamojo turto vystytojas niekaip negali parengti to teritorijų planavimo dokumento, nes žemė yra už jo sklypo ribos", – pastebėjo I.Murauskaitė.

Kaip pavyzdį ji pateikė naujai rengiamą gyvenamųjų namų statybos projektinį pasiūlymą A.Šapokos ir Abrikosų gatvių kampiniame sklype. Minėti inžineriniai tinklai būtų tiesiami už kompanijos įsigyto sklypo ribos. Ne savo sklype kompanija negali rengti detaliojo plano. Pagal projektinius sprendinius, kalbama apie maždaug 130 m atkarpą A.Šapokos gatvėje.

Neišsklaido nežinios

Liepos 1 d. įsigalios Teritorijų planavimo įstatymo pakeitimai. Anot I.Murauskaitės, šiuo metu Kauno rajono savivaldybė rengia specialųjį planą. Jis bus patvirtintas taip pat tik liepą.

Pasak I.Murauskaitės, tai reiškia, kad iki liepos, kai šis planas bus parengtas, Kauno rajono savivaldybė negali sudaryti sutarčių su nekilnojamojo turto statytojais, negali apskaičiuoti infrastruktūros mokesčių, statytojai negali gauti statybos leidimų.

"Absoliučiai sustoja nekilnojamojo turto plėtra Kauno rajone – nuo sklypų pirkimų, butų pardavimų, darbo jėgos panaudojimo, taip pat nemokami mokesčiai. Nė vienas vystytojas, kurio infrastruktūra – už sklypo ribos, negavęs statybos leidimo. Architektai pyksta, statytojai pyksta, o sprendimų nėra", – apmaudo neslėpė I.Murauskaitė.

Padėtis: I.Murauskaitė tvirtina, kad reikalavimas parengti teritorijų planavimo dokumentą ne savo žemėje užkerta kelią statyboms pradėti. Justinos Lasauskaitės nuotr.

Nekilnojamojo turto vystytojo atstovė neslepia, kad nors įsigaliojo infrastruktūros mokesčio įstatymas, kaip jį administruoti – neaišku. Sausio 1 d., kai įsigaliojo Infrastruktūros įstatymas, Kauno rajono taryba patvirtino savo tvarką, ir viskas. "Kiekvieną kartą, kai paskambinu, jie man aiškina, kad pagal įstatymą – taip ir taip. Sakau, kad mes sutinkame, jūs tik paskaičiuokite, mes sumokėsime ir pasirašysime sutartis, tačiau – ne ir viskas", – situacijos absurdiškumą dėstė I.Murauskaitė.

Preliminariu skaičiavimu, kompanija turės sumokėti beveik 16 tūkst. eurų infrastruktūros mokesčio, nes toje teritorijoje numatyta 20 eurų už kv.m. Pasak pardavimų vadovės, pagal projektinius pasiūlymus jiems reikėtų nutiesti maždaug 130 m inžinerinių tinklų A.Šapokos gatvėje.

"Infrastruktūros mokesčio įstatymas yra atviras reketas. Mes paklojame tinklą, sumokame mokesčius ir iš karto atiduodame tą tinklą "Kauno vandenims", su galimybe per dešimt metų jį atsiimti", – stebėjosi vadovė.

Pasak I.Murauskaitės, lieka ir daugiau klausimų – niekas nežino, ar prie to tinklo jungsis kiti statytojai, ar savivaldybei sumokėtas mokestis bus skirtas tai vietai, už kurią nekilnojamojo turto vystytojas sumokėjo mokestį.

Terminai – be ribų

Nekilnojamojo turto vystytojo atstovė atkreipė dėmesį į dar vieną detalę. Nuo liepos 1 d. visi turės rengti detaliuosius planus, tad Infrastruktūros įstatymas tarsi užbėga įvykiams už akių, nes jame nurodyta tai, kas turės būti tik nuo liepos 1 d.

"Nuo liepos 1 d. nebelieka tų dokumentų, pagal kuriuos buvo dabar rengiami tinklų projektai. Bus detalieji planai, kuriuose bus akivaizdžiai viskas išspręsta – ir dėl tinklų, ir privažiavimo kelių. Nebus kažkokių schemų, o bus normalūs projektai, tad mes mažiausiai iki liepos 1 d. taip ir negalėsime pajudėti iš vietos", – tvirtino I.Murauskaitė.

Kaip greitai bus tvirtinami dokumentai nuo liepos, taip pat dar neaišku. Pagal teritorijų planavimo tvarką, detaliajam planui rengti numatytas 2,5 mėn. terminas, tačiau realiai šis darbas užsitęsia iki pusmečio, o kartais ir ilgiau. I.Murauskaitei užkliuvo ir tai, kad visiškai neaišku, kodėl vienur infrastruktūros mokestis yra mažesnis, o kitur – didesnis.

"Infrastruktūros mokestis, nustatytos mokesčio dydžio ribos gana absurdiškos. Tarkime, A.Šapokos gatvės vienoje pusėje yra 20 eurų už kv. m planuojamo namo, o kitoje pusėje – 30 eurų. Ar tai vien dėl to, kad gatvė skiria namus, skiria Giraitę nuo Vijūkų kaimo? Teritorija ta pati, jungiamės prie tų pačių tinklų. Tik vienoje pusėje mokestis 10 eurų brangesnis. Atrodo, kad politikai pasižiūrėjo į lubas ir sugalvojo, kad šioje vietoje kaina bus tokia, anoje – tokia, o šitoje – štai tokia", – stebėjosi I.Murauskaitė.

Trūksta lankstumo

Architektas Marius Torrau sutinka, kad vystytojai turėtų prisidėti prie bendros infrastruktūros vystymo ir plėtros. Nekilnojamojo turto plėtra, ypač periferinėse teritorijose, yra gana didelė, todėl savivaldybės nepajėgia tiek investuoti į inžinerinius tinklus, kad naujai urbanizuojamos teritorijos būtų visiškai aprūpintos.

"Infrastruktūros įstatymas tarsi daro sutelktinį finansavimą, tačiau yra niuansų. Didžiausia problema, kad nėra bendros politikos savivaldybėse, kokios apimties ir kokios formos turėtų būti tas infrastruktūros projektas, kurį rengia investuotojas. Kitas dalykas – nėra dialogo tarp investuotojo ir savivaldybės dėl infrastruktūros plėtros", – pastebėjimais dalijosi architektas.

Atrodo, kad politikai pasižiūrėjo į lubas ir sugalvojo, kad šioje vietoje kaina bus tokia, anoje – tokia, o šitoje – štai tokia.

Tarkim, pavieniam namui gali tekti išasfaltuoti 100 m gatvės  arba namas yra kampiniame sklype ir investuotojas turi sukurti gatvę pagal visą sklypo kontūrą, bet tai esą ne visada yra teisinga. Gatve dažnu atveju naudosis ir kiti, vėliau atėję, investuotojai, tad tas pirmasis kitiems turi padaryti labai daug gero darbo.

"Investicija į gatvę būtų žymiai didesnė nei infrastruktūros įmoka. Investuotojas tada pretenduoja į kompensaciją tai daliai, kuri viršija jo infrastruktūros įmoką, bet ją gauti – mažai šansų. Tad išeina, kad į infrastruktūros plėtrą investuotojas įdeda žymiai daugiau lėšų, nei jam priklausytų susimokėti mokesčio", – pastebėjo M.Torrau.

Architektas svarsto, kad tokiais atvejais reikėtų didesnio dialogo tarp investuotojo ir savivaldybės, kad verslininkų indėlis į bendrą infrastruktūrą būtų, tarkime, ne daugiau kaip 30 proc. didesnis nei jo infrastruktūros mokestis, o ne du tris kartus didesnė investicija, kaip yra pagal dabartinę tvarką.

M.Torrau nuomone, yra takoskyra tarp infrastruktūros plėtros įstatymo ir teritorijų planavimo įstatymo. Vis dėlto kai kurios savivaldybės paatvirtino pereinamąjį laikotarpį ir nereikalauja čia ir dabar teritorijų planavimo dokumento bei situaciją vertina lanksčiai.

"Nuo 2014 m. buvo galima keisti sklypo paskirtį administracijos direktoriaus įsakymu, nerengiant teritorijų planavimo dokumento. Kažkada taip padaręs žmogus dabar negali gauti statybos leidimo, nes nėra teritorijų planavimo dokumento. Išeina šioks toks kuriozas", – problemą išskiria architektas.

Jis nesistebi, kad, esant tokiai situacijai, be savivaldos įsikišimo taikyti pereinamąjį laikotarpį, šiais metais statybos gali ir nepajudėti. M.Torrau svarsto, gal bendros infrastruktūros dokumentas galėtų būti parengtas iki statybų pabaigos. Išeitų, kad uždegama žalia šviesa statyboms, tačiau liktų prievolė suplanuoti didesnės apimties infrastruktūrą, numatyti perspektyvą aplinkiniams sklypams vystytis.

Reikalavimas: infrastruktūros mokestis privalomas ne tik nekilnojamojo turto vystytojams, bet ir individualius namus statantiems gyventojams. Justinos Lasauskaitės nuotr.

Planavimų liūnas

Dėl pereinamojo laikotarpio Kauno rajono savivaldybė turi savo poziciją. Kadangi naujasis įstatymas įsigaliojo nuo šių metų sausio, o infrastruktūros plėtros tarifai – nuo kovo, tai šis laikotarpis ir vertintamas kaip pereinamasis.

Savivaldybės duomenimis, iš 200 paklausimų dėl įsigaliojusio naujojo infrastruktūros įstatymo nuo kovo mėnesio yra atmesta 130 prašymų išduoti statybą leidžiantį dokumentą. Didžioji dalis atmesta dėl minėto teritorijų planavimo dokumento ir apie 20 proc. dėl kitų priežasčių.

"Vienas iš sutarties nesudarymo ir atmetimo atvejų yra tada, kai neparengtas ir nepatvirtintas teritorijų planavimo dokumentas, kai pasiūlymas prieštarauja įstatymų, kitų teisės aktų reikalavimams, galiojantiems teritorijų planavimo dokumentų sprendiniams arba patvirtintiems strateginiams savivaldybės plėtros planams", – teigė už infrastruktūros mokestį Kauno rajone atsakinga Eglė Petrauskaitė.

Taip pat nurodoma, jeigu teritorijų planavimo iniciatyva reiškiama dėl kitiems asmenims priklausančios žemės, planavimo iniciatorius privalo raštu informuoti visų į numatomą planuoti teritoriją patenkančių privačios žemės sklypų savininkus. Tada galima inicijuoti ne tik savo sklypo detaliojo plano rengimą, bet ir kitiems priklausančių sklypų, taip pat valstybinės žemės.

"Savivaldybės infrastruktūros plėtros sutartis nesudaroma, jei siekiama įrengti ar pastatyti kompleksinio ir (ar) specialiojo teritorijų planavimo dokumentuose nesuplanuotą savivaldybės infrastruktūrą", – ką tik aiškinusi galimybes, iškart ir ribojimus paminėjo E.Petrauskaitė.

"Šiuo atveju savivaldybės infrastruktūros plėtros sutartis sudaroma tik tada, kai iniciatorius, vadovaudamasis Teritorijų planavimo įstatymu, sudaro teritorijų planavimo proceso inicijavimo sutartį, parengia atitinkamą teritorijų planavimo dokumentą ir atitinkama institucija jį patvirtina", – niuansus paminėjo inžinierė.

Tad nenuostabu, kad iš 210 prašymų dėl savivaldybės infrastruktūros įmokos apskaičiavimo, šiuo metu yra apskaičiuota ir pateikta apmokėti 80 aktų, iš kurių 40 jau yra apmokėti.