Sunkmečiu prisimintų nekilnojamojo turto (NT) mainų poreikis vėl užgeso, ir tai byloja apie liberalesnes bankų kreditavimo sąlygas bei iš sąstingio pradėjusią lipti NT rinką.

Paskatino bankų politika

Didesnis susidomėjimas NT mainais buvo pastebimas prieš keletą metų, šalį užklupus ekonominiam sunkmečiui. „Mainus tiesiogiai skatino NT rinka. Sunkmečiu NT buvo nelikvidus, žmonės jo nepirko. Norint nusipirkti naujo turto, reikia parduoti turimą. Kai pirkimas ir pardavimas nevyksta, juos pakeičia mainai“, – sakė NT skelbimų portalo domoplius.lt projektų vadovas Evaldas Narbuntovičius.

NT agentūros „Ober Haus“ generalinio direktoriaus pavaduotojo Remigijaus Pletero teigimu, mainų sandorius agentūra vykdė 2009 m., kai bankai buvo nusiteikę griežtai ir sunkiai finansavo NT įsigijimą. Nors ir tuomet susidomėjimas nebuvo ypač didelis, pavieniai žmonės mainais siekdavo nušauti du zuikius vienu šūviu.

„NT mainai efektyvūs tuo, kad vienu sandoriu gyventojai išsprendžia du klausimus – pardavimo ir įsigijimo. Paprastai jie turi parduoti, gauti sumą ir įsigyti kitą turtą. O tokiu atveju du vienodai mąstantys žmonės sutaupo ir laiko, ir šiek tiek pinigų“, – sakė jis.

Poreikis keisti sumenko

E.Narbuntovičius sakė nedrįstąs teigti, kad šiuo metu mainai NT rinkoje yra suaktyvėję, – tokio pobūdžio skelbimai sudaro labai mažą dalį visų skelbimų skaičiaus. Anot jo, portale esama apie 200 skelbimų, kuriuose pardavėjus domintų jų turimo NT keitimas.

Agentūra „Ober Haus“ nuo 2010 m. tokių sandorių apskritai nebevykdo, nes tam nebėra poreikio. „Bankai kurį laiką tarpusavyje konkuruoja, jų skolinimo politika tapo liberalesnė. Taigi dabar stabilias pajamas gaunančiam žmogui tikrai nėra didelių problemų pasiskolinti iš banko. Todėl nuo 2010 m. nebesulaukiame jokių pageidavimų dėl NT mainų“, – sakė R.Pleteras.

Jis pabrėžė, kad NT kainos šiuo metu palankios, o skolintis iš bankų yra bene pigiausia per visą istoriją – palūkanas galima užfiksuoti ties 3 proc. riba.

Ir Lietuvos banko atlikta apklausa rodo, kad bankų skolinimas šių metų pradžioje, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu pernai, buvo reikšmingai aktyvesnis. Kita vertus, didžiausią dalį – apie 59 proc. – visų paskolų sudarė pakilimo laikotarpiu, 2006–2008 m., suteiktos paskolos būstui įsigyti.

Paskolas būstui įsigyti šių metų vasarį ir kovą buvo paėmę 11,6 proc. šalies namų ūkių. Ūgtelėjusią įsiskolinusių namų ūkių dalį Lietuvos bankas aiškino dviem vienas kitą sustiprinusiais veiksniais: praėjusiais metais padidėjusiu fiziniams asmenims suteiktų paskolų būstui įsigyti skaičiumi ir toliau mažėjusiu namų ūkių skaičiumi.

Ieškosi mažesnio būsto

Dažniausiai pasitaikantys NT mainų keitimo variantai – tai didesnio ploto buto keitimas į mažesnį, namo keitimas į butą arba atvirkštinis variantas su vieno iš sandorio dalyvių priemoka, kaip pasakojo E.Narbuntovičius.

„Mainyti NT neretai siekiama pasikeitus šeimos sudėčiai ar padidėjus poreikiams. Pavyzdžiui, viename iš domoplius.lt skelbimų siūloma du butus – Šiaurės miestelyje ir Justiniškėse – iškeisti į namą šalia Vilniaus“, – sakė jis.

Vis dėlto R.Pleteras neslėpė, kad susitarti dėl sandorio sąlygų tarpusavyje yra ypač sunku. Anot jo, dažniausiai nesutarimų kyla dėl NT vertės ir to, kas ir kiek turi primokėti: „Tikimybė, kad gana didelėje rinkoje susitiks du žmonės, kuriems tiks visos sąlygos: buto aukštas, namo statybos metai, šildymo sąnaudos, langų orientacija, būsto įrengimo lygis, kaina, yra tik simboliška.“

E.Narbuntovičius pabrėžė, kad vykdant mainus būtina labai gerai įvertinti NT ir visas sąlygas suderinti sutartyje, kad abi šalys vėliau neturėtų pretenzijų.

Nors abiem šalims rasti tinkamą sandorio variantą yra sunku, pasak pašnekovo, NT mainai turi ir pranašumų. Anot jo, per mainus sudaromas tik vienas – keitimo – sandoris, todėl patiriama mažiau išlaidų. Kitu atveju vyksta du sandoriai: iš pradžių NT pardavimo, o vėliau – pirkimo.

Komentaras

Aiva Dumčaitienė

NORDIA BAUBLYS & PARTNERS

Viena esminių pirkimo–pardavimo ir mainų sutarties sąlygų – pardavėjo ir daikto savininko pareiga patvirtinti pirkėjui, kad nėra jokių viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, kurie galėtų turėti įtakos pirkėjo nuosavybės teisei į daiktą. Nurodyta sąlyga taip pat įpareigoja pirkėją ar daikto gavėją domėtis, kaip pardavėjas (daikto savininkas) įgyvendina šią pareigą. Nežinojimas ar nesidomėjimas tokiomis aplinkybėmis vertintinas kaip pardavėjo (pirkėjo) nerūpestingumas ir neatidumas. Be to, įstatymų nežinojimas ar netinkamas jų nuostatų suvokimas neatleidžia nuo juose numatytų sankcijų taikymo ir nepateisina įstatymų reikalavimų nevykdymo ar netinkamo jų vykdymo. Todėl labai svarbu patikrinti ir įsitikinti, ar pardavėjas NT įgijo pagal teisėtus ir imperatyvioms įstatymo normoms neprieštaraujančius administracinius aktus ar civilinius sandorius ir ar turi teisę perleisti taip įgytą NT tretiesiems asmenims (pirkėjui).

Taip pat svarbu pabrėžti, jog NT mainų sandoris, nepaisant to, kad paprastai mainomų daiktų kaina yra vienoda ir jais keičiamasi be jokių priemokų, yra pridėtinės vertės mokesčio (PVM) objektas.

NT sandoriai apmokestinami PVM atsižvelgiant į sandorio tikslus ir kitas svarbias aplinkybes. Pavyzdžiui, jei pagrindinis sandorio tikslas yra žemės sklypas statyboms (yra leidimas nugriauti parduodamą pastatą ar yra parengti (rengiami) teritorijos detalieji planai, kuriuose numatomos naujos statybos ir pan.), tai PVM tikslais laikoma, kad sudaromas žemės statyboms tiekimo sandoris. Jis apmokestinamas standartiniu PVM tarifu. Jeigu pagrindinis sandorio tikslas yra įsigyti seną pastatą, siekiant jį naudoti savo veikloje, PVM tikslais laikoma, kad sudaromas seno pastato, perduodamo kartu su žeme, tiekimo sandoris (arba seno pastato tiekimo sandoris, kai žemė nėra pastato savininko nuosavybė). Jis PVM neapmokestinamas. Jeigu pagrindinis sandorio tikslas yra įsigyti seną pastatą ar statinį, kuriam rekonstruoti išduotas leidimas, laikoma, kad sudaromas žemės, perduodamos kartu su senu pastatu, tiekimo sandoris (arba seno pastato tiekimo sandoris, kai žemė nėra pastato savininko nuosavybė), kuris PVM neapmokestinamas.

Kadangi abi mainų šalys laikomos ir pardavėju (perduodamos prekės), ir pirkėju (gaunamos prekės), fiziniams asmenims nuo perleidžiamo nekilnojamojo daikto atsiranda prievolė susimokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM). Už perleistą (išmainytą) daiktą nuosavybės teise gyventojo įgytas daiktas laikomas jo pajamomis, gautomis nepinigine išraiška (natūra). Natūra gautasis turtas įvertinamas tikrąja rinkos kaina pajamų gavimo momentu.