Parduoda nugriovimui

Buitinį pastatą ir dalį sandėlio Nidoje, Skruzdynės gatvėje, TB mėgina parduoti jau ne pirmą kartą. Pirmasis aukcionas vyko dar 2021 m., bet buvo atšauktas, šiemet birželį vykęs tų pačių statinių aukcionas taip pat buvo sustabdytas.

Niekam ne naujiena, kad Nidoje kiekvienas kvadratinis metras, kad ir sukežusio sandėliuko, yra aukso vetės. O ir TB skelbimas apie paruodamą turtą skamba patraukliai: „Parduodamas objektas – buitinis pastatas ir dalis sandėlio pastato Neringoje, ant Kuršių marių kranto, prie pat pėsčiųjų tako. Apylinkėse dominuoja daugiabučiai namai ir individualūs gyvenamieji namai, miškų plotai. Išskirtinė objekto lokacija, nuostabus vaizdas į Kuršių marias, nedidelis atstumas iki Baltijos jūros. Buitinės patalpos plytų mūro, langai, durys – medinės, pastatams reikalingas remontas.“

Kaip taip gaunasi, kad toks gardus kąsnelis Nidoje, o aukcionai vis atšaukiami? Stebima, kaip reaguoja Nekilnojamo turto (NT) aukcionų dalyviai? Ar visgi nedrįstama žengti nelogiško žingsnio, kurio padariniai būtų murkdymasis teismuose?

Andriui Džiaugiui nuosavybės teise priklauso dalis namo, esančio TB parduodamų statinių kaimynystėje. Šią vietą vyras mena nuo mažų dienų. Apie 1950 m. čia atsikraustė gyventi jo močiutė – buvo viena pirmųjų lietuvių Nidoje.

„Močiutės namas buvo statytas dar vokiečių – raudonų plytų, aptinkuotas, jis įtrauktas į Kultūros vertybių paveldo sąrašą. Kiekvienas statinys čia yra buvusios žvejų sodybos. Laisvoje teritorijoje žvejai išsitraukdavo valtis, statydavo ir džiovindavo tinklus. Sovietmečiu prie Skruzdynės gatvės 22-ojo namo buvo pastatyta medinė dviejų aukštų poilsinė, o priešais Skruzdynės g. 20 pastatė tualetus ir buitines patalpas“, – trumpai Turto banko parduodamų pastatų atsiradimą nupasakojo A. Džiaugys.

Įdomiausia tai, kad TB parduodami statiniai turėtų būti nugriauti ir atkurta etnografinė žvejo sodyba, kurią reiktų perduoti A. Džiaugio namo gyventojams.

Situacija: Turto bankas aukcione parduoda statinius Nidoje, kurie turi būti nugriauti. / Turto banko nuotr.

Galiojantys sprendiniai

TB parduodami pastatai patenka į Kuršių nerijos nacionalinio parko teritoriją ir yra įrašyti į Lietuvos Respublikos nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą.

Bet svarbiausia – 1999 m. Neringos miesto savivaldybės tarybos patvirtintame detaliajame plane ir Teritorijos raidos programos sprendiniuose nurodyta: „Iš esamo ūkinio pastato iškelti naudotojus į kitą sklypą, rekonstruoti ūkinį pastatą, sumažinti tūrį, suteikiant etnografinį charakterį.“

Patvirtinto detaliojo plano aiškinamajame rašte nurodyta: „Rekonstruojamas ūkinis pastatas mažinamas, užstatymo plotas iki 60 m2, regeneruojamas buvęs 1942 m. užstatymas prie šiaurės rytų ribos, ūkinis pastatas neturi viršyti 7 m aukščio, apdailai naudoti tradicines Kuršių nerijos pastatų apdailines medžiagas, stogui - molio čerpes. Iškeliami iš ūkinio pastato naudotojai (tam parengus teisinį mechanizmą), ūkinis pastatas priskiriamas 20 namo gyventojams.“

Vienas iš dviejų Skruzdynės g. 20 namo savininkų ir yra A. Džiaugys. „Visada buvo aiškinama, kad pagal detaliojo plano sprendinius tie pastatai bus nugriauti. Kadangi savivaldybė griovė griovė ir nenugriovė, TB perėmė šitą turtą, bet ir tiek. Tualetai ir buitinės patalpos toliau nyko niekam nereikalingi, niekas tuo turtu nesirūpino. Toliau rašėme raštus į įvairias institucijas, TB. Žodžiu, vyko mūsų stumdymas nuo vienos institucijos pas kitą ir bac – vieną dieną TB paskelbė aukcioną“, – pasakojo A. Džiaugys.

Pirmame, 2021 m. TB skelbtame aukcione beveik 64 kv. m bendro turto pradinė pardavimo kaina buvo 122 tūkst. eurų, antrame, skelbtame šį birželį, – jau 235 tūkst. eurų. Tiesa, iki aukcionas buvo sustabdytas, kaina pakilo tik 3 tūkst. eurų.

Turto banko nuotr.

Ignoruoja įstatymus?

Naivu tikėtis, kad kažkas, aukciono būdu už ne mažiau kaip 235 tūkst. eurų įsigijęs griuveną ant Kuršių marių kranto, ims atstatinėti žvejo sodybą. Būtent tokį sprendimą, nurudytą detaliajame plane, ir minėjo A. Džiaugys. Be to, pastato eksploatavimui numatyta 4 a nuoma 62 metams 15 a Skruzdynės g. 20 gyventojams priskirtame sklype.

„Kas būtų, jei aukcionas vis dėlto būtų įvykęs? Kažkas nusiperka galimybę nuomotis 4 a Nidoje, ant Kuršių marių kranto, o sugalvojęs rekonstruoti statinius, staiga sužino, kad nieko čia negali daryti. Ir vėl užsisuka teismų maratonas, įtraukiama ketvirta pusė, be mūsų trijų, jau besimurkdančių teismuose. Įdomi detalė – priėjimas prie buitinių patalpų yra tik nuo Kuršių marių, pėsčiųjų takeliu. Nėra jokio kito privažiavimo. Vadinasi, lauktų dar vienas teismo procesas dėl servitutų. Kažkaip nesąžiningai čia viskas atrodo“, – pastebėjo A. Džiaugys.

Vyras minėjo ir dar vieną detalę – Žemės įstatymas reglamentuoja, kad NT registre įregistruotiems statiniams ir (ar) įrenginiams, kurie, vadovaujantis teritorijų planavimo dokumentų sprendiniais, turi būti griaunami, eksploatuoti valstybinės žemės sklypai neformuojami.

Šie statiniai išperkami iš teisėtų jų savininkų Vyriausybės nustatyta tvarka, atlyginant jų rinkos vertę, apskaičiuotą taikant Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimą, atsižvelgiant tik į esamą statinių ir įrenginių būklę.

„Pagal įstatymą žemės sklypai neformuojami statiniams, kurie turi būti griaunami“, – teigė A. Džiaugys. Be to, detalieji planai yra privalomi valstybės ir savivaldybių institucijoms, visiems suplanuotoje teritorijoje veikiantiems fiziniams ir juridiniams asmenims ar kitoms organizacijoms ir yra neterminuoti.

Turto banko nuotr.

Bankas atsimušinėja

TB šiai situacijai vertinti apsiginklavo teismų sprendimais ir nutartimis. Neringos savivaldybės tarybos patvirtintas detalusis planas – tarsi neliečiamas, o galimi teisiniai ginčai – jau ne TB bėdos.

„Lietuvos apeliacinis teismas 2022 m. gruodžio 22 d. sprendime konstatavo, kad galiojančiuose teisės aktuose nėra numatytas draudimas parduoti valstybei priklausantį turtą, neįgyvendinus detaliojo plano sprendinių“, – atsakyme „Kauno dienai“ nurodė TB Ryšių su žiniasklaida vadovas Paulius Vaitekėnas.

Pasak jo, Klaipėdos apygardos teismas 2024 m. kovo 7 d. labai aiškiai pasisakė, kad bendrasavininkiams siekiant nugriauti valstybei nuosavybės teise priklausantį NT, valstybė netektų nuosavybės teisės. Byloje nėra ginčo dėl aplinkybių, kad siekiamas nugriauti turtas valstybės funkcijoms įgyvendinti nereikalingas. Tačiau savaime tai nereiškia, kad turtas neturi vertės, kad galima paneigti valstybės nuosavybės teisę ir kad valstybei už tokio turto praradimą neturi būti atlyginama kaip bet kuriam kitam turto savininkui.

Aplinkybės, kad turtas nenaudojamas, nesudaro teisinio pagrindo jį nugriauti, tenkinant išimtinai tik kito bendraturčio norą ir interesus vietoje nugriauto nekilnojamojo daikto pastatyti kitą ir įgyti į jį nuosavybės teisę, tačiau neatsižvelgiant ir ignoruojant valstybės, kaip norimo nugriauti turto bendrasavininkės, interesus.

Teismas taip pat konstatavo, kad detalusis planas ir jo sprendiniai negali nei sukurti, nei modifikuoti, nei panaikinti nuosavybės teisės, todėl, bendrasavininkiams siekiant nugriauti valstybės turtą, už jį turi būti teisingai atlyginama. Teisėjų kolegijos vertinimu, šiuo atveju toks teisingas atlyginimas ir galėtų būti viešame aukcione parduoto ginčo turto kaina.

Turto banko nuotr.

Iškalbingas eksperimentas

TB savo poziciją grindžia teismų sprendimais, kurie paremti įstatymais, tvarkomis ir potvarkiais, o A. Džiaugys leido sau atlikti, vadinkime, eksperimentą, ir telefonu prisistatęs „žmogumi iš gatvės“ TB pasiteiravo apie jau aprašytų statinių aukcioną.

Atsakymas, anot A. Džiaugio, skambėjo įspūdingai: „Sako: pardavinėsime negyvenamas patalpas su suformuotu žemės sklypu. Pastabą, kad statiniai turi būti nugriauti ir žemės priskirta 20 namo gyventojams, TB atstovas vertino, esą tai, kas detaliajame plane parašyta, dar nereiškia, kad tai būtina vykdyti, suprask, detalusis planas šiandien yra toks, rytoj gali būti kitoks, o poryt dar kitoks. Akivaizdžiai leido suprasti, kad yra būdų viską keisti ir pasidaryti taip, kaip reikia.“

Labiausiai vyrą pribloškė patarimas: „Sako, pasisamdykite gerą advokatą, architektą, apsišarvuokite kantrybe ir pasidarysite. Aš tada nesitikėjau, kad su manimi taip kalbės ir pokalbio neįsirašiau, bet buvau priblokštas.“

Didžioji problema, kad detaliajame plane buvo parašyta, jog turi būti sudarytas teisinis mechanizmas, kaip iškelti pastatų savininkus, statinius nugriauti, o atlaisvintą erdvę priskirti Skruzdynės g. 20 gyventojams. Vyriausybė nesukūrė teisinio mechanizmo ir neaišku, ar kurs, tad TB daro, ką nori?

Birželį vykęs TB aukcionas buvo sustabdytas, nes Nacionalinė žemės tarnyba atšaukė anksčiau išduotą pažymą, kurios reikia, norint parduoti NT. Nuo šių metų sausio 1 d. tokias pažymas išduoda savivaldybės.

Dabar viskas sustojo, bet ar ilgam? TB neslepia savo planų parduoti, anksčiau jau dvejuose aukcionuose pardavinėtą turtą, esantį A. Džiaugio namo kieme.

„Lieka dar vienas kelias – spausti Neringos savivaldybę, kad būtų išduota pažyma, jog neprieštarauja pardavimui. Tada TB atsiveria durys skelbti trečią aukcioną, o pirkėjui – žalia šviesa sudaryti ilgalaikę žemės nuomos sutartį su Neringos savivaldybe, – galimą paveikslą dėliojo A. Džiaugys. – O čia ir vėl niuansas – kaip pasielgs savivaldybė? Išduos pažymą, kurios veikimas prieštaraus pačios savivaldybės detaliajam planui, ar mėgins apginti savo ir tikrųjų Nidos gyventojų interesus?“

Tokių situacijų turime labai daug. Ir esame dėl to labai nepatenkinti.

Pardavinėja situaciją

„Iš pradžių buvome labai optimistiški, nes pirmą teismą, kad dabar TB pardavinėjami statiniai būtų perduoti savivaldybei, laimėjome. Būtume vykdę detaliojo plano sprendinius. Tačiau du aukštesnės instancijos teismai pasisakė ne mūsų naudai. Dabar jau ir man, ir savivaldybės teisininkams valstybės teisininkai išaiškino, kad TB, kaip savininkas, turi teisę parduoti esamą situaciją“, – kalbėdamas su „Kauno diena“ susiklosčiusia padėtimi nesidžiaugė Neringos savivaldybės meras Darius Jasaitis.

Jis svarstė: jei dabar TB paprašys Neringos savivaldybės išduoti pažymą dėl turto pardavimo, taryba, ko gero, pagal esamą teisinę bazę privalės pritarti.

„Taip, detaliajame plane yra pasakyta, kad tuos pastatus reikia nugriauti, bet nepasakyta, kas juos turi nugriauti – TB ar juos nusipirkęs subjektas. Detaliajame plane parašyta, kad atsirandantys priklausiniai turi priklausyti Skruzdynės gatvės 20-ajam namui. Labai sudėtinga situacija. Teismai pasisakė, kad niekas negali uždrausti savininkui parduoti jo turto, net jei jau pradėti griovimo darbai“, – teigė D. Jasaitis.

Anot mero, jeigu Neringos taryba pritars išduoti pažymą, kad leidžia parduoti turtą jos valdomoje žemėje, atskiras 4 a žemės sklypas nebus formuojamas: „Galiu pasakyti, kad tikrai neformuosime sklypo, nuomą skaičiuosime pagal senas inventorines bylas.“

Turto banko nuotr.

Lauktų iššūkiai

Neringos meras patikslino TB parduodamų pastatų kilmę: jų savininkai buvo Kuršių Nerijos nacionalinis parkas, tačiau, vykdant Kuršių nerijoje griovimų politiką, suprato, kad šioje vietoje patys nesąžiningai atsirado. Tikslumo dėlei reikia paminėti, kad kadaise dar miškų ūkis tuos pastatus prisilipdė, neturėdami jokios nuosavybės name.

Pasistatė poilsinę ir vykdė nelabai su jų tiesiogine veikla susijusią veiklą. Kai miškų ūkis perėjo Kuršių nerijos nacionalinio parko žinion, jis paveldėjo ir visą situaciją.

Meras pasakojo, kad būtent parko atstovai ir inicijavo detalųjį planą bei šių pastatų griovimą, tiksliau, suskirstė, kad priklausiniai turi priklausyti gyventojams ir turi būti Kuršių nerijai būdingi ūkinukai, o ne tokie sovietmečio lipdiniai.

„Tas, kuris pirks tuos statinius, turi žinoti, kad susidurs su iššūkiais. Geriausiu atveju galės pasidaryti kapitalinį remontą, nes savininkai privalo rūpintis pastatais, bet išorės negalės keisti. Rekonstrukcijai leidimo šiandien ten negali gauti niekas“, – aiškino D. Jasaitis.

Neringoje savivaldos nėra

Tačiau Skruzdynės gatvės statinių pardavimas apnuogina valstybės abejingumą – uždirbti iš nereikalingo balasto, visiškai nesigilinant, kaip ir kuo viskas baigsis. „Mums nemaloni ši situacija. Mums nemalonu, kai ima vaikščioti rimti advokatai, siūlyti įvairiausių planų, kaip tą ar kitą padaryti. Valstybė, perėmusi turtą, turėtų vykdyti parko sprendinius, nes pagal juos Neringoje viskas tvarkoma. Saugomų teritorijų tarnyba skelbia konkursą dėl tvarkymo plano, kaip kas turi atrodyti, kas ir kur turi stovėti. Jie norėjo sutvarkyti teritoriją, kad ji atrodytų taip, kaip visa Skruzdynės gatvė. Lengviausiai šitą įgyvendinti būtų valstybei ir savivaldybei“, – įsitikinęs meras.

Tačiau realybė neturi nieko bendra su logika. Neringos meras D. Jasaitis pateikė oavyzdžių, kurie prasilenkia su sveiku protu. „Tokių situacijų turime labai daug. Ir esame dėl to labai nepatenkinti. Pavyzdžiui, keturių butų name gyvenantis žmogus pritrūko investicinių čekių ir savo laiku neprivatizavo sandėliuko. TB tą sandėliuką pardavė. Ir keturių butų gyventojai, kurie jau buvo pasidalinę kiemą automobiliams, turi penktą kaimyną, kuris nori vandentiekio, vietos mašinai“, – vieną iš daugybės ginčių minėjo meras.

Ir tai toli gražu ne viskas. Yra parduotų palėpių, į kurias net nėra įėjimo, patekti galima tik per gyventojų butą. „Valstybė ramiai pardavinėja tokias palėpes, kažkas įsigyja. Tada leidimų reikalauja išoriniams laiptams, per kitus pastatus ir t. t. Matome, kad tai yra labai negerai, ir mums dėl to kyla problemų, pykčių, bet valstybė eina tokiu keliu. Teismų praktika rodo, kad valstybė tą daryti gali“, – beviltišką situaciją įvardijo Neringos meras.

Savivaldos pareigą rūpintis ir prižiūrėti jai priklausančią teritoriją, atliepti vietos gyventojų poreikius meras vadina fasadine: „Daug merų jums pasakytų tą patį, kad savivaldoje, o ypač Neringoje, jokios savivaldos nėra. Konstitucijoje pasakyta, kad savivaldybė atsakinga už savo teritorijos planavimą, deja, Neringoje tą daro Vyriausybė.“

Padaryti gražesne

Anot D. Jasaičio, savivaldybės žemesnieji planai yra tik veidrodis to, ką padaro Saugomų teritorijų tarnyba: „Saugomų teitorijų tarnyba labai skambiai sako: o prie ko čia mes, čia Vyriausybė? Bet realiai būtent jie dirba prie planų 3–4 metus, jie nupiešia, kaip jiems čia atrodo, o Vyriausybė per dvi minutes viską patvirtina, – pastebėjo meras. – Kaltinti Vyriausybę galima tik aplaidumu, nesigilinant arba neleidžiant debatų su savivaldybės architektais. Mes daug pinigų išleidžiame planams, bet, kaip ir šiuo atveju, panašu, kad rezultatas bus niekinis.“

Žinoma, niekas nedraudžia parduodamo turto kaimynams dalyvauti TB aukčione ir įsigyti statinius. Tik maža smulkmena – reikia turėti atliekamus bent jau 235 tūkst. eurų.

Svarstyta dar viena galimybė situaciją Skryzdynės gatvėje išspręsti Neringos ir jos žmonių labui – paimti dabar TB parduodamus statinius visuomenės poreikiams. Neringos meras linkęs manyti, kad taip gal ir būtų protinga, nes tada teismas nustatytų turto kainą išpirkimui iš valstybės.

Tačiau panašu, kad ši misija taip pat yra neįmanoma, nes neatitinka visuomenės paėmimo poreikių kriterijų. „TB sako, duokite mums kitą turtą, kurį mes parduosime už tą pačią kainą, bet manau, kad tai nesąžininga. Šiuo atveju valstybė gavo sovietmečiu statytą ir paliktą turtą, nieko neinvestavo ir nori uždirbti. Manau, tai nesąžininga, bet tokia teisinė sistema, nes Temidė akla, – stebėjosi Neringos meras ir pridūrė: – Valstybė nenukentėtų, jei padėtų mums padaryti Neringą gražesne ir leistų įgyvendinti detaliajame plane numatytus sprendinius.“

Turto banko nuotr.

Ekpertizė nepalanki TB

Dar prieš pirmąjį TB skelbtą aukciona ekspertė, tarptautinės kultūros paveldo apsaugos, Tarptautinės paminklų ir vietų bei vietovių tarybos (ICOMOS) narė Aurelija Stancikienė įvertino galiojančius dokumentus ir esamą teisinį reglamentavimą Skruzdynės gatvės 20-ojo namo pastatų ir teritorijos atžvilgiu.

Ekspertė pasisakė ir dėl 1999 m. Neringos savivaldybės tarybos sprendimu patvirtinto detaliojo plano galiojimo ir jo privalomumo, esančių pastatų naudojimo ir nekilnojamo turto plėtros pagal minėtą detalųjį planą. Taip pat įvertino valstybei priklausančio TB paskelbto aukciono duomenų informatyvumą ir Skruzdynės g. 20 posesijos atkūrimo galimybę – ar ji galima paliekant esamus buitinių patalpų ir sandėlio pastatus.

Ekspertės išvados buvo nepalankios TB. Ji rekomendavo paskelbtą aukcioną atšaukti, taip išvengiant konfliktinių situacijų ir teisminių bylų Kuršių nerijoje, o TB kaip valstybės turto valdytojui inicijuoti turto nugriovimo procedūras ir tik jas atlikus skelbti likusio turto aukcioną, arba aukciono sąlygose aiškiai įvardinti, kad dalis parduodamo turto turi būti nugriauta, atkuriant buvusią posesiją.

Galiojantys teritorijų planavimo dokumentai ir esamas teisinis reglamentavimas, Skruzdynės g. 20 pastatų ir teritorijos atžvilgiu, numato buvusio užstatymo regeneravimą.

1999 m. Neringos savivaldybės tarybos sprendimu patvirtinto detaliojo plano spendiniai yra galiojantys ir privalomi įgyvendinti, vertinant iš saugomos teritorijos pozicijos tikslo keisti sprendinius nėra jokio reikalo.

Ekspertė pateikė išvadą, kad Skruzdynės g. 20 esančiam pastatui numatytas ribotas naudojimo režimas, siekiama išsaugoti autentišką ar artimą autentiškai funkciją. Gyvenamoji ar rekreacinė paskirtis, kiemo pastatas, kuris turi atsirasti vietoje griautino pastato, turėtų būti ūkinis, priskirtas Skruzdynės g. 20 namo savininkams.

Skruzdynės g. 20 posesijos atkūrimo galimybės yra numatytos detaliojo plano sprendiniuose, numatant pagrindinę sąlygą posesijos atkūrimui – sandėlio ir buitinių patalpų nugriovimą.

Valstybės TB paskelbto aukciono duomenys neinformatyvūs, aukcionas sukuria konfliktinę situaciją ir nepamatuotus pirkėjų lūkesčius. Posesijos neįmanoma atkurti paliekant esamus buitinių patalpų ir sandėlio pastatus.