Pelnus krovęs sklypų plėtojimo verslas staiga sustojo ir ne vienam grasina bankrotu. Siūlomi pirkti statybai parengti investiciniai projektai kol kas pasmerkti dūlėti. Tik svajonėse egzistuoja ne tik pasakų nameliai, bet ir ištisi suplanuoti namų kvartalai, daugiabučiai namai.

Apžioti hektarai – tušti

Jei naršydami internetą rastumėte nupieštą pasakų namelį ant vištos kojelės su užrašu "Parduodamas investicinis projektas", nereikėtų juoktis. Jis toks pat realus, kaip ir nekilnojamuoju turtu (NT) prekiaujančių agentūrų tinklalapiuose užsibuvę siūlymai pirkti sklypus su nepastatytais individualių namų kvartalais ar daugiabučiais namais. Ką būtų galima "išspausti" iš sklypo, įsivaizduoti padeda idiliški kompiuteriniai vaizdai.

Kad sugrįžtų laikas, kai naujos statybos butai ir namai graibstyte graibstomi, o gauti banko kreditą galėjo vos ne kas antras dirbantis gyventojas... Lietuvos didmiesčiuose ir jų priemiesčiuose tučtuojau pridygtų tūkstančiai naujų būstų.

70 a sklypas Vilniuje, Bajorų sodų gatvėje, būtų užstatytas kotedžais ir individualiais namais, 3,15 ha sklypas Visoriuose – daugiabučiais. Daugiaaukščiai dygtų ir Šnipiškėse, Antakalnyje, Lazdynėliuose bei kitose sostinės vietose.

Ištisi individualių ir daugiabučių namų kvartalai "pasėti" ir pinigų lietaus laukia Klaipėdos rajone: 1,65 ha teritorija Saulažolių kaime, 14 ha sklypas Kuliškių gyvenvietėje, 9,15 ha teritorija Bruzdeilyno kaime, 6,63 ha sklypas Dauparuose, 1,8 ha teritorija Triušelių kaime.

Užmojų statyti būta ir Kauno rajone. 5,7 ha sklypas Lapių seniūnijoje galėtų tapti 42 šeimų namais, 13 šeimų parengta statybvietė Gaižėnų kaime, 10,5 ha teritorija namams suplanuota Eigirgaloje, dienos šviesos laukia 8 sublokuotų namų kvartalas Šlienavoje.

Kauno mieste statybų laukiantys sklypai – kuklesni. Partizanų gatvėje, 17,4 a sklype, parengtas projektas septynių aukštų namui, Taikos prospekto ir Kaimynų gatvės kampe, 13,5 a plote, įsivaizduojamas aštuonių aukštų daugiabutis, J.Žemgulio gatvėje, 30,4 a teritorijoje, vietoj gamybinių pastatų taip pat planuojamas daugiaaukštis. Aukštojoje Fredoje, Svajonių alėjoje suplanuotame name, svajonių būstą galėtų įgyti 15 šeimų. Panašaus dydžio namas galėtų išdygti ir Dainavoje, Sartų gatvėje.

Atpigo per pusę

Investicinių projektų kainos – nenuspėjamos. Priklausomai nuo dydžio ir vietos, jos prasideda nuo kelių šimtų tūkstančių ir baigiasi keliais ar keliomis dešimtimis milijonų litų. Antai Klaipėdos rajone, kaimo vietovėje, investicinio projekto 1 aro kaina tesiekia kelis tūkstančius litų, sostinėje ar Kaune už arą prašoma 100 tūkst. litų, o kai kur – ir 200 tūkst. litų. Tiesa, viešuose skelbimuose kaina gali ir neatitikti tos, kurios prašoma realiai, – pardavėjai priversti jas mažinti.

Investicinius projektus dažniausiai parduoda NT agentūros. Šios dažniausiai nelinkusios atskleisti, kas yra pirminiai projektų pardavėjai.

Investicinį projektą Vilniuje, Bajorų sodų gatvėje, parduodanti bendrovė PGNT informavo, kad kaina per metus nukrito perpus. Iš pradžių už 70 arų sklypą su detaliuoju planu, pagal kurį galima statyti 20 kotedžų, vieną dvibutį ir 1 vienbutį pastatą, buvo prašoma 7 mln. litų. Dabar šį pirkinį būtų galima įsigyti už 3,5 mln. litų (plius PVM).

Pasak PGNT direktoriaus Arūno Janutėno, minėtas projektas nuo pat pradžių buvo rengiamas parduoti. "Deja, rinkoje susiklostė situacija, kai pirkėjų vis mažėjo, bankai nustojo finansuoti bet kokio NT pirkimą", – paaiškino A.Janutėnas. Jis pripažino, kas šiuo metu susidomėjusiųjų ir norinčiųjų pirkti investicinius projektus nėra.

Kaune, J.Žemgulio gatvėje ir Taikos prospekte, investicinius projektus parduodančios bendrovės "Remax" atstovų teigimu, šiuo metu parduodamas tik J.Žemgulio gatvėje esantis 30 a sklypas su projektu. Pradinė jo kaina buvo 5,5 mln. litų, dabar – 4,2 mln. litų. Projekto Taikos prospekte pardavimas pristabdytas.

Teigiama, kad sklypo J.Žemgulio gatvėje kaina sudaro apie 95 proc. investicinio projekto kainos. Šį objektą mėginama parduoti pusantrų metų, tačiau susidomėjusiųjų beveik nėra.

Nuo pat pradžių šis projektas rengtas ketinant statyti gyvenamąjį namą, bet, pasikeitus finansinėms galimybėms, projektą nuspręsta parduoti. "Remax" atstovų teigimu, būstų kaina šiame name galėtų siekti 3,5 tūkst. litų už 1 kv. m.

Manoma, kad ne visi parduodami investiciniai projektai yra viešai skelbiami.

Įdirbis gali likti bevertis

Investiciniai projektai tarp skelbimų "parduodama" atsidūrė sprogus NT burbului ir atsiritus ekonominiam sunkmečiui. Iki tol prekyba "gatavais" projektais puikiai sukosi be reklamos.

Buvo nemažai verslininkų, kurie pirkdavo sklypus, parengdavo detaliuosius planus ir perleisdavo kitiems. Kartais verslininkai rengdavo ir techninius projektus, gaudavo statybos leidimus – tada parduodavo. Tokiu atveju pirkėjui tereikėdavo užsiimti statybos organizavimu.

Statybos bumo metu tokie projektai buvo bene pats pelningiausias verslas. "Apiforminti sklypai sukosi labai greitai", – prisimena Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) narys, bendrovės "Conserela" direktorius Virgaudas Juocevičius.

Jo nuomone, šiuo metu yra parduodama įvairių investicinių projektų: vieni ir buvo rengti parduoti, kitų tiesiog nepavyko įgyvendinti, tad, remiami prie sienos įsipareigojimų bankui, NT plėtotojai dabar mėgina juos parduoti.

V.Juocevičius atkreipė dėmesį, kad prieš tai projektai buvo rengiami su viena perspektyva, dabar situacija pasikeitė. Įdėtas darbas ir laikas rengiant detalųjį planą, kuriant ir derinant pastato projektą, gali nueiti perniek, nes, potencialių sklypo pirkėjų galbūt nebedomina kažkieno šioje vietoje suprojektuotas daugiabutis namas.

Bendrovės "Conserela" vadovo vertinimu, šiuo metu vargiai įmanoma parduoti investicinį projektą ir uždirbti. Juo labiau nepavyks susigrąžinti to, kas įdėta, jei sklypas buvo pirktas tuo laiku, kai kainos buvo pakilusios. "Kaina gali būti išlaikoma nebent labai gerose vietose", – svarstė V.Juocevičius.

Verslo planas nėra amžinas

Dokumentų, projektų rengimas, suderinimai su valstybinėmis institucijomis nesudaro didelės kainos, lyginant su sklypo verte. Perkant investicinį projektą bene didžiausia nauda – sutaupytas laikas. Mat minėtos procedūros gali trukti metus ir ilgiau.

V.Juocevičiaus nuomone, dabar, perkant investicinį projektą, niekas nežiūri, kiek buvo išleista pinigų ir laiko rengiant projekto dokumentus. Pirkėjas tiesiog vertina: apsimoka pirkti ar ne. Jei projektas vis dar atitinka šiandienos poreikius, jis dar gali būti vertinamas kaip projektas, ne vien kaip sklypas. Tačiau tai daugiau taikytina komerciniams, o ne gyvenamiesiems pastatams.

"Jei pirkėjas, įsigydamas projektą, turi peržiūrėti verslo planą, investicinio projekto vertė ne didesnė už sklypo vertę", – mano V.Juocevičius.

Tie, kas turi lėšų ir ketinimų pradėti kažką statyti, pirkti sklypą su parengtu detaliuoju planu, kuriame aiškiai pasakyta, ką galima statyti – laikas labai palankus. Tokiu atveju imtis konkrečių statybos darbų galima nedelsiant.

"Techninis projektas – kitas klausimas. Jį galima parengti daug greičiau nei detalųjį planą. Pirkti jau parengtą techninį projektą – ne visada apsimoka", – pastebėjo V.Juocevičius.

Jo nuomone, gyvenamosios paskirties projektams tiesiog reikia laukti. Tačiau labai realu ir tai, kad parengti tviskantys namų kompiuteriniai vaizdeliai niekada nebus realizuoti.

Statyti pakraščiuose – klaida

Laukti geresnių laikų, kada tokie projektai vėl taps paklausūs, gali ne visi. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) direktorės Dalios Bardauskienės duomenimis, apie 90 proc. projektų yra rengiami ir realizuojami lėšomis, skolintomis iš bankų.

"Šiuo metu rinkoje projektų pasiūla viršija paklausą. Bankai aiškiai siunčia rinkai žinią, kad nefinansuos pirkėjų, o kai nėra pirkėjų, joks verslininkas neprisiims rizikos arba sieks ją mažinti. Dėl to tikėtina, kad šiuo metu įšaldytų investicinių projektų judėjimas suaktyvės atsigaunant, kylant ekonomikai", – prognozavo LNTPA atstovė.

Pasak jos, nėra paslapteis, kad rinkoje veikė ir spekuliatyviniai žaidėjai, žemės sklypų kainos buvo dirbtinai išpūstos.

"Projektų kainų žirklės gana didelės ir gali svyruoti nuo 3–4 ir daugiau kartų, tačiau reikia įvertinti konkretų atvejį, konkretų projektą, o jis susideda iš daugelio dedamųjų", – komentavo D.Bardauskienė.

LNTPA atstovė taip pat atkreipė dėmesį, kad pastaraisiais metais buvo nemažai projektų, orientuotų į vadinamąją taškinę plėtrą. Tai yra į pakraščius, priemiesčius, kuriuose nėra jokios infrastruktūros arba ji labai brangi.

"Tokie projektai ateityje neturi perspektyvos. Perspektyvūs yra kompaktiški miestai, kada žmogus gali patogiai ir greitai iš namų pasiekti darbą, darželį, mokyklą, prekybos centrą, kitas svarbias paslaugas. Taigi ateityje plėtrą prognozuojame miestų viduje, tokios tendencijos – ir pasaulyje, nes gyvenimas brangsta, o lėšų trūksta", – pridūrė D.Bardauskienė.

Nekilnojamojo turto rinkos specialistas, bendrovės "DnB Nord būstas" direktorius Gediminas Jankauskas:

Klestėjimo metais dažnas NT plėtotojas bandė apžioti per didelį kąsnį: prisipirko sklypų, pasiskolinęs pinigų ketino juose kažką statyti. Tiesa, anksčiau statyboms dar buvo naudojami pinigai, gauti už nepastatytus butus. Ne visi šie užmojai pavyko. Kadangi plėtotojai nebeturėjo pinigų užbaigti savo sumanymams, pradėjo galvoti apie sklypų kartu su projektais pardavimą. Rinkoje atsirado gausybė investicinių projektų. Iki šiol ši rinka absoliučiai nelikvidi – visi nori tik parduoti, perkančiųjų nėra.

Dabar pastebime vieną kitą besidomintįjį tokiais objektais, kuris tikisi pigiai kažką nusipirkti. Tačiau realūs pirkimo sandoriai dar nevyksta. Labai sunku kalbėti apie realią tokių objektų vertę, kai jų niekas neperka. Galima šnekėti tik apie kainą, kurios prašoma – ji nuo pradinės labai sumažėjusi. Matyt, pardavėjai pabandė prašyti daug, tada kiek nuleido vis dar svajodami, vėliau suprato, kad teks dar gerokai nuleisti.

Pardavėjų lūkesčiai smuko. Tačiau, skirtingai nei butų rinkos, nukritusi sklypų ir investicinių projektų kaina pirkėjų dar nesugundė. Sklypais, kurių savininkai nesugebės padengti finansinių įsipareigojimų bankams, bankrutuos, ateityje galbūt atiteks bankų nuosavybėn, bet šiuo metu tokių atvejų, mano žiniomis, nėra.

Negalėčiau sakyti, kad visiems NT plėtotojams gresia bankrotas. Visiems NT rinkos dalyviams yra sunku. Vieniems yra blogai, kitiems – labai blogai. Tokių, kuriems labai gerai – nėra nė vieno. Vis tik parengti investiciniai projektai nedūlės amžinai. Pirmiausia turėtų būti užbaigti jau pradėti statyti namai. Prireiks dar 2–3 metų, kol pradės vykti koks nors veiksmas ir tuščiuose sklypuose.