Kyla rimtų abejonių, ar šiandien teismą pasieks Vilniaus apskrities viršininko administracijos skundas garsiojoje "Akropolio" sklypo byloje. Bendrovės pergalė teisme gali sukelti bylinėjimosi maratoną.

Tempia gumą

Vilniaus apskrities viršininko administracija vakar jau buvo parengusi skundą dėl teismo sprendimo, kuriuo bendrovei "Akropolis" leista už anksčiau įsigytą sklypą mokėti perpus mažesnę kainą. Tai dienraščiui vakar patvirtino administracijos Teisės departamento Juridinio poskyrio vedėja Zita Malova. Antradienio vidurdienį ji dar tikėjosi spėti skundą pateikti tą pačią dieną, nes trūko tik likvidatoriaus parašo. Tačiau į darbo pabaigą suabejojo, ar apskritai likvidatorius pasirašys dokumentą.

"Dokumentai dingo, nė vienas vadas jų neturi", – taip vakar vakare kalbėjo Z.Malova. Parengtus dokumentus ji vakar pateikė savo vadovui Alvydui Geigalui, pastarasis – viršininko pavaduotojui, o jau šis turėjo juos nunešti pasirašyti likvidatoriui. "Nuėjusi pas pavaduotoją pasirašytų dokumentų, kad juos galėčiau nešti į teismą, sužinojau, jog šis jų neturi", – kalbėjo Z.Malova.

"Žinau, kad šis dokumentas jau turi būti parengtas, tačiau jo dar negavau. Manau, kad dar šiandien jį turėsiu rankose, tačiau ką nors komentuoti galėsiu tik trečiadienį ryte", – dienraščiui sakė Vilniaus apskrities viršininko administracijos likvidatorius Gintaras Sodeika.

Pastarasis į darbo pabaigą rengėsi vykti į Prezidento Algirdo Brazausko šermenis, o po jų, anot Z.Malovos, žadėjo grįžti į darbą ir, jei dokumentas būtų gulėjęs ant stalo, galbūt jį būtų pasirašęs. Kita vertus, G.Sodeika esą išsakė ir tam tikrų abejonių dėl skundo teikimo.

"Dabar yra tokia nuomonė, kad reikia laukti ir bylą perduoti Nacionalinei žemės tarnybai. G.Sodeika pasakė, kad tarėsi su Nacionaline žemės tarnyba ir kad yra nuomonė, siekiant dokumentus perduodant išvengti nesusipratimų, geriau pateikti skundo projektą ir neteikti pasirašyto skundo teismui", – kalbėjo Z.Malova.

Ji negalėjo įvardyti, kokių nesusipratimų bijomasi. "Kad nepasimestų dokumentai, neįvyktų koks nesusipratimas. Yra noras nepasirašyti ir perduoti Nacionalinei žemės tarnybai. Bet, man atrodo, kad kaip tik bus nesusipratimas, jei mes dabar nepasirašysime", – negalėjo suprasti ir paaiškinti, kas vyksta, Juridinio poskyrio vedėja.

Vėliausiai skundas turi būti išsiųstas šiandien, nes nuo liepos 1-osios apskričių administracijų nebeliks. Prieš savaitę Z.Malova sakė, kad apskųsti nutartį yra "garbės reikalas".

Kai Vilniaus apskrities viršininko administracija bus likviduota, bylą savo žinion turėtų perimti Nacionalinė žemės tarnyba. Maksimalus terminas, iki kurio galima skųsti teismo sprendimą, yra liepos 15 d.

Abejonių, kad panaikinus apskričių administracijas, garsiojoje byloje gali nebūti kam ginti valstybės interesų, nemažėja. O su jomis – ir vilčių, kad ateityje tokių bylų tik daugės.

Derėtis – į teismą

Vilniaus apygardos teismas sukėlė tikrą audrą, kai paskelbė, kad bendrovė "Akropolis" už įsigytą sklypą sostinėje valstybei gali mokėti tik pusę anksčiau sutartos ir jau pradėtos mokėti sumos, nes pasikeitė aplinkybės. Kokios? Dėl pasaulio ir Lietuvos ekonomikos pokyčių gerokai krito nekilnojamojo turto ir žemės kainos.

Jeigu minėta nutartis įsiteisins, gali būti, kad "Akropolio" pavyzdžiu paseks ir į teismą kreipsis ir daugiau fizinių bei juridinių asmenų, kurie prieš krizę suderėjo įsigyti nekilnojamąjį turtą ir už jį mokėti dalimis, o dabar susiprato, kad sutarta kaina pernelyg didelė.

Įsisukusi teismų karuselė išaugins verslo riziką, atneš nuostolių ir bankrotų. Tai vienas iš gana optimistinių scenarijų, kuriuos gali paskatinti teismo sprendimas, leidžiantis perpus sumažinti "Akropoliui" statyti skirto sklypo kainą.

Tačiau teisininkai skuba pabrėžti, kad šioje byloje esama išskirtinių aplinkybių, turėjusių įtakos teismo sprendimui. Tarkime, bendrovės ketinimai investuoti 80 mln. litų į miesto infrastruktūrą ir žemės sklypui nustatyti servitutai.

Argumentas – krizė

Vis dėlto kai kurie teisininkai pabrėžia, kad teismas sprendimą "Akropolio" sklypo byloje priėmė remdamasis kainų skirtumu, o aukščiau minėti argumentai buvo papildomi.

"Priimtas sprendimas grindžiamas susidariusiu sutarties kainos ir esamos turto rinkos vertės skirtumu. Todėl tikėtina, kad jis gali paskatinti asmenis, tebevykdančius nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis ir sutarčių kainą mokančius dalimis, kreiptis į teismą dėl kainos sumažinimo", – mano Agnė Bilotaitė, advokatų kontoros "J.Judickienė ir partneriai Jurex" advokatė.

Jei ši nutartis įsigaliotų, atsivertų kelias bylinėtis dėl nuomos ar pirkimo sutarčių peržiūrėjimo, remiantis ekonomikos krizės argumentu. Šioje vietoje nebūtų vien laimėjusiųjų. Nes jei viena pusė išsiderės mažesnę nuomos kainą, kita neteks planuotų pajamų, nebepajėgs vykdyti įsipareigojimų, gal net bus priversta atsisakyti verslo.

Paviršutiniškas sprendimas

Anot A.Bilotaitės, šioje byloje nėra išaiškinta, ar "Akropolis" galėjo numatyti tai, kad gali sumažėti žemės sklypų vertė, ir prisėmė su tuo susijusią riziką.

"Nors kilo pasaulinė ekonomikos krizė, "Akropolis" kaip verslo subjektas galėjo numatyti, kad žemės sklypų rinkos vertė per daugiau nei dešimties metų laikotarpį gali sumažėti, todėl neabejotinai prisiėmė tam tikrą riziką. Šios esminės aplinkybės teismo sprendime liko neįvertintos", – atkreipė dėmesį advokatė.

Anot jos, sprendimą teismas pagrindė sutarties kainos ir dabartinės turto rinkos vertės palyginimu bei "Akropolio" įsipareigojimų, prisiimtų visiškai kita sutartimi, įvertinimu. Advokatės teigimu, svarus argumentas kainai mažinti buvo nebent įsigytai žemei nustatyti servitutai, dėl kurių, ieškovo teigimu, žemės vertė sumažėjo 6 mln. litų.

Be to, sutarties sąlygos teismo sprendimu gali būti keičiamos tik tuomet, jei sutartis dar neįvykdyta, o jei pradėta vykdyti, tik dėl neįvykdytos dalies. Išeitų, kad šiuo atveju teismas galėjo spręsti tik dėl nesumokėtos kainos dalies sumažinimo.

"Tačiau priimtu sprendimu teismas iš esmės panaikino UAB "Akropolis" pareigą sumokėti likusią kainos dalį, atsižvelgdamas vien į žemės sklypų rinkos vertės pokyčius", – aiškino A.Bilotaitė.

Nuomonės išsiskyrė

Pastarąjį mėnesį Vilniaus teismai ieškojo atsakymo į klausimą, ar krizė yra nenumatyta aplinkybė ir pagrindas keisti sutartį.

Įdomu tai, kad vos pora savaičių iki sprendimo "Akropolio" byloje, Vilniaus 1-asis apylinkės teismas išaiškino, kad krizė nėra nenugalima jėga (force majeure), todėl negali būti pagrindas keisti kredito sutartį. Šioje byloje verslininkas siekė pakeisti kredito sutarties sąlygas, lygiai kaip "Akropolis" argumentuodamas tuo, kad pasikeitė aplinkybės, prasidėjo krizė ir ieškovui tapo sunkiau vykdyti įsipareigojimus.

Tačiau šiuo atveju teismas pastebėjo, kad verslininkas, imdamasis komercinių patalpų nuomos verslo, negalėjo nežinoti apie jo riziką, o kintantis pajamingumas nesąs pagrindas atleisti nuo sutarties vykdymo ar keisti kredito sutarties sąlygas.

Šios bylos ieškovą Vilniaus apygardos teismo sprendimas turėtų nuteikti optimistiškai. Tačiau kol kas nutarties jis neapskundė.

Tiesa, A.Bilotaitė neskuba nudžiuginti šios bylos ieškovo. Esą minėtų dviejų bylų aplinkybės skiriasi, be to, Vilniaus apygardos teismas neįvertino, ar ekonominė krizė yra ta aplinkybė, kurios verslo subjektai ar fiziniai asmenys negalėjo protingai numatyti ir prisiimti atitinkamos rizikos.

Bendros praktikos, atsakant į klausimą, ar krizė yra pagrindas keisti sutartis, tikimasi sulaukti, kai minėtos bylos pasieks aukštesnės instancijos teismus.

Žemė tapo per brangi

Antrasis Vilniuje prekybos ir pramogų centras "Akropolis", kurį ketinama statyti iš valstybės įsigytoje teritorijoje prie Vingio parko, turėjo kainuoti apie 900 mln. litų, vėliau investicijų planas buvo apkarpytas 100 mln. litų. "Akropolis" parko prieigose žada rekonstruoti gatves, pastatyti požeminę perėją, pagerinti infrastruktūrą. Viso komplekso statybas "Akropolis" žadėjo baigti 2015 m.

Už valstybinę žemę "Akropolis" iš viso sumokėjo 19,371 mln. lito. O sklypo kainą sumažinti perpus reikalavo dėl smarkiai pasikeitusių ekonominių aplinkybių.

Vilniaus apygardos teismo sprendimu, valstybinės žemės kaina sumažinta nuo 40,478 iki maždaug 20,25 mln. litų. Anot sprendimą priėmusios teisėjos Ritos Kisielienės, "valstybė negali įgauti nesąžiningo pranašumo kitos šalies atžvilgiu", o bylos medžiagoje esą matyti, kad "Akropolio" ieškinys buvo pagrįstas.

Teisėja akcentavo, kad naujojo "Akropolio" statytojai įsipareigojo į transporto infrastruktūrą naujojo prekybos ir pramogų centro prieigose investuoti apie 80,82 mln. litų. Esą taip valstybės naudai bus skirta dvigubai didesnė suma nei paties sklypo ankstesnė vertė. Be to, R.Kisielienė pabrėžė, kad dalis naujojo "Akropolio" žemės, apie 3,6 ha iš maždaug 14 ha, turi būti naudojama visuomenės reikmėms, o tai esą itin sumažina buvusios "Velgos" gamyklos sklypo vertę.