Lūkesčiai ir realybė

Viena iš naujausių SEB banko apklausų rodo, kad pirmą šių metų ketvirtį padaugėjo manančių, jog būstas per artimiausius metus brangs arba jo kaina nesikeis. Tačiau lūkesčiai nebūtinai materializuojasi realybėje ir statistikoje, sako įmonės „Realdata“ vadovas A. Antanavičius. Daug kas priklauso ir nuo apie lūkesčius pasisakančio asmens: ar jis jau turi nekilnojamojo turto, ar planuoja pirkti pirmąjį būstą. Vis dėlto turintys turto tikriausiai ir yra pirmieji, kurie tikisi NT vertės kilimo.

„Aišku, tą dalį, kuri nori įsigyti pirmąjį arba papildomą būstą, tokios apklausos kartais gali veikti skatinančiai, nes, atsiradus stipriam lūkesčiui, kad kainos didės, paprastai žmonės suskumba priimti sprendimus – jie nenori pavėluoti į nuvažiuojantį traukinį ir rizikuoti ateityje pirkti brangiau“, – sako A. Antanavičius.

Anot eksperto, gerėjantys lūkesčiai neturėtų būti staigmena, nes 2023-ieji buvo prasčiausi pastarųjų kelerių metų kontekste. „Šiemet kaip tik girdime, kad visi blogieji rodikliai gerėja. EURIBOR tarpbankinės palūkanų normos turėtų sumažėti – nors tam nėra garantijos, bet tai geras ženklas. Kyla atlyginimai, nežymiai, bet auga ir ekonomika. Visi rodikliai duoda teigiamą impulsą, natūralu, kad ir žmonės pradeda mąstyti, jog tikriausiai didelė krizė neįvyko, stipraus kainų kritimo nebuvo“, – dėsto jis.

Be to, paskolas šiuo metu gauti bandantys asmenys jau mato pokyčių bankų veikloje: nors EURIBOR vis dar nemažėja, atsirado pastebėjimų, kad bankai patys ėmė mažinti savo palūkanų normas. Prieš metus ar kelerius bene žemiausia riba buvo laikomi 2 proc., šiandien bankuose vidurkis gali siekti ir 1,6 proc., ir 1,42 proc.

A. Antanavičius sako, kad tokie pastebėjimai tikrai nelaužti iš piršto. „Prieš pradedant kilti EURIBOR, manęs klausdavo, kaip tai gali paveikti rinką. Tuo metu ramiai žiūrėjau į situaciją būtent dėl to, kad EURIBOR kilimas yra tik viena dedamoji, visada pabrėždavau, kad bankai savo arsenale turi papildomą kozirį, tuo metu buvusias apie 2 proc. maržas. Vadinasi, rinkai pradėjus stipriai jausti EURIBOR kilimą, bankai visada turėjo galimybę kažkiek mažinti maržą, kompensuoti EURIBOR išaugimą ir taip pagerinti sąlygas paskolų gavėjams“, – aiškina NT rinkos ekspertas.

„Tai yra mini kontrolė bankų pusėje, kuri bent jau man leido ramiau žiūrėti į rinką ir viltis, kad EURIBOR kilimo faktas neturėtų labai didelių griaunamųjų efektų. Atrodo, kad taip ir įvyko: pakilus EURIBOR, bankai stebėjo situaciją, rinka krito į seniai matytas žemumas, aktyvumas stipriai sulėtėjo, prasidėjo šiokios tokios kainų korekcijos. Bankai sureagavo į tai, natūraliai pradėjo mažinti savo maržų dalį, o tai lėmė, kad nauji paskolų gavėjai galėjo kažkiek pigiau pasiskolinti ir susumavus svoris ir įsipareigojimai nebebuvo tokie dideli, kaip esant ankstesnėms maržoms“, – teigia A. Antanavičius

„Tai šiek tiek paskatino paskolų rinką, atitinkamai įnešė šiek tiek gyvybingumo į sandorių statistiką ir matome, kad tai būsto rinkai leido išlaikyti stabilią apimtį ir kainas“, – priduria jis.

Padėtis: pasak A. Antanavičiaus, kol kas sandorių apimtis yra nedidelė, bet pakankama, kad NT rinkoje išsilaikytų stabilios kainos. / I. Gelūno / BNS nuotr.

Tikslas – augimo kryptis

Jei žiūrėtume į platesnį paveikslą, kainų lygis įvairiuose segmentuose pastaraisiais metais nesumažėjo tiek, kiek krintant infliacijai buvo tikimasi. Tad ar galima tikėtis, kad NT kainos apskritai dar kada nors kris?

„Niekada negali žinoti, kas laukia ateityje, – atsako A. Antanavičius. – Vis dėlto manau, kad būsto kainų kritimą reikėtų sieti su labai didele krize, netikėtų įvykių grandine, kaip buvo 2008–2009 m. Tokiame kontekste kainų kritimas yra įmanomas – kai įsivyrauja panika rinkose, bankai nebeskolina ir vyksta įvairūs kiti ekonomikai nenaudingi procesai. Centriniai bankai stengiasi viso to išvengti, valdžia visose valstybėse taip pat bando to išvengti. Mes matome, kokių priemonių ir per pandemiją buvo imtasi, kad tik neįvyktų ekonomikos krizė.“

Eksperto teigimu, pastaruoju metu vis tik pavyksta išspręsti daugumą problemų, atsakingos institucijos priima sprendimus, kurie leidžia palaikyti ekonomiką ir NT rinką. „Mano vertinimu, visa ekonomikos ekosistema yra pastatyta ant to, kad rinkos, įskaitant ir NT rinką, turi išlaikyti augimo kryptį. Vadinasi, kainų kilimas – galbūt ne toks didelis, koks buvo 2021 m., bet nuoseklus – kartu su infliacija, ekonomikos augimu greičiausiai yra siekiamybė“, – požiūriu dalijasi jis.

Tie, kas yra galios pozicijoje, valdo ekonomikas ir valstybes, siekia, kad augtų ekonomika ir kartu būsto kainos, nes visa tai skatina naujas investicijas, statybas, paskolų išdavimą ir kitus reiškinius. „Tikėtina, kad būsto kainos greičiausiai išlaikys tą kryptį, kurią Vakarų pasaulyje ir pas mus taip pat matome ilgą laiką, tai yra augimo kryptis. Kainų kritimo kryptis greičiausiai yra nepageidautina, todėl mažai tikėtina. Manau, kad žmonėms reikėtų susitaikyti su tuo, kad yra vienos krypties eismas ir ta kryptis yra į kainų kilimo pusę“, – konstatuoja A. Antanavičius.

Nuosaikios prognozės

Vis dėlto NT rinka Lietuvoje gyvuoja santūrių nuotaikų fone. Kol kas sandorių apimtis yra nedidelė, bet pakankama, kad rinkoje išsilaikytų stabilios kainos. „Jeigu sandorių apimtis dar labiau mažėtų negu dabar, būtų galima kalbėti apie kainų korekcijas, pakritimus. Galbūt tai labiau aktualu namų rinkai, kur susumavus vyrauja brangesni ir paskolų sąlygų pablogėjimui jautresni pirkiniai. Kalbant apie butus, kovo statistika, palyginti su vasario, jau yra gerėjanti, tačiau čia prisideda ir sezoniškumo niuansai“, – pasakoja A. Antanavičius.

Šių metų kovo mėnesį, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu pernai, didžiuosiuose Lietuvos miestuose fiksuojama 5–6 proc. mažiau sandorių. „Galime sakyti, kad praėjusieji metai ne visais atvejais buvo patys prasčiausi, gali būti, kad šiemet bus mažiau sandorių. Vis dėlto iš trijų mėnesių spręsti apie visus būsimus metus yra sudėtinga, ypač jei horizonte matome EURIBOR mažėjimą, o tai gali konvertuotis į geresnes būsto paskolų išdavimo sąlygas ir didesnį aktyvumą antrojoje metų pusėje“, – dėsto NT rinkos ekspertas.

Žvelgiant istoriškai, šis sausis ir vasaris buvo vieni prastesnių mėnesių, tačiau kovas – gerokai šviesesnis, ypač pirminės būsto rinkos segmente. Kovą daugiausia naujų objektų buvo statoma ir parduota Vilniuje, sudaryta ir daugiau susitarimų dėl planų parduoti kai kur dar statomus būstus.

„Matyti, kad nėra taip, kaip kažkas galbūt bando pavaizduoti, jog Lietuvoje niekas nebeperka ir bėga iš Lietuvos, perka užsienyje. Yra tikinčių vietine rinka, perkančių būstus. Didžiuosiuose miestuose antrinės rinkos tendencijos irgi išlieka panašios“, – sako A. Antanavičius.

Tose rinkose, kur dairomasi būsto, investuoja visa Europa, todėl ir konkurencija yra gana aukšta, ir grąža – standartinio dydžio. Be to, reikia įvertinti papildomas išlaidas.

Jis prognozuoja, kad 2024-uosius pabaigsime panašia statistika, kaip ir pernai, gal netgi šiek tiek palankesne: „Bus nežymus sandorių augimas, nežymus suaktyvėjimas ir tai greičiausiai bus dar vieni stabilių kainų metai. Augant žmonių pajamoms ir pamažėjus palūkanoms, šiais metais įperkamumas turėtų pagerėti. Didėjant įperkamumui ir esant nors ir nedideliam, bet pakankamam sandorių skaičiui, galima rasti dar daugiau argumentų, kad kainų mažėjimo būtų sunku tikėtis.“

„Aišku, visada yra karo faktorius, didysis nežinomasis, ir čia mes nieko negalime padaryti. Belieka tikėtis, kad atsakingos institucijos šiuo klausimu dirba, NATO taip pat neleis įvykti disonansams, – viskas turėtų būti gerai“, – pozityvų toną išlaiko analitikas.

Burbulas ar gera investicija?

Su įtempta geopolitine situacija neretai siejamos būsto paieškos būtent už Lietuvos ribų. Pasak A. Antanavičiaus, niekas šalyje neregistruoja lietuvių sandorių už Lietuvos ribų, oficialiai ir objektyviai to vertinti lyg ir nėra galimybių. Galima spręsti tik iš rinkos stebėsenos, iš klausimų, kuriuos užduoda klientai, iš apibendrinimų, ko jie ieško.

„Matyti, kad aktyvumas šitame fronte padidėjęs, daugiau brokerių dirba užsienio rinkose ir jie yra labiau matomi, daugiau skelbia apie savo paslaugas. Jeigu jie ten dirba, tikėtina, kad pavyksta parduoti, nes kitaip greičiausiai grįžtų į Lietuvą“, – pastebi A. Antanavičius.

Tarpininkų suaktyvėjimas užsienio rinkose taip pat matomas. „Yra pavyzdžių, kas nusipirko turto už Lietuvos ribų dėl to, kad prasidėjo karas ir ieškojo, kur, esant reikalui, būtų galima išvykti. Tokių atvejų tikrai yra daugiau negu anksčiau, bet statistikos neturime, negalime tiksliai pasakyti“, – tęsia jis.

Tačiau NT rinkos ekspertas išskiria, kad perkant būstą užsienyje dėl didesnio pelningumo tikslų nereikėtų apsigauti, nes juk nėra taip, kad lietuvių žvalgomos rinkos neatrastos kitų šalių pirkėjų.

„Tose rinkose, kur dairomasi būsto, investuoja visa Europa, todėl ir konkurencija gana aukšta, ir grąža – standartinio dydžio. Be to, reikia įvertinti papildomas išlaidas. Dažnai ten didesni nekilnojamojo turto, sandorių mokesčiai, įvairūs užsieniečiams tikrai nepalengvinti procesai įsigyjant turto. Išlaidų greičiausiai daugiau, priežiūra brangesnė, kelionė iki savo turto dažnai sudėtingesnė ir brangesnė, todėl, matematiškai vertinant, stebuklingos grąžos nėra“, – vertina jis.

„Tačiau yra kitas argumentas – ne visada matematinė grąža yra esminis faktorius. Kai atsiranda rizikos, išgyvenimo baimės faktorius, žmonės, ieškodami komforto, vertina kitus dalykus. Į tai žiūrimą ir kaip į galimybę turėti turto užsienyje, patiems atostogauti, galbūt išnuomoti, o esant poreikiui ir prisiglausti, išvykus iš Lietuvos“, – tęsia A. Antanavičius.

„Manau, kad, visa tai sudėjus, tokie sprendimai neblogi. Džiaugiamės, kad pas mus investuoja užsieniečiai. Mes irgi galime būti tie užsieniečiai, kurie kažkur kitur investuoja“, – sako įmonės „Realdata“  vadovas.