BNS Plius paprašė devynių NT ir statybos rinkos dalyvių – statybos, NT vystymo, architektų, investicijų į NT bendrovių – atstovų nurodyti svarbiausias 2023 metų tendencijas Lietuvoje.

Keturi dalyviai tarp svarbiausių tendencijų nurodė toliau augantį dėmesį tvarumui ir žaliajai transformacijai, trys minėjo augantį didelių projektų skaičių ir tuo pačiu lūkestį dėl geresnės projektų, sutarčių kokybės, atsakingo planavimo, darbų kokybės sampratos pasikeitimo.

Trys rinkos dalyviai išskyrė komercinio NT nuomos kainų pokyčius, aukštos infliacijos ir didėjančių palūkanų normų įtaką investicinio turto pajamingumui. Du dalyviai nurodė pirkėjų rinkos dominavimą tiek pirminėje, tiek antrinėje NT rinkose, baigiamus daugiabučių projektus, kainų korekcijas.

Rinkos dalyviai tarp tendencijų taip pat minėjo valstybinės žemės politikos formavimo ir valdymo reformą, teritorijų konversijas.

Daugės didelių projektų, lūkestis – geresnė projektų kokybė

Suomijos kapitalo pastatų priežiūros ir inžinerinių sistemų projektų bendrovės „Caverion Lietuva“ generalinis direktorius Egidijus Šydeikis prognozuoja, jog šiais metais daugės didelių ir reikšmingų projektų skaičius, o investicijos į mažesnius projektus gali būti pristabdomos.

„Šalyje įgyvendinami projektai darosi vis didesni apimtimis bei kompleksiškumu. (...) Tikėtina, kad didžiausias investicijas šalyje vykdys tokių verslo segmentų atstovai, kurie turi sukūrę tvarius bendradarbiavimo ryšius su užsienio rinkomis bei augins eksporto veiklą. Kaip pavyzdžius įvardinčiau baldų pramonę, logistiką, farmaciją, tiksliosios pramonės įmones“, – BNS Plius teigė E. Šydeikis.

Vienos didžiausių šalyje statybos ir NT plėtros grupių HISK (buvę „Panevėžio keliai“) valdybos narė Jurgita Jurkšaitytė sako, kad Lietuvoje mažėja gyvenamųjų namų statybų poreikis, tačiau daugėja infrastruktūros projektų.

„Paskelbti stambūs darbų pirkimo konkursai magistralinio A5 kelio, numatoma daug „Rail Baltica“ statybos darbų pirkimų. 2021 metais ir 2022 metų pradžioje vyravo sąlyginai smulkūs pirkimai, dabar pirkimai skaičiuojami 30–60 mln. eurų ir daugiau“, – BNS Plius tvirtino J. Jurkšaitytė.

Jos teigimu, šiuo atveju problemų kelia tai, jog iš valstybės pusės nėra aiškios politikos ir pirkimai nėra paskirstomi tolygiai.

„Stambius projektus valstybė nori įgyvendinti trumpais terminais, tačiau prieš tai infrastruktūrai skyrė mažai lėšų ir įmonės buvo priverstos mažinti savo resursus, ieškoti alternatyvių pajamų šaltinių. Šiandien norint vykdyti stambius projektus reikės iš naujo sutelkti resursus. Tam būtinas lankstumas, privataus sektoriaus bendradarbiavimas“, – aiškino J. Jurkšaitytė.

Vilniaus statybos bendrovės „Naresta“ generalinis direktorius Arūnas Šlenys pabrėžė, kad didesnius viešojo sektoriaus konkursus, ypač infrastruktūros ar energetikos srityje, planuojančios valstybės institucijos turėtų suvokti tęstinumo svarbą.

„Kartais projektai planuojami neturint pakankamai lėšų, todėl svarstant apie skolinimąsi, patartina koncentruotis į kokybišką pradėtų projektų užbaigimą, o ne naujų paiešką“, – BNS Plius sakė  A. Šlenys.

Pasak jo, planuojant naujus statybos projektus viešajame sektoriuje reikėtų rinktis tuos, kurie yra strategiškai svarbiausi, ir įgyvendinti juos kuo kokybiškiau. Jis tikisi, kad 2023 metais daugiau dėmesio bus skiriama sutarčių kokybei.

NT rinkoje dominuos pirkėjai

NT projektus finansuojančios sutelktinio finansavimo platformos (SFP) „Rontgen“ vadovas Martynas Stankevičius prognozuoja, kad šiemet vystytojai gali pradėti statyti „į sandėlį“, o bus siūlomi jau baigti daugiabučiai.

„Pastaruoju metu normalizuojasi žaliavų ir medžiagų kainos, o tai leidžia geriau prognozuoti ir planuoti NT vystymą bei realiai vykdyti darbus, bet mažėjantis būsto įperkamumas, prastėjanti ekonominė padėtis ir vartotojų lūkesčiai bei augančios palūkanos jau riboja ir kurį laiką toliau ribos dalies pirkėjų aktyvumą. Tai reikš, kad būsto pirkėjai turės daugiau svertų ir galimybių rinktis“, – BNS Plius sakė M. Stankevičius.

„Vis dėlto jei Lietuva ir pasaulis nepatirs naujų didelių sukrėtimų, per artimiausią pusmetį naujų butų pardavimai turėtų atsistatyti į 400–500 vienetų per mėnesį lygį“, – pridūrė jis.

M. Stankevičiaus teigimu, būsto kainos greičiausiai nekils, ir tai jau ima atsispindėti 2022 metų antros pusės statistikoje, tačiau, tikėtina, jos ir nekris.

„Rinkoje kurį laiką galime matyti stabilią, plokščią kainų kreivę. Sąnaudos jau stabilizavosi, o paklausą riboja ekonomikos, palūkanų bei vartotojų lūkesčių faktoriai. Taip pat rinka, atrodo, pripranta prie esamų kainų, jos gali tapti nauju standartu ar atskaitos tašku. Keletą pastarųjų metų NT Lietuvoje buvo ir dar tebėra pagal pajamas labiau įperkamas nei Vakarų valstybėse, tad sumažėjusio įperkamumo nevertėtų dramatizuoti“, – tvirtino M. Stankevičius.

Jis taip pat prognozuoja, jog 2023 metais gali labai išaugti sklypų su statybų leidimais kaina.

Tuo metu išperkamosios gyvenamojo būsto nuomos („nuomokis ir pirk“) bendrovės „Mano numai“, veikiančios prekės ženklu „Numai“, vadovas Aurimas Čiagus prognozuoja, jog NT kainos pirminėje rinkoje koreguosis žemyn.

„Mūsų preliminariu vertinimu, vidutiniškai šis mažėjimas gali siekti 10–15 proc. Visgi šiuo metu Vilniaus rinkoje yra pavienių projektų, kurių kainų korekcijos gali būti dar ženklesnės. Tai lemia pernelyg aukštos vystytojų siūlomos kainos, kurios yra gerokai atitolusios nuo sumų, kurias pasiruošę mokėti būsto ieškantys pirkėjai“, – BNS Plius sakė A. Čiagus.

Jo teigimu, antrinė rinka 2023 metais išlaikys stabilumą: „Tačiau tik tuo atveju, jeigu šiuo metu esančios ekonomikos prognozės išsipildys – stabilizuosis energetikos išteklių kainos, atlyginimai toliau išliks tokiame pačiame lygyje arba augs, Euribor neviršys 3–4 proc. ribos“.

Anot jo, pirkėjai dominuos tiek pirminėje, tiek antrinėje NT rinkoje.

„Gyvenamojo būsto ieškantys pirkėjai toliau galės neskubėdami priimti sprendimus, derėtis dėl kainos ir kitų sutarties sąlygų. Tuo tarpu vystytojai, tikėtina, vis dažniau siūlys įvairias akcijas, pavyzdžiui, kai perkant NT, dovanojama automobilių parkavimo vieta ar sandėliukas, kurios buvo dingusios pardavimų sandorių skaičiui reikšmingai išaugus“, – tvirtino A. Čiagus.

Daugiau dėmesio bus skiriama energetiniam efektyvumui ir tvarumui

NT plėtros bendrovės „Sirin Development“ vadovas Laurynas Kuzavas prognozuoja, jog brangstant energijai nuomininkai toliau ieškos tvaresnių ir energetiškai efektyvesnių sprendimų, pradedant nuo saulės jėgainių, taupaus šildymo bei apšvietimo, baigiant apgalvotu bei profesionaliu NT valdymu.

„Didės atskirtis tarp A ir B klasės sandėlių, nes išlaidos komunalinėms paslaugoms keičia nuomininkų lūkesčius – svarbi tampa ne tik kvadrato kaina, bet ir bendros eksploatacinės išlaidos. Todėl vis daugiau nuomininkų žvilgsnių turėtų krypti į pastatus, turinčius tvarumo sertifikatus, pavyzdžiui, BREEAM“, – BNS Plius sakė L. Kuzavas.

Pasak HISK valdybos narės J. Jurkšaitytės, kadangi tiek žmonės, tiek verslas, tiek valstybė vis didesnį dėmesį skiria „žaliajai“ energijai ir auga statybų poreikis šiame sektoriuje, bendrovė mato daug galimybių šioje srityje, kuriomis sieks pasinaudoti.

Tuo metu advokatų kontoros „Sorainen“ partneris Simonas Skukauskas prognozuoja, jog 2023 metais gali kilti iššūkių žaliosios transformacijos srityje. Pasak jo, priėmus Atsinaujinančių išteklių energetikos įstatymo (AIEĮ) pakeitimus, projektuojant naujus pastatus, reikės įrengti atsinaujinančius energijos išteklius naudojantį elektros gamybos įrenginį, 100 proc. aprūpinantį pastatą.

„Atsinaujinantys energijos šaltiniai numatyti A++ klasės pastatuose, tačiau nuo šiol jų dalis naujuose pastatuose turėtų būti 100 proc. Nors šių reikalavimų taikymas kol kas dar nėra iki galo aiškus, tačiau kai kuriems vystytojams tai gali kelti iššūkių“, – BNS Plius tvirtino S. Skukauskas.

Jo teigimu, gamybiniuose, komerciniuose pastatuose, kur stogų ir teritorijų plotai yra pakankamai dideli, tokių įrenginių, įrengimas atrodo techniškai įmanomas.

„Tačiau daugiabučiuose, ypač centrinėse miestų dalyse, senamiesčiuose, to padaryti daugeliu atvejų tiesiog nebus įmanoma. Jeigu to padaryti techniškai neįmanoma, kaip reikės užtikrinti, kad daugiabučio gyventojai pirktų tik žaliąją energiją?“ – klausė S. Skukauskas.

Anot jo, judama teisinga linkme, tačiau kyla klausimų, ar įgyvendinti įstatymą bus įmanoma dėl techninių priežasčių.

„Caverion Lietuvos“ generalinis direktorius E. Šydeikis taip pat ragino kylant energijos kainoms dar labiau koncentruotis į efektyvumą ir tvarumą.

Infliacija ir didėjančios palūkanos mažins investicinio turto pajamingumą

Pasak „Sorainen“ atstovo S. Skukausko, 2023 metais komercinio NT nuomos rinkos gali laukti infliacijos spąstai, nes tokio turto nuomos mokestį įprasta kasmet perskaičiuoti pagal infliacijos rodiklius – vartotojų kainų indeksus (VKI).

„Dažnai nuomos mokestis perskaičiuojamas kiekvienais kalendoriniais metais taikant atitinkamą gruodžio mėnesį paskelbtą VKI“, – sakė S. Skukauskas.

Anot jo, pavyzdžiui, Statistikos departamento metinis VKI, paskelbtas pernai spalį, sudaro 23,6 proc., to paties laikotarpio Lietuvos vidutinis metinis VKI – 17,7 proc., tuo metu ES šalių narių harmonizuotas metinis VKI spalį sudarė 11,5 proc., o vidutinis metinis – 8,3 proc.

„Galima prognozuoti, kad gruodį VKI dydžiai bus panašūs ir svyruos keliais procentiniais punktais. Dėl didžiulės infliacijos Lietuvoje lietuviškojo VKI reikšmės yra maždaug dvigubai didesnės nei ES harmonizuoto VKI. Tai reiškia, kad, jeigu nuomos sutartyje numatytas nuomos mokesčio perskaičiavimas taikant Lietuvos metinį VKI, nuomos mokestis nuomininkui nuo sausio mėnesio gali padidėti daugiau nei penktadaliu. Įvertinus ir elektros bei kitų energetinių išteklių kainų šuolį, galimas didžiulis nuomos sąnaudų augimas“, – teigė S. Skukauskas.

Pasak „Sirin Development“ vadovo L. Kuzavo, nuomos kainų pokyčiai palies tiek esamus nuomininkus, tiek ieškančius naujų patalpų. Anot jo, aukšta infliacija ir didėjančios palūkanų normos NT sektoriui tiesiogiai atsilieps investicinio turto pajamingumui (angl. yield).

„Investuotojai tikisi, kad skolinimosi kaštai bus kompensuojami mažesne turto kaina, o pardavėjai vis dar sieks sandorių vakarykštėmis sąlygomis. Todėl susiformuos tam tikras disbalansas tarp pardavėjų ir pirkėjų lūkesčių. Investuotojai blogų objektų nepirks, o žvalgysis ir bus pasiryžę mokėti tik už tvarius, sertifikuotus, aukštos kokybės objektus dėl aukštesnių nuomos kainų, stipresnių nuomininkų, energinio efektyvumo ir mažesnių operacinių kaštų“, – aiškino L. Kuzavas.

Vilniaus rajono aliuminio-stiklo konstrukcijų ir fasadų įrengimo įmonių grupės „KG Constructions“ vadovas Linas Karžinauskas prognozuoja, jog 2023 metais NT ir statybų rinkoje neturėtų būti labai stipraus šoko, drastiškų kainų ir rinkos aktyvumo korekcijų.

„2023 metų pabaigoje, manau, kad situacija turėtų šiek tiek palengvėti, bent jau iš to, ką girdime, iš kai kurių mūsų partnerių, investuotojų lūkesčių ir planų pradėti kai kuriuos naujus projektus, kuriuose mes jau dalyvaujame. 2023 metų antroje pusėje turėtų būti geriau“, – BNS Plius teigė L. Karžinauskas.

„Sorainen“ partneris S. Skukauskas kaip vieną svarbesnių tendencijų 2023 metais įvardija pernai Seimo priimtas Žemės įstatymo pataisas, kitus teisės aktų pakeitimus, kuriais nuo sausio 4 dienos Aplinkos ministerijai pavesta formuoti valstybės politiką žemės tvarkymo, žemėtvarkos planavimo, geodezijos, nekilnojamojo turto kadastro, žemės naudojimo kontrolės srityse, o Nacionalinė žemės tarnyba tampa pavaldi Aplinkos ministerijai.

Tuo metu architektų biuro „Aketuri architektai“ vadovo Luko Rekevičiaus teigimu, tendencijos 2023-iesiems yra miglotos.

„2022 metais įvyko rinkos sulėtėjimas, sulėtėjo būsto pirkimas. Tai neišvengiamai paveiks mūsų industrijos vaizdą 2023 metais. 2022 metų neaiškumas dėl energijos ir žaliavų kainų šiek tiek stabilizavosi, vėl galima tiksliai skaičiuoti statybų sąmatas, reiškia, ir samdyti rangovus darbams. Tiesa, statybų kainos yra ženkliai padidėjusios“, – BNS Plius teigė L. Rekevičius.

Jis prognozuoja, jog nauja statyba bus vis retesnė ir vis daugiau pastatų bus pertvarkomi naujoms funkcijoms.

„Vilniuje tai ženklu Vilkpėdėje – tarp Burbiškių draustinio miškų ir Neries upės įsiterpęs industrinis ruožas yra tiesiog per geroje vietoje, kad liktų industrinis, konversijos čia jau prasidėjo ir jų tik daugės. Postūmį neabejotinai davė ir šalia didžiųjų vystytojų jau vykdomos statybos buvusios „Velgos“ teritorijoje ir čia planuojamas traukos taškas – Akropolis“, – sakė jis.