Šis sprendimas priimamas dėl įvairių priežasčių, tačiau tikslas dažniausiai būna tas pats – gauti pajamas ir neturėti dėl to bėdų ateityje. Kaip spręsti dažniausiai kylančius klausimus ir kaip užbėgti už akių galimoms problemoms, pasakoja Vilius Martišius, advokatų profesinės bendrijos „Žabolienė ir partneriai METIDA“ advokatas.

Sutarties sudarymas

Nuomos principas yra paprastas – gauti užmokestį, o mainais suteikti būstą gyvenimui. Nors susitarimas tarp fizinių asmenų dažnai sudaromas žodžiu, įstatymai numato, kad terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė. Tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad net kai yra pasirašomos sutartys, dažniausiai jos būna šabloninės, nenumato jokių papildomų konkretaus nuomininko ar nuomotojo poreikių, todėl rekomenduojama įtraukti papildomas sąlygas, dėl kurių norima susitarti. Pavyzdžiui, jei nuomotojas leidžia nuomininkui auginti gyvūną, sutartyje reikėtų nurodyti ir šį faktą, ir detalizavimą, koks tai gyvūnas ar pan.

Žinoma, kuo aiškesnis ir paprastesnis sutarties formulavimas, tuo lengviau apginamos ją pasirašiusių asmenų teisės, todėl sudarant sutartį reikėtų galvoti apie maksimalią nuomotojo teisių apsaugą, kuri neapsunkintų nuomininko gyvenimo ir nepažeistų galiojančių teisės aktų. Praktikoje sutartį dažniausiai rengia nuomotojas arba jo atstovas, tačiau būtina ją derinti su nuomininku ir siūlyti pateikti jo manymu reikalingas pataisas.

Kai kurie sutarties elementai yra esminiai, jų būtinumas nurodytas Civiliniame kodekse, o be jų sutartis negalėtų egzistuoti. Tai yra būsto adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka. Civilinis kodeksas taip pat numato nuomininko pareigą perduoti nuomininkui gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų kopiją arba kopiją kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės.

Sutartyje visada reikia atkreipti dėmesį į leidimą nuomininkui subnuomoti ar leisti naudoti patalpas tretiesiems asmenims. Praktikoje neretai pasitaiko atvejų, kai savininkas, atvykęs apžiūrėti būsto, ten randa nepažįstamus asmenis. Norint to išvengti, sudarant sutartį, reikėtų aiškiai apibrėžti subnuomos galimybę ar jos nebuvimą, taip pat nustatyti asmenis, kurie gyvens nuomojamame būste.

Nekilnojamojo turto agentūros

Neretai nuomininko paieškoms būstų savininkai pasitelkia nekilnojamojo turto (NT) agentūras. Kartais pakanka pasirašyti sutartį su tokia agentūra ir perduoti jai būsto raktus, ir visais klausimais bus pasirūpinta, pradedant būsto nuotraukų padarymu, baigiant susitikimais su potencialiais nuomininkais ar sutarčių su jais tvarkymu.

Probleminės situacijos su NT agentūromis kyla dėl pasirašomų šabloninių sutarčių ir nuomininkų parinkimo, kai atsižvelgiama tik į jų gebėjimą mokėti nuomos sutarties kainą ir komisinį agentūros mokestį. Norint išvengti nesusipratimų, nuomos sutarties sąlygos turėtų būti sutartos pagal žinomus šalių poreikius, o nuomotojas turi turėti galimybę prisidėti prie nuomininkų atrankos proceso.

Kitas svarbus aspektas, aktualus nuomotojui, tai iš anksto, dar prieš susitariant dėl paslaugų teikimo, aiškiai apibrėžti komisinius mokesčius agentūroms ir nustatyti, kas juos mokės. NT agentūros dažniausiai norės bent vieno mėnesio nuomos mokesčio dydžio komisinio mokesčio, kuris gali būti mokamas tiek nuomininko, tiek nuomotojo ar net abiejų.

Sutarties registracija ir mokesčiai

Suradus nuomininkus ir pasirašius būsto nuomos sutartį, reikėtų viešajame registre įregistruoti juridinį faktą apie sutarties sudarymą. Tai daryti Lietuvoje dažnai vengiama, nes nemaža dalis sutarčių yra sudaromos nemokant mokesčių arba dėl to, kad registravimo reikšmė nėra aiškiai suvokiama.

Teisinė nuomos sutarties registracija yra tik juridinio fakto registracija, išviešinant informaciją apie nuomą. Ji neturi jokios įtakos nuomos santykiams, kurie atsiranda ar gali būti keičiami tik nuomos sutarties pagrindu. Nepaisant to, tik įregistravus sutartį nuomotojas gali remtis, kad nuomininkas pats atsako už padarytą žalą prieš trečiuosius asmenis ir už komunalinių mokesčių mokėjimą ar pasekmes, kylančias dėl jų nemokėjimo. Taigi, nuomos sutartis tikslinga registruoti, nes taip sustiprinama nuomotojo teisių apsauga. Sutarties registracija apsaugo ir nuomininko interesus nuo galimai nesąžiningo nuomos sutarties nutraukimo, todėl išlaikoma šalių interesų pusiausvyra.

Registracija yra nesudėtingas procesas, kurį gali atlikti kiekviena iš šalių, pateikusi nuomos sutartį VĮ Registrų centrui ir sumokėjusi 2,90 euro mokestį. Tiesa, sutartį reikia registruoti per 30 dienų nuo jos sudarymo, kitaip registracijos kaina išaugs dvigubai.

Svarbu žinoti ir tai, kaip tinkamai sumokėti mokesčius. Egzistuoja du skirtingi būdai, kuriais valstybei sumokami mokesčiai už vertimąsi būsto nuoma. Tai verslo liudijimas ir pajamų deklaravimas. Verslo liudijimas – fiksuotą kainą ir teritoriją turintis leidimas verstis būsto nuoma. Jis gali būti išduodamas verstis būsto nuoma visoje Lietuvoje arba konkrečioje savivaldybėje, o jo kaina, priklausomai nuo teritorijos, gali skirtis iki kelių kartų. Pažymėtina, kad jo kaina nepriklauso nuo nuomojamų būstų kiekio. Pajamų deklaravimas yra paprastesnis būdas, nes tam užtenka metams pasibaigus deklaruoti iš nuomos gautas faktines pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.

Būsto draudimas

Aktualus klausimas, susijęs su nuomos sutartimis, yra atsakomybė, kilus nelaimėms. Prieš trečiuosius asmenis nuomininkas tiesiogiai atsako įregistravus sutartį viešajame registre, tačiau sutarties išviešinimas nesukelia tiesioginės atsakomybės už nelaimės metu padarytą žalą išnuomotam būstui ir jame esantiems daiktams.

Nuomos santykiuose teisiškai nuomotojas laikomas stipresniąja puse, dėl to jam reikėtų ypatingai rūpintis, kad jo turtas teisiškai būtų apsaugotas. Praktikoje geriausias sprendimas yra būsto draudimas, todėl nereikėtų vengti aptarti šios galimybės su nuomininku, apsaugant abiejų šalių interesus bei ramybę. Yra įvairių draudimo galimybių, apsaugant būstą ir jame esančius daiktus, todėl draudimo rūšies ar draudiko pasirinkimas kiekvienoje situacijoje turėtų būti pasirinktas individualiai.

Reikėtų atkreipti dėmesį ir į tai, kad jei būstas nuomotojo apdraustas prieš pasirašant nuomos sutartį, apie nuomos faktą reikėtų pranešti ir draudimo kompanijai, siekiant išvengti galimo sutarties pažeidimo.

Gyvenamosios vietos deklaravimas

Jau kelerius metus galioja nauja Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo nustatyta tvarka, kai nuomininko gyvenamosios vietos deklaravimui nebereikia atskiro nuomotojo sutikimo. Nuomininkui pakanka nuomos sutarties, norint deklaruoti gyvenamąją vietą joje nurodytam terminui arba, jo nesant, neribotam laikui.

Dėl to nerimauti nereikėtų, nes nuomininkas, deklaruodamas savo gyvenamąją vietą, neįgyja jokių turtinių teisių į būstą, todėl deklaravimas neapsunkintų ir galimo nuomininko iškraustymo proceso. Pažymėtina, kad deklaravimas automatiškai panaikinamas pasibaigus sutarties terminui ar esant būsto savininko prašymui. Nuomininkas gali prašyti savininko sutikimo dėl gyvenamosios vietos deklaravimo, jeigu to reikalautų atsakingos institucijos. Tokiu atveju savininkui vertėtų leidimą apriboti protingu laiko terminu.