Statybos be biudžeto pinigų

Vyriausybės vadovas Saulius Skvernelis, prieš Kalėdas perkirpdamas simbolinę įkurtuvių juostelę naujutėliame Vilniaus universiteto ligoninės Santaros klinikų Infekcinių ligų korpuse, akcentavo, kad šiuo žingsniu pacientai iš XIX a. persikelia į XXI a. Bet kol jis buvo žengtas, Lietuvoje spėjo pasikeisti 3 premjerai ir net 8 sveikatos apsaugos ministrai.

Nutarimą iškeldinti infekcinius ligonius iš itin prastos būklės pastatų prestižiniame Žvėryno rajone ir buvusios Respublikinės tuberkuliozės ir infekcinių ligų ligoninės padalinius iš Antakalnio P.Širvio ir Žolyno gatvių Vyriausybė buvo priėmusi dar 2007 m., kai jai vadovavo Gediminas Kirkilas. Tai padaryti planuota nenaudojant biudžeto lėšų, o taikant valstybės turto atnaujinimo būdą – valstybiniai sklypai ir seni gydymo įstaigų pastatai turėjo būti perduodami Turto bankui ir parduodami aukcionuose. Juose gautos lėšos turėjo padengti investicijas į naujos gydymo įstaigos statybas.

Naudojant tokį pat valstybės turto atnaujinimo būdą, Santariškėse dar planuota pastatyti Akušerijos ir chirurgijos korpusą bei Pediatrijos centrą. Pirmajam objektui lėšų turėjo rastis pardavus buvusią Raudonojo Kryžiaus ligoninę Žygimantų g. / Tilto g., antrajam – buvusius Vilniaus universiteto vaikų ligoninės konsultacinės poliklinikos, administracinį ir Vaiko raidos centro pastatus Žvėryne, Kęstučio g. 25 ir Vytauto g. 15. Visų šių gydymo įstaigų pastatai stūksojo itin patraukliuose sklypuose, dėl kurių seilę varvino nekilnojamojo turto vystytojai.

Šimtai milijonų – tik burbulai

Tuo metu jau pūtėsi nekilnojamojo turto kainų burbulas, ir projektus rengę valdininkai būsimus milijonus skaičiavo tarsi didysis kombinatorius Ostapas Benderis. Pavyzdžiui, už Raudonojo Kryžiaus ligoninę planuota gauti per 31,5 mln. eurų, o naują Akušerijos ir chirurgijos korpusą pastatyti už beveik 31,2 mln. eurų. Pediatrijos centrą ketinta statyti už 35,3 mln. eurų, o vien už apie 1 ha teritoriją Neries pakrantėje Vytauto g. 15 aukcione tikėtasi gauti per 33 mln. eurų.

Daugiau kaip 2 ha sklypą Birutės g. 1 / Liubarto g. 20 ir Antakalnyje esančias turberkuliozės gydymo įstaigas planuota parduoti beveik už 38 mln. eurų, o naujos Tuberkuliozės ir infekcinių ligų ligoninės statybos Santariškių g. 14 investicijų poreikis – maždaug 28 mln. eurų.

Šiandien Valstybės įmonės Turto banko tinklalapyje randame informaciją tik apie vieną iš minėtų sveikatos priežiūros įstaigų turto atnaujinimo projektų – Akušerijos ir chirurgijos korpuso statyba Santariškėse, baigta 2012 m. Investicijų vertė – 25 mln. eurų.

O senieji ligoninės pastatai Žygimantų g. / Tilto g. Turto banke dar ilgokai "užsigulėjo". Tik 2016 m. pavyko juos parduoti už 12,35 mln. eurų, prieš tai parengus investicinį projektą "Radvilų valda" bei 1,7 ha teritorijos detalųjį planą.

Žvėryne prie Liubarto tilto stūksančius buvusios Vaikų ligoninės administracinį bei Vaiko raidos centro pastatus su sklypu Turto bankas pradėjo pardavinėti tik 2018 m. rudenį. Aišku, gauti už tai apie 33 mln. eurų jau niekas nebesitikėjo, kadangi paaiškėjo, kad nušluoti statinius nuo žemės paviršiaus ir sukurti placdarmą naujoms statyboms trukdo įstatymas – 3 pastatai įrašyti į Kultūros paveldo objektų registrą. Šis kompleksas neseniai parduotas už 4,36 mln. eurų.

Maždaug po metų aukcione greičiausiai atsidurs ir gardžiu kąsneliu statybų vystytojams laikytas 2 ha sklypas Birutės g. su daugiau nei 10 pastatų, kur iki praėjusio gruodžio vidurio dar veikė infekcinė ligoninė. Kokia bus jo kaina, dar sunku pasakyti, mat pastatai, nors ir nėra valstybės saugomi, yra kultūros paveldo teritorijoje. Jeigu ten naujos statybos bus ribojamos, dešimčių milijonų valstybė gali nesitikėti.

Lūkesčiai smigo žemyn

Grandiozinius planus koregavo ir užklupusi krizė. 2010 m. konservatoriaus Andriaus Kubiliaus Vyriausybė atnaujinamo turto sąraše esančius optimistinius skaičius mėgino priartinti prie realybės. Pavyzdžiui, Pediatrijos korpuso statybos investicijos įvertintos 26,9 mln. eurų, atitinkamai ir teritorijos Vytauto g. 15 planuojamos pardavimo pajamos net 3,5 karto kuklesnės – tik 9,27 mln. eurų. Įgyvendinti projektą numatyta iki 2014 m. Bet jis nebaigtas iki šiol.

Turto atnaujinimo mechanizmu nusivylė ir jo iniciatoriai socialdemokratai, mat sugrįžę į valdžią jį sustabdė. Nauji projektai į Vyriausybės tvirtinamą atnaujinamo valstybės nekilnojamojo turto sąrašą neįtraukiami nuo 2014 m. spalio. Į jį galima papildomai įrašyti tik parduodamą turtą ir lėšas, kurių trūksta ankstesniems projektams įgyvendinti.

Tuo metu jau pūtėsi nekilnojamojo turto kainų burbulas, ir projektus rengę valdininkai būsimus milijonus skaičiavo tarsi didysis kombinatorius Ostapas Benderis.

Praėjusių metų liepą dar kartą pakoreguotame 2007 m. atnaujinamo valstybės nekilnojamojo turto sąraše Pediatrijos centro statybų pabaiga nukelta į 2022 m., investicijų suma siekia 15,257 mln. eurų. Papildomai šiam projektui priskirtos lėšos iš daugiau nei 20 objektų, kurios bus gautos Turto bankui juos pardavus aukcionuose. Tai butai Kaune bei Vilniuje, sklypas ir patalpos Palangoje, sanatorijos Kulautuvoje bei Valkininkuose, šiuo metu veikiantis Santaros klinikų Dermatovenerologijos centras J.Kairiūkščio g., taip pat buvusi infekcinė ligoninė su 2 ha sklypu Birutės g., iš kurios ligoniai į naujas patalpas Santaros klinikose išsikraustė prieš Kalėdas. Pastarasis objektas koreguojant Vyriausybės nutarimą "nuvertintas" kone 10 kartų – iki 3,4 mln. eurų.

Papildomas turtas ant Turto banko prekystalių dėliojamas valdžios vyrams praregėjus, kad lėšų iš kitados planuotų objektų pardavimo Pediatrijos centro statyboms nepakaks. Mat vaikų polikliniką Kęstučio g. 25 pavyko parduoti už 416 tūkst. eurų, bet pinigai buvo perkelti į kitą projektą. Ketinimai pasisemti dešimtis milijonų per Vaikų ligoninės komplekso Vytauto g. 15 aukcioną subliuško iki 2,282 mln. eurų. Toks skaičius įrašytas praėjusių metų liepos 24 d. Vyriausybės nutarime.

Nelengva suvokti, kokia matematika vadovaujasi valdininkai, kai jų skaičiavimuose valstybės nekilnojamasis turtas, ekonomikai augant, nuvertėja. Kita vertus, Turto bankas tuo metu kompleksą Vytauto g. jau pardavinėjo aukcione už 4,74 mln. eurų pradinę kainą, o galutinė kaina, kurią sutarė sumokėti vienintelis aukcione dalyvavęs pirkėjas UAB "Wealthgrow", yra 4,36 mln. eurų.

Perteklius į biudžetą nepateks

Turto banko Komunikacijos skyriaus vadovas Tomas Bagdonas kainų skirtumą aiškino tuo, kad Vyriausybės nutarime sumos nurodytos vadovaujantis Registrų centro masinio vertinimo įverčiais, buvusiais tuo laikotarpiu, kai objektai buvo įtraukiami į atnaujinamo turto sąrašą. O Turto banko parduodamus objektus vertina nepriklausomi turto vertintojai – taip siekiama nustatyti kuo tikslesnę objekto rinkos vertę.

"Nors besidominčiųjų buvusiu Vaikų ligoninės kompleksu netrūko, konkrečių pasiūlymų nebuvo gauta, trys aukcionai neįvyko. Manome, kad tai lėmė kaina, – teigė T.Bagdonas. – Investuotojai, pirkdami tokio tipo objektus, skrupulingai skaičiuoja būsimą investicinę grąžą. Tad buvo priimtas sprendimas sumažinti parduodamo turto kainą. Neįvykus aukcionui, Turto bankas turi teisę ją mažinti iki 10 proc. Ši strategija pasiteisino – ketvirtas aukcionas įvyko. Pastebime tendenciją, kad turto vertintojai pateikia gana konservatyvų valstybei priklausančio turto vertinimą, tad, vos tik sulaukus optimalios kainos per pakartotinius aukcionus, toks turtas įsigyjamas."

Už kompleksą gautomis lėšomis finansuojamos Santaros klinikų Pediatrijos korpuso statybos. Turto bankas šiame projekte dalyvauja tik kaip finansuotojas, t. y. rūpinasi finansinių srautų užtikrinimu, parduodamas šiam projektui Vyriausybės nutarime numatytus objektus.

Paprašytas patikslinti, ar Pediatrijos centro statybai teks visi 4,36 mln. eurų, aukcione gauti už turtą Vytauto g. 15, ar tik Vyriausybės nutarimu numatyti 2,282 mln. eurų, ir tokiu atveju kur bus panaudoti likę pinigai, Turto banko atstovas tvirtino, kad visos gautos lėšos atiteks projekto vystymui.

"Finansavimas vykdomas etapais – pardavus objektą, visos už jį gautos lėšos skiriamos projektui vystyti, tada parduodamas kitas objektas, ir vėl visos lėšos skiriamos statyboms. Jei už visus parduotus objektus, skirtus finansuoti atnaujinimo projektą, gautos didesnės lėšos, nei buvo planuota, tada tos likusios lėšos skiriamos kitiems atnaujinimo projektams", – teigė T.Bagdonas. Jis atkreipė dėmesį, kad tokia tvarka įsigaliojo nuo praėjusių metų spalio kartu su naujos redakcijos Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymu. Iki tol perteklinės lėšos buvo grąžinamos į valstybės biudžetą.

Paveldas kainuoja pigiau

Seimo Ekonomikos komiteto narys Remigijus Žemaitaitis apgailestauja, kad valstybei net per aukcionus sunkiai sekasi maksimaliai naudingai parduoti visuomenės reikmėms nenaudojamą turtą.

"Aišku, rinkos situacija daro įtaką kainoms, bet kitas klausimas – ką galės vystyti pirkėjas įsigytoje teritorijoje ir ar yra galimybė pakeisti jos naudojimo būdą, – "Vilniaus dienai" sakė parlamentaras. – Man visada kelia įtarimų, kai parduodami objektai, kurie yra kultūros vertybės ir kuriems taikomi įvairūs apribojimai, o dėl to valstybė negauna geriausios kainos. Vilniuje ir visoje šalyje pilna tokių "saugomų" pastatų, kurie pastatyti, atstatyti pokario ar tarybiniais laikais, ir nebeturi nei istorinės, nei kultūrinės ar architektūrinės vertės, saugomi tik popieriuose. Įsigijęs tokį objektą iš valstybės už minimalią kainą, investuotojas po kurio laiko gali kreiptis, kad specialistų komisija peržiūrėtų to vadinamojo kultūros paveldo objekto apsaugos reglamentus, teritorijos naudojimo būdą, o priėmus sprendimus vystytojo naudai, galima statyti kone viską."

Nuvertintas: didžiulį sklypą Žvėryne, kur stovi tušti buvusios infekcinės ligoninės pastatai, prieš 12 metų buvo planuojama parduoti už 27,5 mln. eurų (94,8 mln. litų), o dabar Vyriausybė tikisi aukcione gauti už jį bent 3,4 mln. eurų.

Kartu R.Žemaitaitis akcentavo, kad ne bet kokiam investuotojui pavyksta susiderinti savo interesus su valstybės institucijomis, todėl dažniausiai tokį probleminį turtą įsigyja jau turintieji patirties panašiuose objektuose, ryšių partijose ar savivaldoje. Tai dvelkia korupciniais santykiais, šešėliniais susitarimais.

Dažniausiai probleminį turtą įsigyja jau turintieji patirties panašiuose objektuose, ryšių partijose ar savivaldoje.

"O juk pati valstybė prieš parduodama nekilnojamojo turto objektus, susijusius su kultūros paveldu, galėtų inicijuoti naują jų inventorizaciją, išlikusių vertingųjų savybių peržiūrą, įvertinimą ir priimti aktualius sprendimus", – įsitikinęs politikas.

Kaip pavyzdį jis pateikė buvusios Raudonojo Kryžiaus ligoninės pardavimą. Turto bankas šį objektą Vilniaus centre pardavė ne kaip eilinį sklypą su pastatais, o kaip investicinį projektą su 1,7 ha teritorijos detaliuoju planu, galimybe vystyti apie 25 tūkst. kv. m komercinės ir gyvenamosios paskirties ploto.

"Todėl ir kaina (12,5 mln. eurų) nebuvo pati mažiausia. Gaila tik, kad reti tokie atvejai, kai prieš parduodant valstybės ar savivaldybių turtą rimtai atliekami namų darbai, – teigė R.Žemaitaitis. – O gal tiesiog nei Vyriausybėje, nei atsakingose valstybės institucijose nebeliko mąstančių žmonių, gebančių parengti konkrečius turto pardavimo projektus, racionaliai suderinti kultūros paveldo apsaugą ir ekonominius valstybės interesus, naudą visuomenei. Gal tokie žmonės verčiau renkasi ne valstybines pareigas už tūkstantį eurų, o kelis kartus brangiau apmokamą darbą privačiame sektoriuje, nekilnojamo turto vystymo įmonėse, kur ir užsiima tokia veikla. Todėl verslas visada ir pergudrauja valstybę."

Paslauga už paslaugą?

Buvusį Vaikų ligoninės pastatų kompleksą prieš daugiau nei mėnesį aukcione įsigijusios UAB "Wealthgrow" direktorius Mantas Skipitis pripažįsta, kad investuotojai visada jaučia nerimą ir vertina riziką, kai nekilnojamasis turtas yra kultūros paveldo teritorijoje arba pats objektas yra valstybės saugomas.

"Mes patys buvome pakliuvę į situaciją, kai mūsų įsigytas objektas Nekilnojamojo kultūros paveldo registre atsirado jau po to, kai buvo už jį sumokėta. Jam buvo įteisinti apsaugos reikalavimai, ribojantys investuotojo galimybes. Kita vertus, daug kas priklauso ir nuo to, kaip žiūrėsi į tą objektą – kaip į problemą ar kaip į tam tikrą galimybę prisiliesti prie istorijos", – "Vilniaus dienai" sakė verslininkas.

Bent jau mes manome, kad su valstybe darome vieni kitiems paslaugą.

Pasak jo, prieš įsigyjant objektą Vytauto g. buvo aišku, kad tris kultūros paveldo pastatus reikės išsaugoti. Praėjusių metų gegužę buvo surašytas vertinimo komisijos aktas dėl minėtų pastatų vertingųjų savybių ir jų reikšmingumo.

"Yra tam tikrų niuansų, kurie mums nepatinka, pavyzdžiui, nepakankamai atidus būklės konstatavimas, nes niekam ne paslaptis, kad vienas iš pastatų oficialiai pripažintas avarinės būklės, – svarstė M.Skipitis. – Valstybė jo nesirengė tvarkyti, bet apribojimus taiko. Galbūt vėliau jie bus tikslinami, bet gerai jau tai, kad Turto bankas pasirūpino sudaryti galimybę iki sandorio pasitikrinti kultūros paveldo reglamentavimo dokumentus, įsivertinti rizikas. Jeigu turto naudojimo apribojimai atsiranda iki sandorio, jie mažina objekto vertę, bet ilgiau užtrunka projektų derinimas, daugiau kainuoja darbai ir investicijų grąža mažesnė."

Verslininkas teigė, kad šiais metais vargu ar pavyks parengti ir suderinti projektą, mat pirmiausia reikės atlikti bene 6 rūšių tyrimus, kad paaiškėtų, kokiu būdu galima išsaugoti vertingąsias objektų savybes, ar apskritai įmanoma išsaugoti ar atkurti viską, kas surašyta paveldo dokumentuose. Šis darbas bus atliekamas kartu su kultūros paveldo institucijomis.

Į klausimą, ar tikisi įsigytame sklype prie Neries pastatyti ir gyvenamųjų būstų, M.Skipitis atsakė: "Pagyvensim – pamatysim. Bent jau mes manome, kad su valstybe darome vieni kitiems paslaugą. Mes investuojame į tai, kas svarbu visuomenei, na, o visuomenei šiuo atveju atstovauja Kultūros paveldo vertinimo tarybos. Jos sako, kad yra vertingoji savybė, ir mes stengiamės ją išsaugoti. Bet visuomenė – ne vien kultūros paveldo specialistai. Valstybė turėtų atsižvelgti, kad verslas už investicijas tikisi kompensacijų, ir, manau, būtų teisinga, kad leistų tame sklype gyvenamąją statybą, žinoma, nepažeidžiant kultūros paminklo arba svarbiausių, reikšmingiausių jo vertingųjų savybių."