Veiksmus sunku suprasti

Kaip "Vilniaus dienai" teigė statybų bendrovės "Hanner" vadovas Arvydas Avulis, per pastaruosius kelerius metus smarkiai pasikeitė NŽT vykdoma politika, ir ne į gera. Nors viską jie turėtų daryti vadovaudamiesi tesės aktais, vis dažniau ėmė juos savaip interpretuoti ir grasinti investuotojams, kad nutrauks ilgalaikes valstybinės žemės nuomos sutartis. Kitaip sakant, kažkam NŽT šovė į galvą mintis, kad ilgalaikės žemės nuomos sutartys yra lengvai nutraukiamos, nors sutarties nutraukimas teisiškai yra labai sudėtingas procesas, su labai didelėmis pasekmėmis ir vienai, ir kitai pusei.

"Neseniai Seime vyko teisininkų surengta konferencija, kurioje buvo labai aiškiai pasakyta: sutartį nėra lengva nutraukti, nebent yra koks nors konkretus jos pažeidimas. Dabar gi NŽT vadovaujasi ne kažkokiais konkrečiais pažeidimais, o teisės aktų interpretacijomis, – pabrėžė A.Avulis. – Teisininkai konkrečiai išaiškino: jeigu investuotojai įsigijo senus pastatus, tai jie turėjo teisėtų lūkesčių, ir jeigu tie teisėti lūkesčiai yra pažeidžiami, valstybė už tai turi atsakyti. Nepaisant išaiškinimo, NŽT veikloje pokyčių nėra – jie vadovaujasi kažkokiais savo principais."

Verslininkui keisčiausia tai, kad NŽT, grasindama nutraukti ilgalaikes žemės nuomos sutartis, visiškai negalvoja apie tai, kas valstybei naudingiau – tai, kad verslas investuoja, stato, kuria darbo vietas, moka mokesčius valstybei, ar tai, kad nutraukus žemės nuomos sutartį jokios investicijos nevykdomos. Tarnyba daugeliu atvejų vadovaujasi siauru požiūriu, kad jie gina valstybės interesą. Tačiau kas čia ginama – sunku suprasti.

Negana to, NŽT veikia gana keistai: jei išnuomotoje žemėje stovėjo kažkokia sena gamykla, reikalauja, kad ji veiktų, jei gamykla veikti nustojo, – grasina nutraukti žemės nuomos sutartį. Jei gamykla buvo neveikianti ir ją įsigijęs verslininkas pastatą nugriovė, – vėl tas pats: pastato nebeturi – žemės nuomos sutartį nutraukiame.

"Rimtoje valstybėje taip niekas nesielgia, bet Lietuvai dar iki to labai toli, tad leidžiame tokiems valstybės interesų pseudogynėjams siautėti šitoje rinkoje. Politikai į situaciją per daug nesigilina, o teismuose – gausybė bylų, kuriose santykius aiškinasi NŽT ir verslininkai," – sakė A.Avulis.

Arvydas Avulis, P. Peleckio / Fotobanko nuotr.

Anot jo, bylinėjimasis stabdo verslo investicijas, stabdomos investicijos mažina verslo į valstybės biudžetą sumokamus mokesčius. Jo bendrovės įmonės, pavyzdžiui, per 9 šių metų mėnesius į biudžetą sumokėjo 14,3 mln. eurų – daugiausia statybų ir nekilnojamojo turto srityje. Jei jiems neleidžiama dirbti, vadinasi, kitais metais jie jau sumokės mokesčių gerokai mažiau. Kuo tai valstybei naudinga? Kam tą karvę, kuri duoda pieno, mušti bizūnu? Apskritai beprasmiškas tas veiksmas – nutrauki sutartį, sustabdai investicijas. O kas toliau? Skelbti jokių tos žemės nuomos ar pardavimo aukcionų negalima, nes nėra baigta žemės grąžinimo procedūra. Kada tas žemės grąžinimas bus baigtas – niekas nežino.

Dvejopi standartai

Bendrovės "Hanner" vadovas pasakojo, jog, prieš keletą metų kilus konfliktui su NŽT, sudarė sąrašą įmonių, kurios užsiima tokia pat veikla. Vien Vilniuje rado apie 50 panašių projektų. Jiems NŽT kažkodėl jokių pretenzijų neturėjo. Tad kyla klausimas: kodėl vieniems leidžiama nugriauti senus pastatus ir statyti naujus, o kitiems – ne? NŽT argumentavo, kad kiekviena situacija yra skirtinga, bet iš esmės, verslininko teigimu, visos jos yra tokios pačios.

Pasak A.Avulio, NŽT gali nutraukti žemės nuomos sutartį, jeigu nuomininkas nemoka žemės nuomos mokesčio ar žemę naudoja ne pagal paskirtį. Tačiau čia susiduriama su dar viena problema:

dvi žinybos – NŽT ir savivaldybė – tarpusavyje nesusišneka. NŽT išnuomoja kažkam žemės sklypą su sandėliais ar gamyklomis miesto centre ir neleidžia jų nugriauti, o savivaldybė supranta, kad nereikia sandėlių ar gamyklų miesto centre. Reikia iškelti juos į miesto pakraščius, o miesto centre turi gyventi žmonės. Nors savivaldybė tvirtina bendruosius, detaliuosius planus, numato sklypų paskirtį, realiai ji neturi galių spręsti, ar ta gamykla, ar sugriuvęs sandėlis čia turi stovėti, ar geriau vietoj jo pastatyti gyvenamuosius namus. O NŽT žiūri labai siaurai: jeigu ji išnuomojo sklypą su sandėliais, reiškia, kad čia ir turi būti sandėliai, nors tie sandėliai ir prieštarauja savivaldybės patvirtintiems teritorijų planavimo dokumentams.

Jeigu investuotojai įsigijo senus pastatus, tai jie turėjo teisėtų lūkesčių, ir jeigu tie teisėti lūkesčiai yra pažeidžiami, valstybė už tai turi atsakyti.

Kitaip sakant, situacija dviprasmiška: valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais. Išsinuomoję ją verslininkai, logiškai galvojant, toliau lyg ir turėtų vystyti veiklą vadovaudamiesi savivaldybės patvirtintu bendruoju miesto planu, kuris miesto centre sandėlių laikyti neleidžia. Tačiau NŽT neleidžia tų sandėlių išnuomotoje žemėje nelaikyti.

"Kai verslas nusiperka senas, neveikiančias gamyklas ar sandėlius, po mėnesio reikia perrašyti žemės nuomos sutartį, ir NŽT ją perrašo. Tai neleiskite tos žemės nuomos sutarties perrašyti. Ir tada viskas atsistotų į vietą – aš tų statinių paprasčiausiai nepirkčiau. O kai tik mes pradedame statinius griauti, sako, ne, dabar negalima griauti," – apie situaciją, su kuria susiduria, pasakojo verslininkas.

Kita problema, anot jo, – jeigu buvo vienas, antras, trečias, ketvirtas, dvidešimt penktas toks projektas, natūralu, kad pirkdami kažkokią neveikiančią gamyklą verslininkai tikisi, kad galės elgtis taip pat, kaip kiti, kuriems niekas netrukdė gamyklos nugriauti ir pastatyti gyvenamuosius namus. Vadinasi, jie turi teisėtų lūkesčių. Jeigu valstybė staiga persigalvoja ir verslas savo lūkesčių įgyvendinti negali, – prašo grąžinti investuotus pinigus. Bet NŽT sako, kad nuostolių nekompensuos, nes verslas visada prisiima riziką. Negana to, NŽT demagogijos kartais pasiekia aukštą lygį. Sako – jūs už dyką žemę gaunat, nes žemė išnuomota lengvatinėmis sąlygomis. Ar tai reiškia, kad už išsinuomotą žemę moka mažesnius žemės mokesčius? Ne – jokios lengvatos netaikomos.

Daug nesusipratimų, anot A.Avulio, kelia ir dabar galiojantys teisės aktai – to paties dokumento viena dalis sako, kad žemės nuomininkas turi teisę keisti sklypo paskirtį ir statyti naujus pastatus, o kitoje dalyje parašyta, kad žemė yra išnuomojama esamų pastatų eksploatacijai. Prieštaravimas akivaizdus. Jeigu verslininkai nugriauna buvusį pastatą, NŽT sako: matai, parašyta, kad esamų pastatų eksploatacijai. Nugriovėte, neliko ką eksploatuoti – nėra žemės nuomos sutarties. Verslininkai sako: kitame punkte parašyta, kad mes turime teisę keisti paskirtį, statyti naujus pastatus ir kt. Vieni žiūri į vieną įstatymo punktą, kiti – į kitą punktą. Galiausiai santykius verslui ir NŽT tenka aiškintis teismuose.

Vadovaujasi įstatymais

NŽT Viešųjų ryšių skyriaus vedėjas Ruslanas Golubovas "Vilniaus dienai" teigė, kad NŽT netaiko jokių dvejopų standartų. Kiekviena situacija yra sprendžiama individualiai, atsižvelgiant į aplinkybes, tačiau visi be išimties sprendimai yra priimami laikantis teisės aktų, reglamentuojančių valstybinės žemės sklypų nuomą, reikalavimų.

"Kai žemė būna išnuomota lengvatinėmis sąlygomis – be aukciono, ji išnuomojama esamų statinių eksploatacijai, o ne naujų statinių statybai. Šios nuostatos nesilaikymo pagrindu nuomos sutarties nutraukimas dažnu atveju nuomininkų bandomas pateikti kaip neva jų teisėtų lūkesčių pažeidimas. Tačiau teismai ne kartą yra konstatavę, kad nuomininkas, lengvatinėmis sąlygomis išsinuomojęs žemės sklypą ir nesilaikęs nuomos sutarties sąlygų, negalėjo turėti teisėtų lūkesčių," – teigė NŽT atstovas.

Anot jo, žemės nuomos sutartis nutraukiama nuomotojo reikalavimu, kai žemės sklypo nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ar naudojimo būdą arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ar naudojimo būdas, išskyrus atvejus, kai Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka valstybinės žemės nuomos sutartyje numatyta galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ar būdą. Taip pat žemės nuomos sutartis prieš terminą gali būti nutraukta, jeigu nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį arba jeigu ilgiau kaip tris mėnesius nuo sutartyje nustatyto žemės nuomos mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka.

Vieni žiūri į vieną įstatymo punktą, kiti – į kitą punktą. Galiausiai santykius verslui ir NŽT tenka aiškintis teismuose.

Valstybinės žemės sklypo nuomininkas, nesutikdamas su žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimu, gali jį skųsti teismui. Šiuo metu teismuose nagrinėjama apie 50 bylų, susijusių su nuomos sutartimis.

"Teisėti lūkesčiai negali susiformuoti veikiant priešingai teisei, todėl asmenys, nenaudodami valstybinės žemės sklypo valstybinės žemės nuomos sutartyje numatytomis sąlygomis, negali tikėtis, kad susiformuos jų teisėti lūkesčiai ir jie bus ginami. Pažymėtina, kad investuotojų nepasitenkinimas kyla tais atvejais, kai žemė būna išnuomota lengvatinėmis sąlygomis – be aukciono esamų statinių eksploatacijai, o ne naujų statinių statybai", – teigė R.Golubovas.

Paklaustas, kokia valstybei nauda iš to, kad nutraukiama žemės nuomos sutartis ir stabdomos investicijos, R.Golubovas teigė, kad NŽT žemės politikos neformuoja, o yra vykdančioji institucija, kuri, įgyvendindama jai pavestas funkcijas, privalo vykdyti įstatymus. Tuo atveju, kai NŽT nustato, kad yra pažeidžiama valstybinės žemės nuomos sutartis, ji turi pareigą nutraukti valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį – tai numatyta Žemės įstatymo nuostatuose.

Nutraukus valstybinės žemės nuomos sutartį prieš terminą ar jai pasibaigus kitais pagrindais, R.Golubovo teigimu, žemės sklypu NŽT disponuoja įstatymų nustatyta tvarka. Žemės sklypas ar jo dalis gali būti panaudojamas įvairioms reikmėms: į jį gali būti atkurtos nuosavybės teisės, jis gali būti išnuomojamas aukcione, gali būti perduotas savivaldybei ar kitoms institucijoms, tiek panaudojant jį valstybės ar savivaldybės reikmėms, tiek tenkinant viešąjį poreikį. Jeigu nutraukus žemės nuomos sutartį žemės sklype yra likę statinių liekanų, prieš tai turi būti išsprendžiamas klausimas dėl statinių likimo: statiniui gali būti nustatomas servitutas, jei statinį dar galima naudoti, savininkas gali likusį statinį nusikelti. Jei statinys pastatytas neteisėtai arba nuomos sutartyje buvo numatyta, kad, pasibaigus nuomos sutarčiai, nuomininkas turi nusikelti statinius savo lėšomis, reikalaujama tai padaryti, o jei statinys pastatytas teisėtai, turi būti išsprendžiamas klausimas dėl kompensavimo už statinius.

"Klausimai dėl vystytojų investicijų kompensavimo dažniausiai yra išsprendžiami teisme, – sakė NŽT atstovas. – Teismui priėmus sprendimą kompensuoti nuomininkui, su kuriuo nutraukta valstybinės žemės nuomos sutartis, už valstybinės žemės sklype likusius statinius, NŽT, vykdydama teismo sprendimą, sumoka nurodytą sumą. Tačiau dažnu atveju, kai teismas pripažįsta, kad nuomos sutartis nutraukta teisėtai, nuomininkas teismo pripažįstamas kaip negalėjęs turėti teisėtų lūkesčių, veikęs savo rizika, ir kompensacijos nepriteisia."

Požiūris skiriasi

NŽT pripažįsta, kad savivaldybės ir tarnyba vadovaujasi skirtingais teisės aktais, todėl ir "neatitikimų" tarp vienos ir kitos institucijos priimamų sprendimų būna.

Vadovaujantis Vietos savivaldos įstatymu teritorijų planavimas, savivaldybės teritorijos bendrojo plano ir detaliųjų planų sprendinių įgyvendinimas yra savarankiška savivaldybės funkcija.

Vadovaujantis Vyriausybės patvirtintomis Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėmis, valstybinės žemės sklypo naudojimo būdas galėtų būti keičiamas, kai pagal savivaldybės bendrąjį planą ar jos dalies bendrąjį planą, jeigu šis parengtas, išnuomotame žemės sklype numatoma plėtoti veiklą, neatitinkančią statinio ar įrenginio tiesioginės paskirties, įrašytos Nekilnojamojo turto kadastre.

Taigi, pasak NŽT atstovo, nuomininkas turi teisę keisti be aukciono išnuomoto valstybinės žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ar naudojimo būdą tik tuomet, kai pagal bendrąjį planą nebeleidžiama arba nebenumatoma tokia veikla, kokiai buvo išnuomotas žemės sklypas.

"Tenka pripažinti, kad savivaldybė dažnai neatsižvelgia į valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygas, kokiai veiklai buvo išnuomotas žemės sklypas, ir leidžia keisti valstybinės žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ar būdą, nors pagal bendrąjį planą ir toliau tame žemės sklype gali būti vykdoma ta veikla, kuriai išnuomotas žemės sklypas, – teigė R.Golubovas. – Pavyzdžiui, valstybinės žemės sklypas be aukciono išnuomotas komercinei veiklai – žemės sklype esančiai parduotuvei eksploatuoti. Pagal bendrąjį planą leidžiama vykdyti net kelias veiklas: komerciją, daugiabučių statybas, pramonės ir sandėliavimo. Taigi, vadovaujantis valstybinės žemės nuomą reglamentuojančiais teisės aktais, be aukciono išnuomotame žemės sklype ir toliau turi būti vykdoma komercija, nepaisant to, kad bendrasis planas ir leidžia daugiabučių ar sandėlių statybas. Jeigu investuotojas įsigytų nuosavybėn tą patį žemės sklypą, būdamas savininku jis turėtų teisę keisti tokio žemės sklypo naudojimo būdą ir vietoj komercinio pastato statyti daugiabutį."

NŽT atstovo teigimu, dauguma investuotojų teigia įsigiję "teritoriją" ar žemės sklypą, nors iš tikrųjų žemės sklypas yra valstybės, nėra perleistas privačion nuosavybėn, o investuotojas didelę pinigų sumą yra sumokėjęs buvusiam menkaverčių statinių savininkui, tikėdamasis, kad vietoj apgriuvusių statinių galės statyti daugiabučius ar komercinius objektus. Taigi šiuo atveju tą sumą, kuri turėtų būti mokama už žemės sklypą, gauna sugriuvusių, menkaverčių statinių savininkas, o ne valstybė, kuri yra tikroji turto savininkė.

Komentaras

Deivis Valiulis

Advokatas

Kalbant apie teisinę ilgalaikės žemės nuomos pusę galiu pastebėti, kad nėra sisteminio požiūrio. Net valstybinio lygmens reguliavimas NŽT lygmenyje ir Vilniaus miesto savivaldybės požiūris į plėtrą arba vystymą iš esmės daug kur susikerta. Jeigu miestas yra suinteresuotas pramoninių teritorijų konversija ir skatina pritraukinėti investicijas į tokias teritorijas, tai NŽT teritorijas kur nors glūdumoje ir Vilniaus miesto centre, kur tų teritorijų funkcinė paskirtis ir visuomenės interesas tų teritorijų išvystymo prasme iš esmės skirtingas, vertina vienodai.

Mūsų įstatymų bazė, kalbant apie valstybinės žemės nuomą, yra maksimaliai abstrakti. Yra bendri teiginiai ir iki šiol nėra išbaigto reglamentavimo, kas gi vis dėlto yra leidžiama, kas yra neleidžiama, kokios apimties leidžiama, jeigu tu nori užstatyti, kaip tu gali kompensuoti valstybei kažkokius praradimus, jei valstybė vertina, kad ji juos patiria ir pan. Labai daug kas priklauso tik nuo pačios NŽT, jos traktavimo, todėl dažnai susiduriame su tokiais atvejais, kai tu negali atsakyti verslininkui, ketinančiam investuoti, ar kažkas bus leista, ar neleista, nes nėra aiškių kriterijų.

NŽT bando sukurti kažkokias taisykles, tačiau prieš kurį laiką į viešumą buvo "išėjęs" Specialiųjų tyrimų tarnybos pareiškimas, kad jie tas naujas taisykles įvertino ir vėl kaip per daug abstrakčias ir paliekančias landų tai pačiai korupcijai. Jeigu taisyklės yra abstrakčios, kiekviena pusė jas gali traktuoti taip, kaip jai patogiau. Kitas dalykas – NŽT, mūsų vertinimu, tas faktines situacijas ar labai panašias faktines aplinkybes traktuoja skirtingai ir vieniems nutraukia žemės nuomos sutartį esant kažkokioms aplinkybėms, nes įsivaizduoja, kad tai yra pažeidimas – vykdomi statybos arba vystymo darbai, žemė naudojama ne pagal paskirtį, nes paskirtis ne aukciono tvarka išsinuomojus valstybinę žemę yra esamų pastatų priežiūra ir eksploatavimas, o kitiems – nenutraukia. Ar seno pastato nugriovimas ir naujo pastatymas yra eksploatavimas? Iki šiol mes aiškaus atsakymo ir neturime.