"Toje reglamentavimų painiavoje ir velnias gali koją nusilaužti. O iš esmės kiekvienam objektui galima pritaikyti tokią normą, ko tuo metu reikia savininkui ar vystytojui", – teigia buvęs miesto tarybos narys, verslininkas Vidmantas Martikonis.

Griauti negalima

Pagal 2016 m. patvirtintą sostinės nekilnojamojo turto valdymo strategiją, senamiestyje ir centrinėje miesto dalyje turi būti mažinamas avarinės būklės ir labai senų būstų skaičius. Pernai tokių griuvenų buvo 85 – oficialiai patvirtintame sąraše, bet savivaldybės Kontrolės ir audito tarnyba nustatė, kad į jį nebuvo įtraukta 30 objektų iš 53, kuriuos, kaip netinkamus gyventi ir netikslingus remontuoti, savivaldybei grąžino įmonė "Vilniaus miesto būstas". Tai apleisti butai Subačiaus, Pylimo, Užupio, Aguonų gatvėse, kurie, sutvarkius jų dokumentus ir atlikus įvertinimą, greičiausiai taip pat bus parduodami savivaldybės rengiamuose elektroniniuose aukcionuose.

Atsivertus aukcionų skelbimus ir parduodamo turto nuotraukas, ima šiurpas, kas apskritai galėjo tokiuose būstuose gyventi. Dažnas butas be vandentiekio, su aptrupėjusia krosnimi, pelėsiais aptrauktomis sienomis, išklypusiais arba net išdaužytais langais. Jiems reikia kapitalaus remonto – neretai didesnių investicijų  nei paties buto pradinė kaina, kurios savivaldybė nepasidrovi gerokai kilstelėti nuo objekto vidutinės rinkos vertės.

Kyla klausimas, ar nebūtų paprasčiau tokias lūšnas tiesiog nurašyti ir nugriauti, o žemės sklypus brangiai išnuomoti?

"Nekilnojamojo turto pripažinimas nereikalingu (netinkamu) naudoti ir nurašymas yra vykdomas tik labai išskirtiniais atvejais, kai jau niekaip kitaip neįmanoma jo realizuoti arba jis trukdo vystyti naujus projektus ir kitais panašiais atvejais. Be to, griovimas irgi reikalauja išlaidų", – komentuoja Vilniaus miesto savivaldybė, akcentuodama, kad stengiasi nuosavybės teise valdomą nekilnojamąjį turtą naudoti efektyviai.

Pavyzdžiui, užpernai už aukcionuose parduotą nekilnojamąjį turtą Vilnius gavo 4,8 mln. eurų pajamų, pernai – 3,2 mln. eurų, o iki šių metų spalio 31-osios – 3,6 mln. eurų. Dalis surinktų lėšų naudojama socialinio būsto fondo plėtrai ir bendriems miesto poreikiams – švietimo, kultūros ir t. t.

Dauguma aukcionų neįvyksta

Anot savivaldybės, šiemet vieni iš sėkmingesnių pardavimų buvo negyvenamųjų patalpų Kaštonų g., kurios parduotos nuo 97 iki 124 proc. brangiau nei pradinė pardavimo kaina. Dėl šių patalpų aukcione varžėsi nuo 16 iki 22 dalyvių. Taip pat gana sėkmingai – 34–35 proc. brangiau nei pradinė kaina parduoti du butai Paupio ir Užupio g., dėl kurių varžėsi 4–6 aukciono dalyviai.

Tačiau daugelis adresų ir nuotraukų aukcionų skelbimuose kartojasi dar nuo praėjusių metų. Pirkėjai jais visiškai nesidomi, nepaisant šiek tiek sumažėjusios kainos, nors būsto kainos Vilniuje auga apie 3–5 proc. per metus. Pavyzdžiui, paskutinėmis spalio dienomis Vilniaus miesto savivaldybė bandė aukcionuose parduoti 16 objektų, bet 14 aukcionų neįvyko. Lapkričio 25 d. prasidėsiančiame aukcione bus pasiūlyti 24 objektai, dauguma jų parduodami pakartotinai.

Štai du butai Krokuvos g. 32, mediniame name, pirmajame aukšte, jų bendras plotas kiek didesnis, nei 70 kv. m. Pernai jų pradinė kaina siekė 55 tūkst. eurų, bet pirkėjų nebuvo. Nepavyko jų parduoti ir šių metų balandį vykusiame aukcione. Rugpjūčio mėn. aukcione jie buvo pardavinėjami sumažinus kainą iki 49,5 tūkst. eurų – vėl niekas nesusidomėjo. Paskutinis aukcionas vyko spalio 28–31 dienomis už tą pačią 49,5 tūkst. eurų pradinę kainą. Pirkėjo ir vėl neatsirado.

Aukciono dalyviai informuojami, kad pastatas, kur parduodami minimi butai, nėra įrašytas į Kultūros vertybių registrą, tačiau yra net 2-ose valstybės saugomų nekilnojamųjų kultūros vertybių teritorijose: Vilniaus senamiesčio vizualinės apsaugos pozonyje ir Senojo miesto vietos su priemiesčiais teritorijoje. O tokioje vietoje statybos, remonto ar rekonstrukcijos darbai reglamentuojami Nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatymu bei kitais teisės aktais. Vadinasi, reikės atsakingų institucijų leidimų, derinimų ir pan. Kiek investicijų reikės į remontą, kaip reaguos namo kaimynai ir kas jie – dar papildomi klausimai.

Vertė ir kaina skiriasi

Kaina Krokuvos g. 32, arti miesto centro, tarsi ir normali, mat netoliese Giedraičių g. 23A mediniame name 67 kv. m butas spalio 28–31 d. rengtame aukcione parduotas už 53 567 eurus, o jo pradinė kaina buvo 44,64 tūkst. eurų.

Tačiau įdomu, kad turto Giedraičių g. 23A vidutinė rinkos vertė, kurią masinio vertinimo būdu kasmet nustato Registrų centras, – 48,2 tūkst. eurų, t. y. didesnė nei pradinė kaina aukcione. O Krokuvos g. 32 – atvirkščiai – net ir sumažinta iki 49,5 tūkst. pradinė pardavimo kaina gerokai viršija šio objekto vidutinę rinkos vertę, kuri tesiekia 27,9 tūkst. eurų.

Manau, kad sąmoningai pardavinėjama "gabaliukais", kaip kitados "Draugystės" viešbutį. Tokie gudravimai taikomi jau nuo seno.

Palyginus keleto kitų Vilniaus savivaldybės parduodamų objektų pradines kainas su Registrų centro nustatytomis vidutinėmis rinkos vertėmis, galima teigti, kad net ir mažesnė kaina toliau nuo miesto centro esančių butų nepadaro patrauklesnių pirkėjams. Štai Naujininkuose, Pumpurų g. 23 parduodamas beveik 55 kv. m ploto butas 1 aukšto mediniame name: balandį jo pradinė kaina aukcione buvo 23,9 tūkst. eurų, rugpjūtį – 21,51 tūkst. eurų, spalį – 19 359 eurai. Niekas nesusidomėjo, nors jo vidutinė rinkos vertė – 30,5 tūkst. eurų.

Praėjusią savaitę eiliniame aukcione pirkėjams siūlytas 53 kv. m butas su sandėliuku ir 13 kv. m bendro naudojimo patalpomis medinio namo mansardoje Naujininkų g. 24. Vidutinė jo rinkos vertė 31,6 tūkst. eurų, o pradinė kaina aukcione – 24,4 tūkst. eurų. Gruodžio 2-ąją prasidės aukcionas, kur bus pardavinėjamas, ko gero, šiemet pigiausias objektas – 15,73 kv. m ploto butas mediniame name Subačiaus g. 90. Jo pradinė kaina – 4,8 tūkst. eurų – perpus mažesnė negu vidutinė rinkos vertė, siekianti 9,61 tūkst. eurų.

Kaip "Vilniaus dienai" komentavo savivaldybės atstovai, ruošiant objektus parduoti yra užsakomas turto rinkos vertės nustatymas iš nepriklausomų turto vertintojų, kurie atrenkami viešo pirkimo būdu. Pradinė savivaldybės turto pardavimo kaina svarstoma ir tvirtinama, atsižvelgiant į vertintojų nustatytą turto rinkos vertę.

"Turto pardavimo rezultatai priklauso nuo įvairių faktorių: nekilnojamojo turto rinkos paklausos ir pasiūlos, nuo parduodamų objektų būklės ir panašiai. Elektroninių aukcionų dalyviai yra įvairūs fiziniai ir juridiniai asmenys, kurie perka nekilnojamąjį turtą gyvenimui, darbui, vystymui ir pan. Teisės aktai nenumato apribojimų dėl aukcionų skaičiaus ar kainų mažinimo – net daug kartų turto nepardavus, tikimasi atrasti kiekvienam nekilnojamojo turto objektui pirkėją", – teigė savivaldybės specialistai.

Svarbiausia – informacija

Lietuvos nekilnojamojo turto vertintojų asociacijos valdybos narys Saulius Vagonis nesiėmė lyginti konkrečių objektų kainų, bet akcentavo, kad valstybės ir savivaldybių parduodamo turto pradinė kaina pirmame aukcione turi būti nustatoma pagal individualų vertinimą.

"Tam rengiami viešieji pirkimai ir samdomi licencijuoti turto vertintojai, – "Vilniaus dienai" teigė pašnekovas. – Registrų centro masinį turto vertinimą ir vidutinės rinkos vertės nustatymą aklai atlieka kompiuteriai pagal parametrus, užfiksuotus Registrų centro duomenų bazėje – pastatų plotą, statybos metus, aukštų skaičių ir kt. Turto vertintojas privalo atsižvelgti ne tik į šiuos parametrus, bet ir į realią turto būklę – ar ten atliktas remontas, ar patalpos apleistos, kokia situacija kaimynystėje. Jį pasamdžiusiai savivaldybei turto vertintojas turėtų pagrįsti tokią turto kainą, kokią ji galėtų gauti, pardavusi rinkoje jai priklausantį objektą. O jeigu per 10 aukcionų niekas nesidomi objektu, vadinasi, vertintojai arba neįvertino kažkokių aplinkybių arba jiems jos tiesiog nežinomos. Dar kitas dalykas – turto vertinimo paslaugų kokybė, kai jos perkamos už mažiausią kainą."

Paklaustas, ar turto vertinimas buvo adekvatus, jeigu objekto kaina aukcione išauga 35 ar net 120 proc., S.Vagonis teigė, kad tokio didelio kainų skirtumo teoriškai neturėtų būti: "Galbūt vertintojui pritrūko informacijos, dokumentų dėl turto galimybių ir likvidumo, ir jis darė pesimistinę prielaidą, o vėliau paaiškėjo teigiamos aplinkybės."

Jei informacijos apie savivaldybės parduodamą turtą pritrūksta vertintojai, iš kur jos gauti eiliniam pirkėjui ir kokios tos teigiamos aplinkybės, kurios priverčia 10 žmonių susidomėti apšiurusia trobele, o jos kainą iškelti iki padebesių?

"Pasitaiko įvairių precedentų, pavyzdžiui, kai menkavertis būstas perkamas ne vien tik suremontuoti ir gyventi jame, bet ir įgyti tam tikras teises į po juo esantį žemės sklypą ar jo dalį.

Pirkėjo suinteresuotumas yra pasidomėti, ar sklypas suformuotas, kitais teritorijų planavimo dokumentais. Tai galima padaryti viešuose registruose, bet pirmiausia savivaldybė, kaip pardavėjas, turėtų atsakyti ir paaiškinti esminius rūpimus klausimus potencialiems pirkėjams", – įsitikinęs S.Vagonis.

Miestui menka nauda

Verslininkas, buvęs Vilniaus miesto tarybos narys V. Martikonis įsitikinęs, kad atsikratyti nekilnojamojo turto "šiukšlių" sostinės savivaldybei jau seniai reikėjo, nes tokių bakūžių, kur neįmanoma žmonėms gyventi, bet ir griauti negalima, yra daugybė.

V. Skaraičio / Fotobanko nuotr.

"Tiktai absurdiška tokias lūženas pardavinėti kaip butus, – sakė V.Martikonis. – Prieš keletą metų, kai dar dirbau Vilniaus miesto taryboje, o savivaldybės administracijai vadovavo Alma Vaitkunskienė, buvome priėmę sprendimą, kad, pardavinėjant prastos kokybės turtą itin patraukliose miesto vietose, reikia nustatinėti komercinę vertę, tikėtiną naudą. Mat iš esmės tokį turtą supirkinėja tik tokie asmenys, kurie jau žino, ką toje vietoje darys. Kai be jokių išvedžiojimų ar slapukavimų aišku, kokia ta prekė, tada atsiranda ir normali konkurencija, ir adekvati kaina."

Kai turtą įsigyja ne tas, kuris derino interesus, jam galioja vienokie leidimai, o jeigu tas, kam planuota, galimi ir kitokie.

Dabar savivaldybė esą gudrauja, informuodama, kad apleisti butai yra kultūros paveldo teritorijoje ir juos tvarkant galioja tam tikri įstatymų apribojimai arba įpareigojimai, tačiau nenurodoma, kokie sprendiniai yra galimi toje teritorijoje pagal bendrąjį planą.

"Negaliu tvirtinti, kaip dabar, bet anksčiau dažnai būdavo įvairūs laisvės laipsniai, kokią veiklą galima vystyti objekte. Kai turtą įsigyja ne tas, kuris derino interesus, jam galioja vienokie leidimai, o jeigu tas, kam planuota, galimi ir kitokie. Sušvelninti galima ir ypatingus reikalavimus, kurie taikomi tvarkant pastatus kultūros paveldo vietovėse, nes toje reglamentavimų painiavoje ir velnias gali koją nusilaužti. O iš esmės kiekvienam objektui galima pritaikyti tokią normą, ko tuo metu reikia savininkui ar vystytojui", – teigė verslininkas.

Kainų ekvilibristika savivaldybės aukcionuose jo nestebina: " Pradinė kaina nustatoma smarkiai per aukšta, nes politikų akys paprastai prasilenkia su realiu gyvenimu. Gal yra ir kažkokių patalpų, kurios laikomos tarsi rezerve. Tam tikrais atvejais savivaldybė neabejotinai gautų geresnę kainą, jeigu pardavinėtų visą pastatą, o ne po vieną kambarį jame. Bet, manau, kad sąmoningai pardavinėjama "gabaliukais", kaip kitados "Draugystės" viešbutį. Tokie gudravimai taikomi jau nuo seno, manau, kad šį "mokslą" greitai perprato ir naujoji savivaldybės administracija."

V.Martikonį stebina, kad labai retai savivaldybės aukcionuose pasirodo tikrai vertingų patalpų ar pastatų, už kurias gautos lėšos gausiau papildytų savivaldybės biudžetą.

"Reikia parduoti ne tik apgriuvusius socialinius būstus, bet ir kitą savivaldybės reikmėms nenaudojamą nekilnojamąjį turtą, kadangi ne savivaldos paskirtis yra užsiiminėti patalpų nuoma arba dar blogiau – išdalijimu, – mano buvęs miesto tarybos narys. – Dabar vėl pradedamos dalyti patalpos panaudai, galimai saviems, nes iš gatvės atėjęs niekas panaudos negaus. Ankstesnėje kadencijoje buvome priėmę tokias taisykles, kad veltui savivaldybės patalpų negalėtų gauti beveik niekas, o dabar vėl atsiveria nauji srautai, ir dalijamų patalpų būklė visai kitokia, negu į aukcioną siunčiami apšepę butukai."