Tarifas – pagal vertę

"Tai turėtų būti visuotinis, socialiai orientuotas NT mokestis. Jis būtų progresinis, o jo tarifas priklausytų nuo vertės", – praėjusią savaitę kalbėjo Lietuvos banko vadovas Gediminas Šimkus.

Pasak jo, be kitų priemonių, būsto rinkos tvarumą didintų ir nepagrįstas paskatas investuoti į NT ribotų visuotinis ir socialiai orientuotas nekomercinio NT mokestis. Lietuvos bankas Finansų ministerijai yra pateikęs siūlymus, kad NT mokestis turėtų būti taikomas visam be išimčių NT, nustatant minimalios neapmokestinamos turto vertės kartelę, kad nenukentėtų socialiai pažeidžiamiausi gyventojai. Šis mokestis turėtų būti progresinis, t.y. pradinis tarifas turėtų būti labai mažas, pavyzdžiui, 0,1 proc., ir didėti, jei valdomas didelės vertės ar prabangus NT.

Tai reikštų, kad didžiajai daliai gyventojų toks mokestis sudarytų keliasdešimt eurų per metus, o regionuose, kur būsto vertė mažesnė, jis būtų labiau simbolinis arba būstas būtų ir visiškai neapmokestinamas. O už kelių šimtų tūkstančių eurų ar prabangų milijoninės vertės NT reikėtų susimokėti gerokai reikšmingesnes sumas – tai jau būtų šimtai ar net tūkstančiai eurų.

Kas yra prabangus NT?

Dabar NT yra apmokestinamas progresiniu 0,5–2 proc. tarifu, tačiau tik nuo 150 tūkst. eurų vertės, o turintiesiems tris ir daugiau vaikų arba neįgalų vaiką – nuo 200 tūkst. eurų. (Šiemet iš būsto apmokestinimo planuojama gauti 7 mln. eurų pajamų, mokestį turėtų mokėti 12,6 tūkst. asmenų.)

Jei būstas būtų apmokestintas pagal rinkos vertę, po progresinio mokesčio dalgiu kasmet ar net kas mėnesį pakliūtų vis daugiau jo savininkų. Kompanija "Ober-Haus" fiksavo vis spartesnį NT brangimą. Pasak jos specialistų, šių metų spalio mėnesį butų pardavimo kainos šalies sostinėje augo 2,1 proc. ir vidutinė 1 kv. m kaina pasiekė 2 028 eurus (+42 eurai už 1 kv. m). Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje spalio mėnesį atitinkamai užfiksuotas 1,0 proc., 0,9 proc., 0,6 proc. ir 0,9 proc. butų kainų augimas ir vidutinė 1 kv. m kaina atitinkamai pakilo iki 1 414 eurų (+13 eurų už 1 kv. m), 1 356 eurų (+12 eurų už 1 kv. m), 912 eurų (+5 eurai už 1 kv. m) ir 900 eurų (+8 eurai už 1 kv. m).

Per metus (2021 m. spalio mėnesį, palyginti su pernai tuo metu) butų kainos didmiesčiuose augo dviženkliu tempu: Vilniuje – 22 proc., Kaune – 20,2 proc., Klaipėdoje – 18 proc., Šiauliuose – 19,3 proc. ir Panevėžyje – 20,3 proc.

"Po rekordinio aktyvumo Lietuvos butų segmente šių metų viduryje, vasarą, jau buvo fiksuojamas ramesnis laikotarpis ir įregistruotų butų sandorių skaičius šalyje sumažėjo nuo 3 900 šių metų gegužės mėnesį iki 3 000–3 200 šių metų rugpjūtį–rugsėjį. Naujausiais VĮ Registrų centro duomenimis, šių metų spalį įregistruotų butų sandorių skaičius ūgtelėjo iki 3 500, o tai rodo, kad būsto rinkos aktyvumas ir toliau išlieka aukštumose. Pavyzdžiui, 2019 m. Lietuvoje vidutiniškai per mėnesį buvo įsigyta po 3 000 butų, o 2020 m. – 2 750 butų.

Atitinkamai neblėstantis susidomėjimas butais ir toliau augina jų pardavimo kainas, tad šių metų spalio mėnesį taip pat fiksavome solidų kainų augimą šalies didmiesčiuose. Vilniuje, kuriame butų pardavimo kainos toliau šturmuoja naujas aukštumas, senos statybos butai per pastaruosius dvylika mėnesių jau yra pabrangę 19,7 proc., o naujos statybos – 24,8 proc.. Naujai sudaromi butų įsigijimo sandoriai ir juose fiksuojamos butų pardavimo kainos rodo, kaip staiga pasikeitė bendras butų kainų lygis šalyje, o atskirais atvejais net sunku patikėti sudaromais sandoriais.

Pavyzdžiui, šių metų spalio mėnesį šalies sostinėje naujos statybos projekte įsigytas butas, už kurį sumokėta daugiau nei 2,7 mln. eurų. Šio buto 1 kv. m kaina siekia apie 11 000 eurų. Tai tikrai išskirtinis sandoris, kadangi pastaruoju metu brangiausių parduotų butų 1 kv. m kaina tik itin retais atvejais viršijo 7 000 eurų. Todėl šalies būsto rinka toliau mus stebina ir tampa sudėtinga įvertinti, kur yra jos galimybių ribos", – taip spalio mėnesio situaciją komentavo Raimondas Reginis, "Ober-Haus" Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Manau, kad NT mokestis yra geras mokestis dėl kelių priežasčių.

Premjerė – už apmokestinimą

Anot premjerės I.Šimonytės, NT mokestis gali veikti ir kaip priemonė riboti augančias investicijas ne į pirmą būstą.

"Kitas dalykas yra, kad tai taip pat veikia ir kaip tam tikri alternatyvūs kaštai, vertinant, ar verta, pavyzdžiui, įsigyti dar vieną papildomą turto vienetą tada, kada tai nėra susiję su žmogaus būtinaisiais poreikiais, t.y. poreikiu turėti gyvenamąją vietą, – taip Lietuvos banko siūlymą dėl apmokestinimo praėjusią savaitę premjerė įvertino premjerė. – Niekada neslėpiau savo teigiamo požiūrio į nekilnojamojo turto mokestį kaip į geresnį mokestį negu daugelis kitų mokesčių, kurie mokesčių sistemoje egzistuoja. Ir pasiūlymai dėl mokesčių bazės išplėtimo bei savivaldos, kompetencijų įgalinimo, manau, bus pristatyti kažkada jau netrukus."

Pasak Vyriausybės vadovės, NT mokestis yra įprastas ir natūralus daugumoje valstybių. Ir Lietuvoje jis taip pat yra, tik tiek, kad jo bazė yra siauresnė."

"Manau, kad NT mokestis yra geras mokestis dėl kelių priežasčių. Pirmiausia, tai yra tas mokestis, kuris stiprina savivaldybių biudžetų pajamas, o kaip žinoma, su bet kokiu turtu atsiranda ir infrastruktūros poreikis, ir tą infrastruktūrą kuria būtent savivalda", – Seime kalbėjo I.Šimonytė.

Lietuvos bankas taip pat aiškina, kad toks mokestis leistų reikšmingai papildyti savivaldybių biudžetus, o gautos lėšos būtų skiriamos miestams ir miesteliams tvarkyti, jų infrastruktūrai palaikyti ir plėtoti.

Paskata įvertinti reikalingumą

Pasak Lietuvos NT plėtros asociacijos prezidento Mindaugo Statulevičiaus, toks mokestis galėtų tapti paskata efektyviau išnaudoti jau turimą turtą.

"Jeigu būtų neapmokestinamas pagrindinis būstas, o tik paskesnis turtas, tada atsirastų papildoma paskata kuo efektyviau jį naudoti. Būtų postūmis žmonėms padaryti savo turto higieną – ar tikrai jis jiems reikalingas", – M.Statulevičių citavo BNS.

Jo teigimu, šiam mokesčiui labiau tiktų ne NT, o infrastruktūros gerinimo pavadinimas, jį, be gyventojų, turėtų mokėti ir valstybė bei savivaldybės, kurių įmonės ir įstaigos, religinės bendruomenės, kitos organizacijos dabar nuo NT mokesčio atleistos.

"Tai būtų proga peržiūrėti ar, pavyzdžiui, valstybės institucijoms reikia tiek nekilnojamojo turto, nes kai reikia mokėti tik komunalinius mokesčius, mažiau skauda, o kai reikės mokėti ir NT mokestį, gal pagalvos, ar valdininkui reikia 30 kv. m kabineto, o gal verta optimizuotis, kaip tai yra padaręs verslas", – teigė NT plėtros asociacijos vadovas.

Lietuvos bankas vėsina rinką

Lietuvos bankas yra numatęs nemažai priemonių, skirtų didesnės rizikos NT segmentui vėsinti. Patvirtinti Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimai dėl didesnio pradinio įnašo ne pirmoms paskoloms reikalavimo taikymo ir artimiausiu metu planuojama priimti sprendimą dėl 2 proc. sisteminės rizikos rezervo reikalavimo kredito davėjų būsto paskolų portfeliui. Lietuvos banko vertinimu, bendras visų naujų paskolų srautas dėl sugriežtinto pradinio įnašo reikalavimo ir planuojamo rezervo reikalavimo kredito davėjų būsto paskolų portfeliui galėtų susitraukti iki 10 proc., o būsto kainų augimas galėtų būti iki 3 proc. mažesnis.

Dvigubai – iki 30 proc. – padidintas minimalaus pradinio įnašo reikalavimas antrinėms būsto paskoloms turėtų paveikti apie 40 proc. ne pirmas paskolas imančių asmenų, t.y. tokia dalis turėtų mokėti didesnį pradinį įnašą. Pasak Lietuvos banko, dažnai nepamatuotų lūkesčių ir ažiotažo rinkoje vedami pirkėjai didina savo įsiskolinimą ir perka papildomą būstą, siekdami jį išnuomoti ar perparduoti, nors dar nėra grąžinę reikšmingos dalies pirmosios paskolos.

Kita priemonė – privaloma preliminarių nepastatytų būstų pirkimo–pardavimo sutarčių registracija. Toks įstatymo pakeitimas prisidėtų prie pirminės rinkos skaidrinimo, leistų Lietuvos bankui ir kitoms institucijoms realiu laiku stebėti pirminės būsto rinkos sandorių ir kainų tendencijas, spekuliacinių sandorių mastą, tiksliau nustatyti būsto rinkos perkaitimo riziką ir imtis priemonių šiai rizikai mažinti. Dabartinė išaugusių lūkesčių dėl NT brangimo aplinka kuria terpę spekuliuoti rezervacijomis, o šio reiškinio įvertinimas ir ribojimas galėtų sumažinti įtampą rinkoje. Lietuvos bankas yra pateikęs siūlymų dėl privalomos sutarčių registracijos Teisingumo ir Aplinkos ministerijoms ir laukia jų išvadų.

Galiausiai tvarią rinkos plėtrą skatintų mažinamas šešėlis NT sektoriuje, pavyzdžiui, įteisinus reikalavimą pradinį įnašą ar net visą būsto įsigijimo sandorį atlikti skaidriai pavedimu ir apriboti atsiskaitymą už NT grynaisiais pinigais.