Nekilnojamojo turto (NT) kainos šįmet patyrė neregėtą nuopuolį. Tačiau, ekspertų teigimu, jos krito per trumpai ir per mažai. Tiesa ta, kad Lietuvoje būstas vis dar sunkiai įperkamas.

Pirmosios prošvaistės?

Pasaulinė finansų krizė gerokai pakoregavo turto vertę. Kainapjūtė, praėjusių metų pabaigoje prasidėjusi akcijų rinkose, greitai persimetė ir į NT sektorių. Tai dėsninga, pasakytų Tarptautinio valiutos fondo (TVF) atstovai.

Ši institucija išanalizavo akcijų ir NT kainų pokyčius keliasdešimtyje išsivysčiusių šalių ir nustatė, kad dažnai po didelio akcijų kainų nuosmukio pastebimai krinta būsto kainos – tai trunka ilgiau ir atneša didesnius nuostolius.

Vis dėlto nepaisant miglotų ekonomikos atsigavimo prognozių, pastaruoju metu optimizmo pasaulio akcijų biržose netrūko. Nuo pavasario, kai akcijų kainos buvo pasiekusios žemiausią tašką, į viršų palypėjo po 20, 30 proc. ir daugiau.

Tad galbūt dabar atėjo ir NT eilė, ypač girdint, kad Lietuvoje būsto kainų nuosmukio tempas sulėtėjo, o tokiose šalyse kaip JAV, Jungtinė Karalystė ar Latvija per pastarąjį mėnesį užfiksuotas nedidelis kainų prieaugis? Veikiausiai ne.

Lietuvoje kritimas sulėtėjo

NT agentūros "Ober-Haus" Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis teigė, kad kalbėti apie tendenciją per anksti. "Tai veikiau ženklas, o ne tendencija. Šįmet NT kainos mažėjo po 4–5 proc. kas mėnesį, tik liepą ir rugsėjį kritimas buvo lėtesnis", – kalbėjo jis.

"Ober-Haus" skelbė, kad per rugsėjį būsto kainos penkiuose didžiausiuose šalies miestuose sumažėjo 1,8 proc. Metinis būsto kainų nuosmukis, agentūros duomenimis, sudarė apie 30 proc.

S.Vagonis sulėtėjusį būsto kainų kritimą aiškina didesniu pirkėjų aktyvumu, kurį turėtų parodyti rugsėjį, palyginti su ankstesniais mėnesiais, išaugęs sandorių skaičius.

"Sumažėjęs nuosmukis gali liudyti tai, kad pardavėjai pastebėjo pirkėjų aktyvumą ir nebeskuba tokiu tempu leisti kainų. Bet ar taip bus ir spalį, lapkritį, gruodį, kol kas sunku pasakyti", – svarstė pašnekovas.

Korekcija nesibaigė

Savo ataskaitoje TVF nurodo, kad pirmą šių metų ketvirtį, palyginti su tuo pačiu praėjusių metų laikotarpiu, NT kainos 52 išsivysčiusiose ir besivystančiose pasaulio šalyse buvo vidutiniškai 7 proc. mažesnės. Pirmoje vietoje pagal metinį kainų nuosmukį atsidūrė kaimynai latviai. Skaičiuojama, kad šioje šalyje NT kainos krito beveik 60 proc.

Estijoje fiksuotas 40 proc. metinis kainų nuosmukis. Panašiu dydžiu kainos smuko ir Jungtiniuose Arabų Emyratuose, kuriuose pastaraisiais metais plėtota daug ambicingų NT projektų. Jungtinėje Karalystėje, kurioje taip pat buvo susiformavęs NT burbulas, kainos per metus sumažėjo apie 20 proc.

Išanalizavę ankstesnius kainų burbulus, TVF ekspertai nustatė, kad vidutiniškai NT kainos kyla šešetą metus iš eilės, jų prieaugis sudaro apie 50 proc. Po to, kai burbulas sprogsta, kainos krinta penketą metų, o bendras jų nuosmukis sudaro 24 proc. Tiesa, išsivysčiusiose valstybėse kainos smunka trumpiau ir atsistato greičiau.

Tačiau šįkart įvairiose šalyse NT bumas truko du kartus ilgiau, o kainos kilo dvigubai aukščiau. TVF daro išvadą, kad nors kai kuriose šalyse NT kainų nuosmukis priartėjo prie istorinio vidurkio, ateityje dar gali įvykti reikšminga kainų korekcija. Juolab kad kai kuriose šalyse, taip pat Lietuvoje, NT kainos, palyginti su pragyvenimo lygiu, dar per didelės.

Būstas kol kas neįperkamas

SEB banko vyriausioji analitikė Vilija Tauraitė įsitikinusi, kad Lietuvoje NT kainoms dar yra erdvės kristi. Pasak jos, nepaisant sumažėjusių kainų, būsto įperkamumo indeksas rodo, kad lietuviams būstas dar per brangus.

"Lietuvoje įperkamumo indeksas dar aukštas. Kitoms Vakarų valstybėms būdingą lygį jis buvo pasiekęs 2001-aisiais, o 2006–2007 m. jis rodė ryškius rinkos perkaitimo požymius. Tuo metu dviem žmonėms būstui įsigyti reikėjo skirti visas savo 9–10 metų pajamas, ir tai yra daug. Jeigu žiūrėtume į išsivysčiusias šalis, vidurkis yra 2–3 metai", – aiškino V.Tauraitė.

Kad tautiečiams padaugėtų galimybių įpirkti stogą virš galvos, būsto kainos turėtų kristi daugiau. Be to, jas žemyn dar labiau turėtų spausti mažėjantys atlyginimai. V.Tauraitė pateikia Rygos pavyzdį, kurioje būsto kainos krito iki 70 proc. Anot analitikės, Latvijos sostinėje jau galima rasti būstų, kurių 1 kv. m kaina siekia 1,5 tūkst. litų ir yra prieinama gyventojams, todėl šioje šalyje pastebimas suaktyvėjimas NT rinkoje.

V.Tauraitė pabrėžė, kad svarbus veiksnys, lemiantis NT kainas, yra lūkesčiai rinkoje. Jie ne taip seniai būsto kainas buvo iškėlę iki neregėtų aukštumų. Žinant šalies ekonomikos perspektyvas tikėtina, kad pagrindo tokiems patiems lūkesčiams artimiausius keletą metų neturėtų atsirasti.

Didmiesčių skirtumai

Nuo aukščiausio būsto kainų lygio, kuris buvo pasiektas 2007 m. gruodį, iki šių metų rugsėjo butų kainos Lietuvos didmiesčiuose nukrito 35,5 proc. Mažiausiai kainos smuko Kaune (25,4 proc.), o didžiausias kainų kritimas užfiksuotas Klaipėdoje (41,2 proc.). Vilniuje būstas pigo 37,4 proc., rodo "Ober-Haus" duomenys.

Kaip aiškino Saulius Vagonis, per NT piką, ypač 2006–2007 m., Klaipėdoje kainos buvo pasiekusios Vilniaus kainų lygį. Tai lėmė gerokai mažesnė būsto pasiūla, ekonominio būsto trūkumas. Dėl to kainos Klaipėdoje, tuo metu smarkiai kilusios į viršų, dabar sparčiau leidžiasi žemyn.

Kaune, pasak S.Vagonio, tendencijos visą laiką vėlavo: čia vėliau prasidėjo skolinimosi bumas ir rinkos aktyvumas. Tiesa, ekspertas pabrėžė, kad kauniečiai dėl to kaip tik pateko į geresnę padėtį, mat šiame mieste kainų kilimas nespėjo taip įsibėgėti kaip kitur, todėl ir nuosmukis mažesnis.

Sprogstantys burbulai

Nuo 1970 iki 2008 m. TVF nustatė 47 nekilnojamojo turto (NT) ir 98 akcijų kainų burbulus dvidešimtyje išsivysčiusių pasaulio valstybių. Akcijų kainos dažniau išpučiamos nepagrįstai ir vėliau nukrinta daugiau negu NT kainos, tačiau pastarosioms atsistatyti prireikia daugiau laiko. Pastebimi NT ir akcijų kainų nuosmukiai yra reguliarus reiškinys, kurie kartojasi atitinkamai kas 14 ir 8 metus.

Latviai permokėjo milijardus

NT bendrovė "Latio" tvirtina, kad per pastaruosius metus Latvijoje už būstus buvo permokėta maždaug 6 mlrd. eurų (20,7 mlrd. litų), praneša delfi.lv.

Ši suma apskaičiuota per laikotarpį nuo 2004 m. liepos , kai kainos smarkiai išaugo, iki dabar, kai kainų lygis žemiausias.

"Latio" analitikas Maris Grinbergas pranešė žurnalistams, kad vien 60 tūkst. šeimų, per tą laikotarpį pirkusių butus Rygos rinkoje, permokėjo 1,9 mlrd. eurų (6,5 mlrd. litų) – 30 tūkst. eurų (103,6 tūkst. litų) šeimai arba 600 eurų (2 070 litų) už 1 kv. m. Permoka yra ir komercinio NT rinkoje.

Aukščiausią tašką butų kainos Rygoje pasiekė 2007 m. vasarą – 1700 eurų (5869 litai) už 1 kv. m, o šiuo metu 1 kv. m kaina sudaro 500 eurų (1726 litai).