„Rugsėjį sudariau negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį. Padirbau kelis mėnesius – karantinas. Savo paslaugų teikti nebegaliu. Nuomos mokestį iki šiol moku. Parašiau prašymą nutraukti nuomos sutartį, tačiau savininkas nesutinka. Sulaukiau atsakymo, kad turiu išlaikyti patalpas metus, iki rugsėjo. Force majeure, kaip suprantu, negalioja karantinui“, – verslininkė neslėpė, kad atsidūrė padėtyje be išeities.

Jos sutartyje dėl vienašališko nutraukimo tėra nurodytos dvi sąlygos: „Nuomotojas nedaro patalpų kapitalinio remonto, kurį jis privalo daryti pagal įstatymus; patalpos dėl nuomotojo kaltės pasidaro netinkamos naudoti pagal paskirtį.“

Situaciją paprašėme pakomentuoti advokatės, teismo mediatorės Gitanos Butrimienės.

G.Butrimienė rekomenduoja nuomininkams, prieš sudarant sutartį, atsakingai išanalizuoti jos sąlygų visumą. (Evaldo Šemioto nuotr.)

– Ar per karantiną, kai nuomininkas dėl Vyriausybės ribojimų negali vykdyti veiklos, yra lengviau nutraukti patalpų veiklai vykdyti nuomos sutartį?

– Vertinant situaciją, reikia atkreipti dėmesį į tai, jog Vyriausybės nutarimu nustatytas draudimas laikinai vykdyti vieną ar kitą ūkinę-komercinę veiklą nuomininkės automatiškai negali būti laikoma nenugalima jėga (force majeure). Civiliniame kodekse išimtinai numatyta, kad sutarties šalies reikiamų finansinių išteklių neturėjimas nelaikoma nenugalima jėga.

– Ką daryti, jei patalpų savininkas sutarties nutraukti nesutinka, tačiau nuomininkas nebeturi lėšų joms išlaikyti ir vis dar negali vykdyti veiklos ir užsidirbti?

– Šalys yra laisvos sutarti, kaip jos apibrėžia sutarties, o kartu ir nenugalimos jėgos, sąlygas. Pagal pateiktą klausimą matyti, kad sudarytoje negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje aplinkybės, kaip epidemija, pandemija ar karantinas, nenumatytos kaip nenugalimos jėgos sąlygos. Sutartyje nesant tokios sąlygos, nuomininkas iš esmės praranda teisę remtis nenugalimos jėgos aplinkybe aptariamoje situacijoje.

– Ką daryti, kai nuomotojas nesutinka su pasiūlymu nutraukti nuomos sutartį?

– LR CK 6.204 str. numato sutartinių įsipareigojimų vykdymą pasikeitus aplinkybėms. Šio straipsnio nuostatos numato, kad, jeigu vienai sutarties šaliai tampa sudėtingiau vykdyti sutartį nei kitai, yra taikytina bendroji pasikeitusių aplinkybių taisyklė. Aplinkybės, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, yra šios:

1) tos aplinkybės atsiranda arba nukentėjusiai šaliai tampa žinomos po sutarties sudarymo;

2) tų aplinkybių nukentėjusi šalis sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti;

3) tų aplinkybių nukentėjusi šalis negali kontroliuoti;

4) nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos (LR CK 6.204 str. 2 d.).

Taigi, aptariamoje sutartyje nėra numatyto punkto vienašališkai nutraukti nuomos sutartį, kai sutarties įvykdymas tampa sudėtingesnis. Dėl to nuomininkas, aplinkybėms atitinkant įstatyme numatytas sąlygas, privalo nedelsdamas raštu kreiptis į nuomotoją dėl sutarties vykdymo sąlygų pakeitimo, pasikeitus aplinkybėms. Jeigu sutarties šalims per protingą terminą nepavyksta susitarti dėl sąlygų pakeitimo, jos abi įgyja teisę kreiptis į teismą.

Nepasirašyti šabloniškų sutarčių, kuriose daug abstrakčių ir nekonkrečių formuluočių, pagal kurias kyla rizika apriboti savo teisių gynybą.

– O ką šiuo atveju gali teismas?

– Teismas tokiame ginče turi teisę nutraukti sutartį ir nustatyti sutarties nutraukimo datą bei sąlygas, arba pakeisti sutarties sąlygas, kad būtų atkurta šalių sutartinių prievolių pusiausvyra.

Taigi, įstatyme yra įtvirtintos taisyklės, kuriomis siekiama išsaugoti sutartinius santykius ir kurios leidžia pakeisti sutartį ar ją nutraukti, kai šalims įsipareigojimus tampa sunku vykdyti. Svarbu paminėti, kad kreipimasis dėl sutarties vykdymo sąlygų pakeitimo turi būti pagrįstas ir pareikštas tuoj pat po sutarties įvykdymo suvaržymo. Taip pat kreipimasis dėl sutarties vykdymo sąlygų pakeitimo savaime nesuteikia besikreipiančiai šaliai teisės sustabdyti sutarties vykdymą (šiuo atveju, nemokėti nuomos mokesčio). Kaip minėta, kilus ginčui, sprendimą priims teismas, įvertinęs visas aplinkybes.

– Kas atsitiks, jeigu pinigų neturintis nuomininkas tiesiog vienašališkai nutrauks sutartį ir nevykdys joje numatytų įsipareigojimų?

– Svarbu paminėti, kad, nuomininkui nutraukus nuomos sutartį be teisėto pagrindo, nuomotojas turi teisę kreiptis į teismą dėl nuostolių priteisimo, nes sutarties nutraukimas nepanaikina teisės reikalauti atlyginti nuostolius bei netesybas, atsiradusius dėl sutarties neįvykdymo.

– Kokiomis sąlygomis, jei nėra nurodyta sutartyje jokių kitų punktų, galima nutraukti sutartį, kad nereikėtų mokėti netesybų mokesčio ar išvengti kitų finansinių prievolių?

– Šalims sudarant nuomos sutartis yra siūlytina apsvarstyti sulygti nuostatą dėl vienašališko sutarties nutraukimo, nesant esminio sutarties pažeidimo, įspėjus kitą šalį prieš protingą ir sąžiningą terminą. (Pvz., nuomininkas turi teisę nutraukti šią sutartį prieš terminą, nenurodydamas jokių priežasčių, įspėjęs nuomotoją raštu ne mažiau kaip prieš tris mėnesius iki sutarties nutraukimo termino.)

– Ar turi reikšmės, kada – prieš karantiną ar jo metu – yra sudaryta sutartis?

– Pats faktas, kada sudaryta nuomos sutartis – prieš karantiną ar jam pasibaigus, atsižvelgiant į formuojamų teismų praktiką, didelės teisinės reikšmės neturi, nes sudarytas sutartis privaloma vykdyti.

– Ką patartumėte patalpų nuomininkams, dar tik ketinantiems pasirašyti nuomos sutartis?

– Esamiems ar būsimiems patalpų nuomininkams rekomenduoju atsakingai išanalizuoti nuomos sutarties sąlygas ir jų visumą. Nepasirašyti šabloniškų sutarčių, kuriose daug abstrakčių ir nekonkrečių formuluočių, pagal kurias kyla rizika apriboti savo teisių gynybą, kaip diskutuojamoje sutartyje, nenumačius nenugalimos jėgos sąlygų. Taip pat patartina aiškiai nustatyti mokėjimų dydžius ir datas, aptarti, kas konkrečiai sudaro nuomos mokestį, kokie yra kiti mokėjimai. Būtina aiškiai ir sąžiningai apibrėžti netesybas (baudas, delspinigius), jų dydį, galimas išimtis, kada jos nėra skaičiuojamos.

– Ką patartumėte patalpų nuomotojams?

– Įvertinus dabartinę pasaulinę ir nacionalinę situaciją dėl COVID-19 ligos pandemijos, svarbu stebėti nuomos rinką, vadovautis Vyriausybės rekomendacijomis ir prognozėmis bei į jas atsižvelgti ir sutartis sudaryti atsakingai. Atsižvelgiant į tai, kad viruso plitimas paveikė verslus, nėra žinoma, kada situacija pasikeis, todėl tiek iki karantino paskelbimo, tiek jam pasibaigus sudarytos sutartys neturi pažeisti abiejų interesų.

Primename, kad pateikta informacija yra bendro pobūdžio, suformuota atsižvelgiant tik į klausimus bei juose pateiktus duomenis, ir ji neturi būti vertinama kaip teisinė konsultacija. Dėl individualios situacijos vertinimo reikia kreiptis asmeniškai.