Nekilnojamo turto ekspertas, „Realdata“ vadovas, Arnoldas Antanavičius papasakojo apie būsto kainas ir kodėl taip sunku įpirkti būstą Vilniuje.

– Pradėkime nuo didžiųjų miestų. Jūs skaičiavote, kiek Vilniuje, Kaune, Šiauliuose, Klaipėdoje ir Panevėžyje kainuoja nusipirkti butą? Ir ką pamatėte, ar jus nustebino atlyginimų skirtumas?

– Atlyginimų skirtumas nelabai nustebino, bet didmiesčiuose atlyginimai skiriasi. Vilniuje žmonės uždirba daugiausiai. Nustebino būtent tai, kad nebūtinai tie, kas uždirba daugiau, arba kad Vilniuje uždirba daugiau, tai nereiškia, kad jiems lengviau tampa nupirkti būstą. Kaip rodo atlikti skaičiavimai, didesni atlyginimai Vilniuje gali džiuginti, bet būsto kainos yra dar gerokai didesnės negu kituose miestuose, ir žmonėms yra sunkiausia nupirkti būstą Vilniuje. Per praeitus metus situacija pablogėjo, dabar jau reikia beveik 90 atlyginimų Vilniuje, kad nupirktų medianos kainą siekianti būstą. Skaičiavimai yra santykiniai.

Visas LNK reportažas – vaizdo įraše:

– Kas yra mediana? 

Mediana yra vidurinioji reikšmė, tai yra centras visų įvykusių sandorių per tam tikrą laikotarpį. Taip darome prielaidą, kad ta vidurinioji reikšmė, atspindi rinkos kainų lygį. Tai reiškia, pusė butų yra pigesnių, pusė būtų brangesnių. Tai tą per viduriuką kainuojantį būstą už vidutinį atlyginimą Vilniuje yra nupirkti sunkiausia. Kaune, už vidutinį Kauno atlyginimą, yra gerokai lengviau nupirkti, reikia apie 30 atlyginimų mažiau, kad sugeneruotumėte medianos kainą siekiantį būstą. Kituose miestuose dar mažiau, pavyzdžiui, Panevėžyje šiuo aspektu įperkamumas yra pats geriausias ir per trejus metus netgi pagerėjo. Galbūt Panevėžyje šiek tiek medianos kainos sumažėjo ir gyventojų atlyginimai padidėjo. Skirtinguose miestuose – skirtingos tendencijos, bet, kaip ir minėjau, labiausiai nustebino tai, kad geras atlyginimas dar negarantuoja, kad labai lengvai nusipirksime būstą, reikia žiūrėti į platesnį kontekstą.

– Vilniuje uždirbame daugiausiai, bet sunkiausia įpirkti būstą. Vilnius nuo Kauno skiriasi 30 atlyginimų. Kodėl yra toks didžiulis skaičius? Kad Šiauliuose ar Panevėžyje mažiau kainuoja būstas atrodo viskas suprantama, bet Vilnius nuo Kauno tikrai labai smarkiai skiriasi? 

– Taip, nustebino šiek tiek, kad toks skirtumas yra tarp miestų. Žiūrint į ekonominę raidą ir gyventojų atlyginimus, skirtumas yra gerokai mažesnis, negu tarp įperkamumo galimybės, todėl peršasi keletas išvadų. Įvertinant tai, kad mediana atspindi tikrą vidurinę kainą, galbūt yra kažkiek šešėlio? Pavyzdžiui, nuo senų laikų kalbame, kad Kaune žmonės labiau mėgsta grynus pinigus ir panašiai. Galbūt dalis sandorių nėra iki galo atskleista ir tada turime mažesnę medianą, ir gauname, kad neva būstas yra kažkiek pigesnis ir ten lengviau įpirkti. Tai galėtų būti nedidelė dalis, labai stipriai skaičių nepaveikianti. Kas labiau paveikia? Pagrindinė priežastis vertinant rinką, yra ta, kad didieji miestai, ypač sostinės, pritraukia papildomų investuotojų,  papildomo kapitalo. Kai ateina pirkėjai ir iš užsienio, ir emigrantai, ir visokie investiciniai fondai, jie paprastai renkasi didžiuosius miestus, ir ypač sostines. Ateinantis papildomas kapitalas šiuo metu neturi jokių apribojimų, gali pirkti 5, 10, 100 būstų ir nesusilaukti jokių papildomų apmokestinimų. Todėl gali laisvai disponuoti, ir mes iki galo nežinome, kiek tokių pirkėjų yra. Kad jų yra – tai faktas. Ateidami jie sukuria perteklinę paklausą, įneša per daug pinigų, ir tada gyventojai, likę su savo atlyginimais, kurie net yra kažkiek geresni, lieka šiek tiek už borto. Nes jie nepajėgūs varžytis su tais didžiaisiais rykliais, kurie turi daug pinigų. Čia yra pagrindinė priežastis ir ji parodo, kad Vilniaus kainos yra nustumtos į viršų gerokai labiau negu kituose miestuose, nes čia turime daug išorinio kapitalo, kuris perka būstą ne gyvenimui.

– Ką galėtumėme padaryti? Apmokestinti, jeigu perki 2, 3, 4, 5 būstą? 

– Logiška išvada peršasi būtent tokia. Tai nėra nauja praktika Vakarų civilizuotose rinkose. Tie, kurie perka investavimui, kurie nori iš to uždirbti, ir taip apsunkina gyvenimą pirmo būsto pirkėjams, jie paprastai susimoka. Pavyzdžiui, Didžiojoje Britanijoje sandorio mokestis yra iki 12 procentų, priklausomai nuo to, kokio dydžio sandoris vykdomas. Yra išimtys, pirmo būsto pirkėjai atleidžiami, tie kurie perka vis daugiau ir daugiau už didesnes sumas – moka daugiau to mokesčio. Valstybė įsijungia, tuos pinigus turi racionaliai panaudoti, didinti pasiūlą, kovoti su galima kainų augimo kryptimi. Be abejo, toks mokestis palengvintų gyvenimą ir spręstų situaciją, ir šiek tiek išlygintų pirmo būsto pirkėjams galimybes įsigyti būstą.

– Ar mūsų kaimynėje Latvijoje ir Estijoje, jų sostinėse Taline ir Rygoje, būstas irgi brangesnis? Sunkiau jį įpirkti? 

– Situacija yra panaši, bet lyginti nelabai galima, dėl to, kad ten yra vieno miesto rinkos. Jeigu Latvija – tai Ryga, jeigu Estija – tai Talinas, po to visi kiti regionais laikomi. Lietuva turi išskirtinumą, kad turi kelių miestų rinkas. Latvija ir Estija yra vieno miesto valstybės. Jos irgi sulaukia nemažai papildomo išorinio investicinio kapitalo, irgi kelia kainas į viršų, galbūt ne taip, kaip Vilniuje, bet ten yra savų priežasčių. Tų miestų gyventojams lygiai taip pat gyvenimas nėra lengvesnis.